Do dziesiątego dnia każdego miesiąca należy opłacić koszty zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli ktoś odmówi, sąd może nakazać mu nawet opróżnienie mieszkania, które następnie zostanie sprzedane.
Czy właściciel dużego mieszkania zapłaci więcej
Jestem właścicielem mieszkania w nieruchomości, w której funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Co miesiąc uiszczam zaliczkę na poczet kosztów zarządu. Moim zdaniem jest to kwota znacznie zawyżona. Zarząd wspólnoty poinformował mnie, że skoro mam duże mieszkanie, to muszę płacić więcej. Czy nakłady na nieruchomość wspólną zależą od wielkości udziału w niej?
Koszty, które właściciel lokalu ponosi na nieruchomość wspólną, zależą od wielkości jego udziału w niej, a ta jest uzależniona m.in. od powierzchni użytkowej jego mieszkania. Mówiąc wprost: im większe ma mieszkanie, tym płaci więcej na zarządzanie nieruchomością wspólną.
Właściciel wyodrębnionego lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dlatego ponosi koszty zarządzania nią. Przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Jest to udział w gruncie części budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wielkość tego udziału odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Z kolei udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych z nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Ten stosunek dla każdego samodzielnego lokalu określa się odrębnie, biorąc pod uwagę jego powierzchnię użytkową oraz powierzchnię pomieszczeń do niego przynależnych. Pomieszczeniami przynależnymi są: piwnica, strych, komórka i garaż. Traktowane są one jako części składowe pomieszczenia, nawet wówczas gdy do niego bezpośrednio nie przylegają, a nawet są położone poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości gruntowej.
Podstawa prawna
Art. 2, 3 i 12 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Czy wspólnota może pobierać opłaty, jeśli zarabia
Wspólnota mieszkaniowa zarabia na reklamach, które wiszą na naszym budynku. Nie chce jednak zwolnić właścicieli mieszkań z uiszczania comiesięcznych opłat, mimo że ma tak duże przychody. Tłumaczy, że nie wystarczają one na pokrycie wszystkich wydatków. Czy w takiej sytuacji zarząd może domagać się od właścicieli mieszkań, aby jeszcze dopłacali?
Wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej w pierwszej kolejności powinny zostać pokryte z pożytków i innych przychodów, jakie są z niej pobierane (np. dochód może przynosić umieszczenie reklamy na ślepej ścianie budynku).
W razie braku takich przychodów lub pożytków bądź wówczas, gdy nie wystarczają one na pokrycie wszystkich wydatków, koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (np. ogrzewanie jej, oświetlenie, remont) muszą zaś ponieść właściciele lokali, w stosunku do wielkości swoich udziałów.
Gdy w budynku znajdują się lokale użytkowe, to wówczas ich właściciele mogą zostać obciążeni wyższymi kosztami. Zwiększenie obciążenia ustala uchwała właścicieli. Podejmują ją wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali użytkowych. Jeżeli w budynku jest kilka lokali użytkowych, to uchwałę o zwiększeniu obciążenia właściciele mogą podjąć tylko w stosunku do niektórych z nich. Muszą jednak mieć dowody na to, że tylko te lokale użytkowe objęte uchwałą generują większe wydatki na utrzymanie odpadów lub zużycia wody.
Wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały podjąć decyzję o tym, że obciąży właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty świadczeń, np. wynikających z umowy o dostawy energii cieplnej, którą zawarła. Chodzi o takie przypadki, gdy energia została przeznaczona i spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 19 maja 2006 r. w sprawie sygn. akt III CZP 28/06.
Podstawa prawna
Art. 12 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Czy za remont strychu zapłacą wszyscy
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej postanowił wyremontować strych, i w ten sposób mieszkania znajdujące się na ostatniej kondygnacji zabezpieczyć przed nadmiernym ciepłem latem. Kosztami chce obciążyć wszystkich właścicieli mieszkań, a nie tylko mieszkających na ostatnim piętrze, podnosząc comiesięczną zaliczkę. Czy muszą ponieść te koszty?
Koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmują wydatki na remont (a więc również strychu) i bieżącą konserwację tych pomieszczeń, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (ale tylko w tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej), opłaty za antenę zbiorczą i windę. Oprócz tego na te koszty składają się również wydatki na ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, pod warunkiem że nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali. Do tego dochodzą jeszcze wydatki na utrzymanie porządku i czystości (np. opłaty związane z odprowadzaniem ścieków) oraz wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, a nawet wydatki związane z prowadzeniem procesów sądowych. Nawet wówczas, gdy obowiązki członka zarządu pełni właściciel lokalu, to ma prawo domagać się od wspólnoty wynagrodzenia. Jego wysokość będzie zależała od uzasadnionego nakładu pracy. Wymienione tutaj wydatki obciążają właścicieli lokali stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Podstawa prawna
Art. 14 i 28 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Czy dotychczasowe wydatki wpływają na wysokość zaliczki
Zarząd co roku ustala nową wysokość zaliczek, twierdząc, że bierze przy tym pod uwagę dotychczasowe wydatki. Czy jest to właściwa procedura?
Właściciele lokali mają obowiązek pokrywać koszty zarządu nieruchomością wspólną. W tym celu uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Płacą je z góry do 10. dnia każdego miesiąca.
Zaliczki powinny zostać ustalone w takiej wysokości, aby pokrywały bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Określa się je na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel. Bierze się przy tym pod uwagę kwoty wskazane w ewidencji i w rozliczeniach wydatków poniesionych w okresach poprzednich.
Gdy sytuacja materialna właściciela lokalu nie pozwala na pokrycie ich, to ma prawo ubiegać się w gminie o przyznanie dodatku mieszkaniowego, pod warunkiem że spełnia wymogi wskazane w przepisach.
Jeżeli właściciel zalega z zapłatą, to zarząd wspólnoty może dochodzić tych należności w postępowaniu upominawczym, bez względu na wysokość tej sumy.
Natomiast zarządca nieruchomości wspólnej w ramach powierzonego mu administrowania tą nieruchomością nie może wystąpić z takim roszczeniem, aby dochodzić należności z zaliczek na swoją rzecz. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 20 lipca 1999 r. w sprawie sygn. akt III CZP 19/99 (OSNC z 2000 r. nr 2, poz. 23).
Sąd rozpoznaje wówczas sprawę na posiedzeniu niejawnym i wydaje nakaz zapłaty, gdy uzna, że roszczenie jest uzasadnione, przytoczone okoliczności nie budzą wątpliwości, a zaspokojenie roszczenia nie zależy od świadczenia wzajemnego.
Sąd w tym orzeczeniu nakazuje pozwanemu właścicielowi lokalu, aby w ciągu dwóch tygodni od doręczenia mu nakazu zapłaty zaspokoił roszczenie w całości wraz z kosztami albo w tym terminie wniósł sprzeciw do sądu. Otrzymuje on nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu oraz o skutkach niezaskarżenia nakazu. Przed koniecznością zapłaty stwierdzoną w nakazie zapłaty właściciel mieszkania może się bronić, sporządzając sprzeciw. Powinien wnieść go do sądu, który wydał nakaz zapłaty. Gdy zaś nakaz zapłaty wydał referendarz sądowy, to wówczas sprzeciw wnosi do sądu, przed którym wytoczono powództwo.
W sprzeciwie należy przede wszystkim wskazać, czy zaskarża się nakaz w całości, czy w części, i przedstawić zarzuty oraz okoliczności faktyczne i dowody. Zgłasza się je przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy, ponieważ sąd może je pominąć, gdy zostaną wskazane późnej.
Jednakże przed zarzutem sądu, że dowody i twierdzenia są spóźnione, strona może się bronić w ten sposób, że uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w sprzeciwie bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że wystąpiły inne wyjątkowe okoliczności.
Gdy właściciel lokalu wniesie sprzeciw prawidłowo, to wówczas nakaz zapłaty utraci moc i zostanie wyznaczona rozprawa. W razie zaskarżenia sprzeciwem tylko części nakazu zapłaty moc utraci tylko ta część, której zaskarżenie dotyczy.
Podstawa prawna
Art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.);
Art. 4971–504 ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
Czy zalegający z opłatą utraci mieszkanie
Właściciel mieszkania od dłuższego czasu zaprzestał wnoszenia opłat. Czy można wnieść pozew do sądu o opróżnienie mieszkania?
Wspólnota mieszkaniowa może się pozbyć właściciela lokalu, który długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat. W tym celu powinna się zwrócić do sądu i w powództwie żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na takich zasadach jak prowadzona jest egzekucja sądowa z nieruchomości. Sąd orzeknie wówczas również o opróżnieniu takiego lokalu przez dotychczasowego właściciela zalegającego z opłatami.
Gdy dojdzie do sprzedania lokalu w tym trybie, to właściciel nie będzie miał prawa do lokalu zamiennego. Natomiast zostaną wypłacone mu pieniądze uzyskane ze sprzedaży.
Zanim jednak wspólnota wystąpi z powództwem o nakazanie sprzedaży, powinna podjąć stosowną uchwałę w tej sprawie, ponieważ stanowi to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Podstawa prawna
Art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).