Z wnioskiem o dokonanie wykładni art. 235 par. 2 kodeksu cywilnego w związku z art. 3 ust. 1 oraz 4 ust. 3 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) zwrócił się do SN rzecznik praw obywatelskich. Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie (w tym samego SN) nie było jednomyślności co do tego, które prawo (użytkowania wieczystego czy odrębnej własności lokalu) jest prawem nadrzędnym.

O ile w okresie przed 1989 r. dominował pogląd, że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego implikuje wygaśnięcie także odrębnej własności lokalu, o tyle w ocenie RPO taki pogląd w czasach gospodarki rynkowej i pod rządami nowej konstytucji jest archaiczny. Ówczesne prawo przyznawało prymat ochrony własności społecznej, podczas gdy konstytucja z 1997 r. kładzie o wiele większy nacisk na ochronę własności prywatnej.

Niestety ustawodawca nie wskazał w przepisach, co się dzieje z własnością mieszkań, w sytuacji gdy upływa termin, na który zostało przyznane prawo wieczystego użytkowania gruntu. Tymczasem gros wielorodzinnych budynków mieszkalnych stoi na gruntach oddanych w wieczyste użytkowanie. Jeśliby przyjąć, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa też prawo własności lokali, wówczas, jak zauważa RPO, doszłoby do utraty własności lokalu na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu. A to oznaczałoby kłopoty dla milionów obywateli.

Taka wykładnia przepisów byłaby sprzeczna z zapisami konstytucji. Artykuł 64 ust. 3 ustawy zasadniczej stanowi, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. RPO zauważa, że kodeks cywilny precyzyjnie określa, kiedy dochodzi do utraty prawa własności, zatem wywłaszczenie musi się opierać na wyraźnej podstawie prawnej, a nie może być skutkiem interpretacji przepisów.

RPO we wniosku do SN zwracał też uwagę, że przyjęta w kodeksie hierarchia praw rzeczowych stawia własność przed użytkowaniem wieczystym.

SN, rozstrzygając spór o to, któremu z praw (użytkowania wieczystego gruntu czy odrębnej własności lokali w budynkach położonych na tym gruncie) nadać charakter dominujący, przyznał, że za każdym z nich przemawiają pewne argumenty.

– Jednak opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu nie znajduje wyraźnych podstaw, tym bardziej że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywania jej wbrew temu, co wynika z art. 64 ust. 3 i art. 75 ust. 1 konstytucji – stwierdził SN.

– Uchwałę podjęto na posiedzeniu niejawnym, więc nie znamy dokładnie motywów, jakimi kierował się SN. Jednak z jej treści jesteśmy bardzo zadowoleni, bo jest ona korzystna dla milionów obywateli, którym teraz nie grozi utrata prawa własności lokali w momencie upływu okresu wieczystego użytkowania gruntu – mówi Kamila Dołowska z zespołu prawa cywilnego z biurze RPO.

ORZECZNICTWO

Uchwała SN z 25 sierpnia 2017 r., sygn. akt III CZP 11/17