Spółdzielnia wymieniła drzwi wejściowe na klatkę schodową, zażądała jednak dodatkowej opłaty za klucze do nich. Kwota może nie robi wrażenia, bo to tylko kilka złotych, ale chodzi o zasady. Moim zdaniem, jeśli spółdzielnia podjęła decyzję o wymianie drzwi wejściowych, to w ramach kosztów tej operacji powinna uwzględnić sfinansowanie wyrobienia kluczy dla wszystkich mieszkańców. Czy mam rację, twierdząc, że administracja spółdzielni popełnia błąd, żądając ode mnie uiszczenia wspomnianej opłaty – pyta pan Stanisław.
Członkowie spółdzielni mają obowiązek uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem budynku. Obciążenia w pewnym zakresie obejmują nawet osoby, które mieszkają w lokalu w bloku zarządzanym przez spółdzielnię, ale nie są jej członkami. Posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rodzi więc wiele obciążeń finansowych. Urzeczywistnieniem tych ostatnich jest konieczność comiesięcznej zapłaty czynszu. Opłaty wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu danej spółdzielni, która zebrane w ten sposób środki przeznacza na pokrycie kosztów związanych z bieżącą eksploatacją budynków i terenu, np. sprzątaniem lub dbałością o zieleń. Mieszkańcy poprzez czynsz partycypują również w zapłacie danin publicznych należnych państwu i samorządom od spółdzielni, jak choćby podatku od nieruchomości. Członkowie pokrywają też koszty funkcjonowania administracji budynku, np. wynagrodzenia dla dozorców. Spółdzielnia odpowiada za remonty i naprawy budynków znajdujących się pod jej zarządem. Chodzi o części wspólne bloków, np. klatki schodowe albo oświetlenie na osiedlu. W ramach tej części swojej działalności zajmuje się również – w miarę potrzeby – wymianą drzwi wejściowych na klatki schodowe.
Jak więc widać, wspomniana przez czytelnika wymiana drzwi mieści się w zakresie zadań przypisanych spółdzielni. Ta ostatnia czerpie środki na swoją działalność z wnoszonych regularnie opłat od członków, a jedną z pozycji czynszu są wpłaty na fundusz remontowy. Finansując określone działanie, spółdzielnia powinna więc korzystać ze środków zgromadzonych w powyższy sposób. Nie ma uzasadnienia, by na poczet realizacji statutowych działań pobierała dodatkowe opłaty. Pan Stanisław ma więc rację, broniąc swojego stanowiska, że spółdzielnia nie powinna żądać ekstra zapłaty za komplet kluczy dla mieszkańca (patrz opinia eksperta).
Podstawa prawna
Art. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Mateusz Ostrowski, adwokat w kancelarii Kochański Zięba Rapala i Partnerzy
Wymiana drzwi wejściowych oraz związana z tym wymiana zamków wraz z kompletem kluczy w pełni uzasadnia obowiązek ponoszenia przez mieszkańców opłat z tym związanych. Należy więc uznać za uzasadnione żądanie przez spółdzielnię zwrotu kosztów zakupu i montażu zamków do drzwi wejściowych od spółdzielców. Nie oznacza to jednak, że obowiązek zwrotu kosztów wymiany kluczy do drzwi nie mógłby się kształtować odmiennie przy dokonaniu pełnej analizy statutów i regulaminów poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych, w których co do zasady winny się znaleźć postanowienia określające obowiązki spółdzielni w zakresie napraw i konserwacji oraz sposobu ich finansowania.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że wymiana drzwi wejściowych na klatkę schodową, jako koszty niewątpliwie związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielni w częściach przypadających na poszczególne lokale, jest finansowana przez mieszkańców spółdzielni, którzy do 10. dnia każdego miesiąca zobowiązani są uczestniczyć w pokrywaniu wspomnianych powyżej kosztów, chociażby wnosząc opłaty na wyodrębniony fundusz remontowy.
Negatywnie należy ocenić wadliwą praktykę w zakresie, w jakim spółdzielnia mieszkaniowa dodatkowo żąda od mieszkańców opłat za komplet kluczy do nowo wymienionych drzwi, które to koszty winne zostać rozliczone w ramach całości inwestycji. Powyższe świadczyć może o tym, że koszty wymiany drzwi przekroczyły środki zgromadzone na wyodrębnionym funduszu remontowym i nie znalazły pokrycia w zaplanowanym przedsięwzięciu, co może rodzić przekonanie o nieprawidłowym zarządzaniu środkami finansowymi spółdzielni. Fakt zasadności i celowości poniesionych kosztów może zostać zweryfikowany jedynie przez członka spółdzielni mieszkaniowej poprzez zażądanie wglądu lub wydania odpisu faktur i umów zawartych z wykonawcą stosownie do treści art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Bez względu na powyższe rozważania negatywnie należy ocenić praktykę spółdzielni mieszkaniowej polegającą na odmowie wydania mieszkańcowi kluczy do drzwi wejściowych w przypadku nieuregulowania przez niego płatności, bowiem spółdzielnia ma bardziej efektywne i prawnie dopuszczalne metody na rozliczenie tego typu wydatków, zaś odmowa wydania kluczy do drzwi wejściowych nosić może znamiona naruszenia posiadania, o którym mowa w art. 344 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
