Koszty naprawy źle wykonanego garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym sięgają nawet kilkuset tysięcy złotych. Podobny rząd wielkości mogą stanowić koszty usunięcia innych usterek w nieruchomości wspólnej w nowym budynku. Nic więc dziwnego, że członkowie wspólnot mieszkaniowych, z racji wysokości wydatków, jakie musieliby ponieść na opłaty sądowe czy pełnomocników, i konieczność aktywnego udziału w rozprawach, nie decydują się na osobiste potyczki z deweloperem o dokonanie stosownych napraw. Swoje uprawnienia wolą scedować na wspólnoty.

Wkrótce Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów stwierdzić ma, czy tego typu działania są legalne. Jeśli odpowie, że nie, deweloperzy staną się bezkarni – ostrzegają prawnicy.

– Dochodzenie przez wspólnoty mieszkaniowe roszczeń dotyczących wad nieruchomości wspólnej jest powszechną praktyką. Wspólnoty mieszkaniowe często występują z takimi roszczeniami wobec deweloperów, realizując umowne uprawnienia właścicieli (nabywców) lokali, którzy cedują je na wspólnoty – mówi Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr.

Powszechna akceptacja

Sąd Najwyższy o wspólnotach mieszkaniowych

Sąd Najwyższy o wspólnotach mieszkaniowych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Radca dodaje, że do tej pory taki sposób działania był w miarę powszechnie akceptowany w judykaturze. Ewentualne uznanie przez Sąd Najwyższy, że przelew uprawnień właściciela lokalu wobec sprzedawcy w zakresie wad fizycznych nieruchomości wspólnej na wspólnotę mieszkaniową jest niedopuszczalny, miałoby doniosłe skutki praktyczne.

– Problem sprowadza się do ustalenia zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, tj. przesądzenia, czy w ramach tej zdolności może ona nabyć roszczenia z tytułu rękojmi od właścicieli poszczególnych lokali i uzyskać w ten sposób legitymację czynną w procesie przeciwko ich sprzedawcy (deweloperowi) – wyjaśnia Łukasz Zboralski, radca prawny z Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.

Wątpliwość wynika z tego, iż wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną – co oznacza, że może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną, niemniej zakres tej zdolności ograniczony jest ustawowo. Sprowadza się on do spraw związanych wyłącznie z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 22 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Kwestia zarządu

– Przyznanie wspólnocie mieszkaniowej prawa dochodzenia nabytych w drodze przelewu roszczeń związanych z wadami fizycznymi części wspólnych budynku intuicyjnie wydaje się być prawidłowe. Odnosi się to w szczególności do budynków nowo wybudowanych, w których jako sprzedawca lokali występuje podmiot odpowiedzialny za prawidłowe wykonanie budynku (deweloper) – uważa mecenas Bagatela.

Zdaniem eksperta w takiej sytuacji dochodzenie roszczeń, zwłaszcza żądanie faktycznego usunięcia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości, na pierwszy rzut oka wpisuje się w zadania wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu powołanego do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

Z drugiej jednak strony, jak podnosi mecenas Zboralski, roszczenia z tytułu rękojmi związane są z indywidualnymi, różniącymi się od siebie umowami sprzedaży lokali.

Tym niemniej zdaniem prawników należałoby się jednak przychylić do pierwszego ze stanowisk. Roszczenia te są bowiem silnie związane z nieruchomością wspólną, nie zaś poszczególnymi mieszkaniami.

– Zauważyć należy, iż roszczenie o usunięcie wady fizycznej nieruchomości wspólnej ma charakter niepodzielny, nie jest związane z wielkością udziału przysługującego poszczególnemu właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej. Roszczenie to zatem wywołuje skutek w stosunku do wszystkich współwłaścicieli. Tym samym związane jest, co bardzo istotne, z realnym oddziaływaniem na nieruchomość wspólną, która pozostaje w zarządzie wspólnoty – wyjaśnia Zboralski.

Po co komplikować

Co jednak, gdy SN w składzie siedmiu sędziów na pytanie: czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, odpowie „nie”?

– Będzie to rozstrzygnięcie bardzo korzystne dla deweloperów. Po pierwsze, w licznych toczących się sporach sądowych z mieszkańcami będą mogli powołać się na taką uchwałę SN, aby wykazać brak legitymacji wspólnot mieszkaniowych i uzyskać korzystne wyroki w wieloletnich i kosztownych procesach – podnosi Mateusz Krywult, aplikant adwokacki z kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.

– Po drugie, znacznie trudniej będzie wystąpić z całością roszczeń przeciwko deweloperowi. Nie będzie mogła tego zrobić wspólnota, więc mieszkańcy, aby wyegzekwować swoje prawa, będą musieli wykazać się znacznie większą aktywnością niż dotychczas – dodaje.

Zdaniem prawnika ci, którzy na ogół nie angażują się w sprawy wspólnoty mieszkaniowej i nie wykazują się inicjatywą, kiedy w części wspólnej budynku ujawniają się wady, zapewne wcale nie będą dochodzić swoich roszczeń. Tym samym żądania kierowane do deweloperów będą niższe.

– Z drugiej strony być może na dłuższą metę okaże się, że w razie wykluczenia przez Sąd Najwyższy możliwości przelewu roszczeń na rzecz wspólnot mieszkańcy wezmą sprawy w swoje ręce i sięgną po pozwy zbiorowe, które już teraz wydają się być atrakcyjną alternatywą wobec dochodzenia od firm deweloperskich roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej przez wspólnoty mieszkaniowe – zauważa Mateusz Krywult.

Część prawników podnosi, że będą radzić sobie z taką sytuacją jeszcze w inny sposób – zakładając fikcyjny podmiot (np. spółkę), będący stroną umów cesji z mieszkańcami.

Jednak takie działania jeszcze bardziej skomplikują i tak już niejasną sytuację prawną wspólnot mieszkaniowych.

Kłopotliwa ułomność wspólnot

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych w Polsce już od momentu ich powstania nastręcza wiele problemów praktycznych. Niestety, obowiązująca ustawa o własności lokali jest w wielu aspektach nie do końca precyzyjna, a w innych w praktyce nie rozwiązuje problemów. Problematyka prawa wspólnot mieszkaniowych poza kwestiami stosunków wewnętrznych we wspólnocie dotyczy także jej działalności na zewnątrz, bowiem jako ułomna osoba prawna jest ona pozbawiona niektórych praw przysługujących osobom fizycznym i prawnym.

Jednym z poważniejszych problemów, z jakim na co dzień spotykają się właściciele lokali, jest uciążliwe sąsiedztwo. W związku z tym, że członków wspólnot mieszkaniowych łączą specyficzne więzy prawne, a każdemu z nich przysługuje w stosunku do jego lokalu prawo własności, to rozwiązanie tych problemów staje się bardzo trudne, a często wręcz niemożliwe. Ustawa o własności lokali w celu zabezpieczenia interesów właścicieli przed koniecznością znoszenia uciążliwego sąsiedztwa przyznała wspólnocie mieszkaniowej roszczenie przewidziane w treści art. 16 ust. 1 stanowiące, że jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Nie zawsze jednak tak drastyczne działanie jest potrzebne lub celowe. Ustawa jednak nie przewidziała żadnych delikatniejszych środków perswazji.

Doprecyzowania wymaga także sprawa garaży stanowiących odrębne lokale użytkowe. W praktyce garaże te zarządzane są tak jak części wspólne nieruchomości, a więc przez zarządy wspólnot. Biorąc pod uwagę przepisy prawne regulujące tę sprawę, są to czynności bezprawne. Lokal garażowy jako lokal odrębny, niestanowiący części wspólnej, stanowi współwłasność wynikającą z kodeksu cywilnego, a zatem co do zasady wszelkie decyzje jego dotyczące podejmowane być powinny przez wszystkich współwłaścicieli, a nie przez wspólnoty. Bardzo często wspólnoty w głosowaniach uwzględniają także udziały członków w garażu, co de facto w przypadku zaskarżenia tych uchwał powoduje ich uchylenie. Co jednak z już podjętymi czynnościami na podstawie tych uchylonych uchwał?