Części z jej zapisów nie da się zrealizować – twierdzi Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

Trudne czy niemożliwe

– Przedsiębiorcy mają duże problemy z określaniem w prospekcie informacyjnym dołączanym do umowy deweloperskiej danych dotyczących inwestycji przewidywanych w promieniu jednego kilometra od działki, na której planują budowę – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Zgodnie z załącznikiem do ustawy, gdzie umieszczono wzór takiego prospektu, deweloper powinien zawrzeć w nim „informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach”.

– W związku z tym inwestorzy występują do właściwych urzędów z prośbą o podanie tych informacji. W odpowiedzi słyszą, że dane te nie są informacją publiczną, i odprawiani są z kwitkiem – mówi Płochocki.

Dotarliśmy do kilku takich pism. Wskazuje się w nich, że w rozumieniu ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U. z 2001 r. nr 112, poz. 1198 z późn. zm. – dalej u.d.i.p.) informację taką stanowi m.in. treść dokumentów oraz dane gromadzone przez organ w różnych rejestrach i bazach danych. Samorządowcy odpowiadają jednak, że nie prowadzą rejestru inwestycji istniejących i projektowanych w „ułożeniu zależnym od odległości działki” dewelopera. Wykonanie takiego opracowania chcą zaś traktować jako informację przetworzoną, którą zgodnie z art. 3 u.d.i.p. można pozyskać jedynie gdy jest to szczególnie istotne dla interesu publicznego. „Żądanie udzielenia informacji publicznej w oparciu o (...) fragment ustawy zobowiązującej inwestorów do wykonania prospektu nie może być uznany za uzasadnienie szczególnego interesu publicznego. Zaproponowana przez wnioskodawcę nadmiernie rozszerzająca interpretacja art. 3 u.d.i.p. może być uznana jedynie za próbę przerzucenia obowiązku na organ administracji publicznej” – czytamy w jednym z powiadomień skierowanych do inwestora z Warszawy. Efekt?

– Do prospektów informacyjnych wielu deweloperów po prostu załącza stanowiska urzędów odmawiających im udzielenia informacji – mówi Płochocki.

Oczekiwane problemy

To nie dziwi prawników na co dzień zajmujących się prawem nieruchomościowym. Zgodnie wskazują, że ustawa deweloperska wzbudzała wiele kontrowersji jeszcze przed jej wejściem w życie.

– Prawdziwym labiryntem niejasnych i nieprecyzyjnych przepisów stał się dla deweloperów załącznik do ustawy zawierający treść prospektu informacyjnego, który należy udostępniać nabywcom lokali – przyznaje Jakub Kutzmann, adwokat, managing associate, szef praktyki nieruchomości w kancelarii prawniczej Deloitte Legal.

Fragmentem załącznika, który jedynie z pozoru wydaje się oczywisty, jest właśnie ta część, która przewiduje podanie przez dewelopera informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidywanych inwestycji w promieniu 1 km.

– Przede wszystkim rodzi się pytanie, o jakie dokumenty chodzi i czym są „przewidywane inwestycje”. Ustawa w żaden sposób nie definiuje ani nie precyzuje tego zobowiązania, mimo że podaje otwarty katalog inwestycji, które mogą wchodzić w grę – zwraca uwagę mec. Kutzmann.

Nie dziwi więc, że deweloperzy chcąc uniknąć odpowiedzialności, jaka grozi za nieprawidłowe wykonanie prospektu, w pierwszej kolejności wystosowują zapytania do organów właściwych jednostek samorządu terytorialnego, przyjmując, że najlepszym kryterium dla wyodrębnienia „przewidywanych inwestycji” są wydane decyzje o pozwoleniu na budowę.

– Zgodnie z przepisami deweloper ma możliwość uzyskania informacji o wydanych pozwoleniach na dwa sposoby: albo domagając się wydania przez urząd zaświadczenia w trybie stosownych przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, albo uzyskując informację w trybie przepisów o dostępie do informacji publicznej – wskazuje Kutzmann.

Tyle że w jego opinii o ile odmowa wydania wspomnianego zaświadczenia ma jeszcze jakieś uzasadnienie, o tyle w trybie u.d.i.p. takich informacji należałoby deweloperom udzielić. Co nie zmienia faktu, że deweloper powinien – przed wystosowaniem wniosku o udzielenie informacji – zapoznać się szczegółowo z zapisami aktów planistycznych i dopiero w oparciu o wiedzę uzyskaną w ten sposób występować o konkretne dane.

Dane niepotrzebne?

Inne stanowisko przedstawia Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr.

– Ustawa mówi o informacjach zawartych w publicznie dostępnych dokumentach, do których w mojej ocenie należy zaliczyć w szczególności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym pozyskiwanie informacji np. o wszelkich wydanych dla określonego obszaru pozwoleniach na budowę czy złożonych w tym zakresie wnioskach wydaje się zbyt daleko idące – argumentuje mecenas Bagatela.

I dodaje, że jego zdaniem informacji zawartych w aktach postępowań administracyjnych prowadzonych w sprawach indywidualnych nie sposób uznać za „zawarte w publicznie dostępnych dokumentach”.

– Takie działanie może prowadzić do sytuacji zgoła absurdalnych, polegających na przykład na umieszczeniu w prospekcie informacji o przebudowie domu jednorodzinnego położonego w promieniu kilometra od inwestycji danego dewelopera. Dodatkowo w przypadku dużych miast może się okazać, że konieczne jest opisanie w prospekcie kilkudziesięciu różnych zamierzeń inwestycyjnych, które niekoniecznie muszą w ogóle być istotne z punktu widzenia nabywcy lokalu mieszkalnego – zauważa Jan Bagatela.

– Dlatego też należałoby się zastanowić nad wprowadzeniem w ustawie zamkniętej listy dokumentów stanowiących źródła informacji o wszystkich planowanych inwestycjach. Wtedy wszelkie wątpliwości zostałyby rozwiane – akcentuje Płochocki.

Potrzeba nowelizacji w omawianym zakresie jest tym bardziej niezbędna, że – jak przypomina mec. Kutzmann – ustawa deweloperska przewiduje karę dwóch lat pozbawienia wolności dla osoby odpowiedzialnej za to, że prospekt informacyjny zawiera nieprawdziwe lub niepełne informacje.

– Oczywiście w konkretnym przypadku chodzi o odpowiedzialność zindywidualizowaną opierającą się na zasadzie winy określonej osoby. Z uwagi na obiektywne trudności w formułowaniu treści prospektu można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której dojść może do jego sporządzenia niezgodnie z przepisami ustawy. I wówczas powstać może zagadnienie odpowiedzialności karnej poszczególnych osób zarządzających spółką deweloperską – zauważa ekspert.

W miastach konieczne może być wyliczenie kilkudziesięciu inwestycji