statystyki

Jeżeli zapłata czynszu nastąpiła po terminie, to wynajmujący może zażądać zwrotu lokalu

autor: Marcin Nagórek31.10.2017, 08:31; Aktualizacja: 31.10.2017, 09:16
mieszkanie

W podanym stanie faktycznym trudno mówić o jakichś wyjątkowych okolicznościach usprawiedliwiających przedsiębiorcę.źródło: ShutterStock

Mam problem z lokalami, które wynajmuję od gminy. W jednym z nich prowadzę nadal działalność, ale mam sprawę sądową o wydanie, bo czynsz za cztery miesiące zapłaciłem z opóźnieniem, po wyznaczonym dodatkowo przez gminę miesięcznym terminie. Zgodnie z umową brak dwóch rat skutkuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy. Drugi lokal oddałem, jednak gmina też wytoczyła mi w związku z nim sprawę. Nie płaciłem za niego, bo nie nadawał się do użytku (pękły ściany i strop). Wzywałem gminę do obniżki czynszu, niestety bez reakcji. Nie wykonywała remontów przez lata, ja zajmowałem się tym, czym powinienem w ramach najmu, czyli naprawą okien, instalacji itp. Czy roszczenia gminy są słuszne?

Reklama


Każde z roszczeń gminy wymaga odrębnej oceny prawnej. Niezbędne jest przede wszystkim odniesienie się do regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 659 par. 1 k.c. wskazano, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei w art. 687 k.c. postanowiono, że jeżeli najemca lokalu zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym przypadku umowa najmu przewidywała również, że przy zaległościach przekraczających dwa miesiące istnieje możliwość jej rozwiązania w trybie natychmiastowym.

Zasadne pretensje

Z podanego stanu faktycznego wynika, że w przypadku pierwszego z lokali przedsiębiorca nie kwestionował tego, iż zalegał z czynszem za cztery miesiące. Jednak zaznaczył, że spłacił go, tylko z opóźnieniem. Problem w tym, że nie uregulował tej należności nawet we wspomnianym dodatkowym miesięcznym terminie, co dawało szansę na uniknięcie rozwiązania umowy najmu. Skoro jednak nie uiścił zaległości w tym czasie, to wypowiedzenie najmu wydaje się być skuteczne. Co jednak istotne, argument w postaci zapłaty czynszu po dodatkowym terminie nie może podważyć zasadności roszczenia gminy o rozwiązanie umowy i zwrot lokalu. Jak bowiem podkreślono w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 14 maja 2015 r. (sygn. akt VIII Gc 252/15), dokonanie przez pozwanego zapłaty za zaległy czynsz po wyznaczonym terminie nie ma znaczenia. Niezależnie od przedmiotu postępowania, w przypadku braku zapłaty zaległych zobowiązań przez pozwanego, powód miałby do niego roszczenie o spłatę zadłużenia. Na kanwie tego wyroku sąd uznał roszczenie gminy o wydanie lokalu użytkowego za słuszne, mimo że spłaty zaległego czynszu (dokonano jej dopiero po miesięcznym dodatkowym terminie). Zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie odegrają tu niestety większej roli, bowiem jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I C 1406/16): „Możliwość powoływania się przez pozwanego na taki zarzut w sprawie z powództwa windykacyjnego sprawia wiele wątpliwości. (...) Jego uwzględnienie może jednak nastąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych (...)”.


Pozostało jeszcze 39% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję
Więcej na ten temat

Reklama


Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama