Tylko zarząd nieruchomością publiczną musi być powierzony licencjonowanemu zarządcy. Właściciel prywatnej nieruchomości może swobodnie wybrać formę zarządu – uchwalił Sąd Najwyższy.
Sąd okręgowy rozpoznawał apelację od wyroku sądu rejonowego, zasądzającego od pozwanego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej ponad 1 tys. zł z tytułu opłat za użytkowanie lokalu. Pozwany podnosił nieważność postępowania z powodu braku po stronie powodowej organu powołanego do jej reprezentowania.
Sąd ustalił, że ogół właścicieli lokali podjął uchwałę o wyborze zarządu. W jego skład weszła m.in. osoba, która nie jest właścicielem lokalu w tej wspólnocie i nie ma licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Sąd okręgowy wyraził więc wątpliwość, czy wybór takiej osoby do zarządu wspólnoty jest ważny.
Zgodnie bowiem z treścią art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 ze zm.) zarządcą nieruchomości jest osoba mająca taką licencję.
Sąd Najwyższy uznał, że ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.
Zarząd nieruchomościami będącymi własnością innych podmiotów reguluje jedynie pośrednio. W tej sytuacji nie ma więc obowiązku powierzenia ich licencjonowanemu zarządcy. Skoro zaś wybrani do zarządu wspólnoty właściciele lokali nie muszą mieć licencji profesjonalnego zarządcy nieruchomości, to tak samo traktować trzeba osoby wybrane do zarządu spoza grona właścicieli.
Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną stanowi bowiem prawo wspólnoty. Może ona zarządzać nią samodzielnie lub zlecić to innej osobie w zależności od tego, co uzna za korzystniejsze.
Profesjonalista odpowiada za niezachowanie należytej staranności
Różnie też kształtuje się odpowiedzialność tych osób. Osoby sprawujące zarząd na podstawie umowy odpowiadają za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, zgodnie z jej treścią.
Zarządca profesjonalny odpowiada natomiast za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru jego działalności.
SN wskazał, że wymóg licencji ma na celu prowadzenie zarządu nieruchomościami przez wykwalifikowane podmioty, co ma szczególną doniosłość w przypadku nieruchomości publicznych.
Nie jest to jednak podstawa do ograniczania uprawnień właścicieli nieruchomości prywatnych w stosunku do przedmiotu swojej własności. Właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą zatem swobodnie wybrać zarządcę i formę zarządu.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11.
