Ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami miała skutecznie naprawić błędnie sformułowane przepisy. Niestety zmiany zrodziły kolejne wątpliwości, z którymi muszą sobie radzić od początku września samorządowcy.
Nowelizacja z 20 lipca 2017 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509) miała naprawić błędnie sformułowane przepisy. Takie, które powodowały często problemy interpretacyjne. Udało się to niestety tylko częściowo. Zmienione regulacje zrodziły jednak kolejne wątpliwości, z którymi już od początku września mierzyć się muszą gminni urzędnicy. Przykładowo, zgodnie z tym, co obowiązywało do niedawna, wystarczyło zawrzeć umowę na 10 lat, żeby móc być zwolnionym z obowiązku nabycia nieruchomości w drodze przetargu. Obecnie należy dzierżawić nieruchomość nieprzerwanie przez 10 lat. Kolejny problem: czy jeśli w ciągu ostatnich 10 lat grunt był dzierżawiony na podstawie dwóch lub większej liczby umów, to czy okresy poszczególnych kontraktów można sumować? A czy przesłanka ciągłego dzierżawienia zostanie zachowana, jeśli między poszczególnymi umowami były okresy przerw? Na te i na inne pytania odpowiadamy w dzisiejszym studium przypadku. Nowelizacja doprecyzowała także i inne przepisy, które w praktyce przyprawiały gminnych urzędników o ból głowy. Obecnie już wiadomo np., kto ma zapłacić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli na początku roku przejdzie ono w inne ręce.
Reklama
● ETAP I. Ocena zmian

Reklama
– Witam państwa na kolejnym spotkaniu dotyczącym nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami – przywitał pracowników Andrzej Smulikowski, burmistrz Mieszewa. – Kilka miesięcy temu omawialiśmy projekt tej ustawy. Dzisiaj jesteśmy już krok dalej i mówimy o nowelizacji z 20 lipca 2017 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami – dodał włodarz i skierował pytanie do Adama Kresa, radcy prawnego. – Panie mecenasie, mógłby pan przypomnieć, kiedy ta nowela weszła w życie?
– Generalnie 1 września, ale niektóre jej regulacje zaczęły już obowiązywać 23 sierpnia – wyjaśnił Adam Kres.
– A jak pan ocenia tę nowelizację? Czy ułatwi nam pracę? – pytał dalej burmistrz.
– Jej celem było wyeliminowanie pojawiających się w praktyce problemów. Częściowo powinno się to udać, częściowo jednak uchwalone zmiany mogą wywołać nowe niejasności – stwierdził mecenas.
– Zacznijmy jednak od tych korzystnych dla nas zmian. Z czym będzie nam łatwiej? - rzucił pytanie Andrzej Smulikowski.
● ETAP II. Bezprzetargowe zbycie nieruchomości
– Wymieniłbym tu wprowadzenie możliwości zbycia bez przetargu nieruchomości dotychczasowym użytkownikom wieczystym, którzy nie zdążyli zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą jego wygaśnięcia. Takich przypadków jest dużo. Zdarzało się, że ktoś w ogóle nie zdawał sobie sprawy, że upływa mu okres, na który zawarta została umowa. Prowadziło to z kolei do jej wygaśnięcia. Wówczas dotychczasowy użytkownik musiał na ogólnych zasadach startować w przetargu dotyczącym zbycia tej nieruchomości – referował radca prawny.
– Niestety, panie burmistrzu, nowela do art. 37 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którą przed chwilą omówił pan mecenas, rodzi też wątpliwości... – wtrąciła Maria Cisek, naczelnik wydziału nieruchomości i gospodarki przestrzennej.
– Co pani ma na myśli? – spytał burmistrz.
– Panie burmistrzu, w kontekście znowelizowanego art. 37 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskażę, że zgodnie z poprzednio obowiązującym stanem prawnym wystarczyło zawrzeć umowę dzierżawy na 10 lat, żeby móc być zwolnionym z obowiązku nabycia nieruchomości w drodze przetargu. Obecnie należy dzierżawić (lub użytkować) nieruchomość nieprzerwanie przez 10 lat. Wobec tego powstaje problem, czy jeśli w ciągu ostatnich 10 lat nieruchomość była użytkowana na podstawie dwóch lub większej liczby umów użytkowania wieczystego, to czy okresy poszczególnych umów można sumować? Mieliśmy też sytuację, że między poszczególnymi umowami były okresy przerw, bo np. przygotowaliśmy nowe umowy – mówiła Maria Cisek.
CO NA TO PRAWO? RADA 1
– Najpierw musi pani sprawdzić, jak rzeczywiście w tych sytuacjach było, nie rozwiążemy tego problemu od ręki – odpowiedział burmistrz. – Słyszałem jednak, że więcej będziemy musieli przygotowywać wykazów nieruchomości przeznaczonych do obrotu – dodał.
– Tak rzeczywiście jest, nowelizacja zmieniła art. 35 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy właśnie tego wykazu. Poszerzyła się lista prawnych form gospodarowania nieruchomościami, kiedy taki wykaz jest konieczny. Jest to o tyle istotne, że jak wskazuje np. wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 2005 r. (sygn. akt III CK 562/04) naruszenie zasady jawności, np. z powodu braku sporządzenia wykazu, może powodować nieważność umowy – stwierdził mecenas.
CO NA TO PRAWO? RADA 2
● ETAP III. Opłata roczna
– Nowelizacja rozstrzygnęła wreszcie wątpliwość dotyczącą opłat za użytkowanie wieczyste – wyraźnie ucieszyła się pani naczelnik.
– Tak. Do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dodano przepis, który ustalił, kto ma zapłacić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli na początku roku przejdzie ono w inne ręce. Opłatę wnosi się do końca marca – uzupełnił mecenas.
– Do tej pory ktoś, kto sprzedał nieruchomość w styczniu lub w lutym, często uważał, że obowiązek zapłaty spada na nabywcę. Zwykle upominaliśmy się o swoje pieniądze u sprzedających, wyjaśniając, że zbycie prawa użytkowania wieczystego w trakcie roku kalendarzowego nie zwalnia dotychczasowego użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczenia opłaty za cały rok, w którym nastąpiło zbycie. Zdarzało się jednak, że sądy nakazywały gminie zwrot części opłaty. Nie mogliśmy zaś wyegzekwować tych pieniędzy od nowego użytkownika wieczystego. Obecnie ten problem zniknie – z ulgą stwierdziła Maria Cisek.
CO NA TO PRAWO? RADA 3
– Dodajmy, że ustawodawca uregulował w nowelizacji kwestię liczenia dochodu przy badaniu uprawnień do bonifikaty od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste – wtrącił Adam Kres. – To też ułatwi nam życie.
CO NA TO -PRAWO? RADA 4
– A tak przy okazji, jak zakończyła się sprawa pana Witolda Nowaka w sprawie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste? – zagadnął burmistrz.
– Zawarliśmy z nim ugodę przed samorządowym kolegium odwoławczym – odpowiedziała naczelniczka wydziału.
– Pod rządami znowelizowanej ustawy to też będzie łatwiejsze – stwierdził radca prawny
CO NA TO PRAWO? RADA 5
– Pozytywnie należy też ocenić nowelizację ustawy w zakresie ujednolicenia terminu określania opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., aby nałożenie opłaty adiacenckiej było możliwe, wystarczy samo wszczęcie postępowania w sprawie jej ustalenia w ciągu 3 lat od nabycia przymiotu ostateczności albo prawomocności przez odpowiednio: decyzje i orzeczenia podziałowe.
W analogiczny sposób skonstruowane są przepisy dotyczące nałożenia opłaty adiacenckiej z tytułu przyłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Tu również 3-letni termin jest zastrzeżony dla wszczęcia postępowania, a nie – jak dotychczas – dla wydania decyzji – tłumaczył trudne zagadnienia prawnik.
● ETAP IV. Operat szacunkowy
CO NA TO PRAWO? RADA 6
– Panie mecenasie, a co z operatem szacunkowym? Zmienił się art. 156 ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w którym rozszerzono katalog podmiotów, które obowiązane są udostępnić operat – poprosił o wyjaśnienie Marcin Kowalski, główny specjalista w wydziale nieruchomości i gospodarki przestrzennej, który zziajany i spóźniony wpadł na spotkanie. – Czy nowelizacja wprowadziła obowiązek pokazania go np. osobie, która jest zainteresowana nabyciem od nas gruntu? Przed chwilą klient mnie właśnie o tym przekonywał –uzupełnił.
– Nowelizacja nie zmieniła zapisu, zgodnie z którym udostępnienie operatu następuje wyłącznie osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść. Stąd np. w przypadku sprzedaży gruntu przez gminę jednostka taka w dalszym ciągu nie musi udostępniać sporządzonych przez siebie operatów osobom zainteresowanym nabyciem nieruchomości – wyjaśnił prawnik.
– A tak przy okazji, czy nowelizacja sprecyzowała termin ważności operatu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego? – rzucił pytanie Marcin Kowalski.
– Tak, mówi o tym zmieniony art. 156 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. – wyjaśnił Adam Kres.
CO NA TO PRAWO? RADA 7
– Pracując nad sprawami z zakresu gospodarki nieruchomościami, musimy brać pod uwagę jeszcze jedną kwestę – weszła w wywód prawnika naczelniczka. – Otóż nowelizacja uchyliła też art. 157 ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zrezygnowano zatem z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazuje, iż w stosunku do tego samego operatu wydawane były – przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych – zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów, ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie – referowała naczelniczka wydziału.
– Trzeba jednak dodać, że skreślenie tego przepisu nie oznacza, że oceny operatu przez organizacje zawodowe rzeczoznawców nie będą dokonywane. W tym zakresie nie ma zmian – uzupełnił mecenas Kres.
– Proszę państwa nie jesteśmy w stanie dzisiaj przeanalizować wszystkich znowelizowanych przepisów ustawy. Dziękuję wszystkim państwu za spotkanie – widzę, że starannie przygotowali się państwo do tego spotkania, zakończył rozmowę burmistrz. I dorzucił: – Ale nie wierzę, że kolejnego da się uniknąć.
RADA 1
Można zliczyć czas trwania umów
Artykuł 37 ust. 3a pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) stanowi, że w odniesieniu do nieruchomości oddanych w dzierżawę albo użytkowanie, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się osoba, która dzierżawi albo użytkuje nieruchomość nieprzerwanie przez okres co najmniej 10 lat, a nieruchomość została zabudowana, właściwy organ może zwolnić z obowiązku zbycia tej nieruchomości w drodze przetargu.
Żeby prawidłowo wyliczyć termin, o którym mowa wyżej, musimy sięgnąć nie tylko do ostatniej umowy (np. dzierżawy), ale również do wcześniejszych umów (można zliczyć czas trwania różnych umów, jeśli nie było między nimi przerw). Jeśli pomiędzy poszczególnymi umowami były przerwy, można przyjąć, że podczas tych przerw obowiązywała wcześniejsza umowa (milcząco przedłużona w myśl art. 674 kodeksu cywilnego), jednak wymagałoby to wykazania, że dzierżawca korzystał z nieruchomości za zgodą wydzierżawiającego (np. płacił umówiony czynsz, a organ gospodarujący nieruchomością podejmował w tym okresie czynności związane z przygotowaniem nowej umowy).
RADA 2
Wykaz konieczny przy zbyciu
Zgodnie ze nowelizowanym art. 35 ust. 1 u.g.n. wykaz sporządza się m.in. w każdym przypadku zbycia nieruchomości. Dotychczas przepis ten mówił tylko o sprzedaży nieruchomości i oddaniu jej w użytkowanie wieczyste. W celu prawidłowego określenia, w stosunku do jakich czynności należy sporządzić ten wykaz, trzeba sięgnąć do art. 4 pkt 3b u.g.n. Zgodnie z tym przepisem przez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie wszelkich czynności, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Zmiana art. 35 ust. 1 u.g.n. powoduje, że obecnie wykaz będzie musiał zostać sporządzony również w przypadku takich czynności, jak zamiana nieruchomości, darowizna czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki. Ponadto dziś również użyczenie nieruchomości wymaga sporządzenia wykazu.
RADA 3
Koniec problemów z dochodzeniem daniny w razie zmiany użytkownika
Przed zmianą u.g.n. pojawiały się wątpliwości, czy jeśli w ciągu roku zmieniła się osoba użytkownika wieczystego, to czy organ może żądać opłaty za cały rok od osoby, która stała się użytkownikiem 1 stycznia. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (np. wyrok Sądu Najwyższego z 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/13), część opłaty rocznej – uiszczona przez zbywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu za okres następujący od chwili zbycia tego prawa – była świadczeniem nienależnym. Jednak powyższe rozwiązanie wywoływało kolejne problemy. Przykładowo, czy jeśli w ciągu roku zmienił się użytkownik wieczysty, a zbywca tego prawa uiścił już całą opłatę za dany rok, to czy organ musiał mu nienależną część opłaty zwracać z urzędu? Albo czy jeśli użytkownik wieczysty zmienił się po terminie na uiszczenie opłaty rocznej, a zbywca nie uiścił jej w terminie w żadnej części, to czy nabywca musiał uiszczać zaległą opłatę roczną wraz z odsetkami? Jaki był wówczas termin na uiszczenie opłaty?
Obecnie art. 71 ust. 7 u.g.n. przewiduje, że gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata. Strony (zbywca i nabywca) mogą między sobą dokonać ewentualnych rozliczeń.
RADA 4
Ważne definicje
Artykuł 74 u.g.n. przed zmianami wywoływał wątpliwości interpretacyjne związane ustalaniem przez organ, czy wnioskodawcy przysługuje bonifikata od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Nie wskazano w nim bowiem, jak obliczyć dochód miesięczny wnioskodawcy, z jakiego okresu dochód powinien być brany pod uwagę, kto należy do gospodarstwa domowego, jaki jest termin na złożenie wniosku o bonifikatę (brak wskazania terminu powodował, że wnioski o udzielenie bonifikaty były często składane nie tylko po terminie płatności opłaty rocznej objętej wnioskiem o bonifikatę, ale i po zakończeniu roku, za który miała być uiszczona).
Obecnie art. 74 ust. 1, 1a i 1b u.g.n. zawiera definicję dochodu miesięcznego oraz gospodarstwa domowego. Ponadto wskazuje, że wnioski o udzielenie bonifikaty mogą być składane w terminie do 1 marca roku, za który opłata jest wnoszona. Nie zmieniła się wysokość bonifikaty, zarówno obecnie, jak i przed zmianami, jest to 50 proc. wysokości opłaty rocznej.
RADA 5
Ugoda możliwa przed urzędnikiem
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przed zmianą przewidywała, że nowa wysokość opłaty rocznej mogła zostać ustalona np. w wyniku zawarcia przed SKO ugody. Jak wskazuje uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej, strony powinny mieć jednak możliwość zawarcia ugody jako cywilistycznego sposobu rozwiązania sporu na każdym etapie, bez konieczności odwoływania się do autorytetu kolegium. Stąd przewidziana w art. 79 ust. 5 u.g.n. zmiana nie nakłada już obowiązku zawierania ugód przed właściwym organem (samorządowym kolegium odwoławczym). Organ gospodarujący nieruchomością publiczną (upoważniony przez niego pracownik) może obecnie zawrzeć ugodę na dowolnym etapie postępowania i zasadniczo w dowolny sposób. W przypadku jej zawarcia ugoda powinna zostać przedłożona samorządowemu kolegium odwoławczemu w celu zakończenia prowadzonego przez kolegium postępowania.
RADA 6
Jeden termin na ustalenie opłaty adiacenckiej
Przed zmianą u.g.n. zawierała różne uregulowania dotyczące terminu, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej mogła być wydana. W przypadku opłaty z art. 98a ust. 1 u.g.n. (opłata związana z podziałem nieruchomości) na wydanie decyzji organ miał 3 lata, przy czym decydowała tu data wydania decyzji ostatecznej (por. uchwała NSA z 25 listopada 2013 r., sygn. akt I OPS 6/13). Jeśli chodzi o opłatę, o której mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. (opłata adiacencka związana z budową urządzeń infrastruktury technicznej), wystarczyło w ciągu 3 lat wydać jakąkolwiek decyzję – nie musiała ona stać się w tym terminie ostateczna (por. uchwała NSA z 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09).
Obecnie, po zmianach, wystarczy, że w terminie 3 lat zostanie wszczęte postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej (bez znaczenia pozostaje, kiedy zostanie wydana decyzja i kiedy stanie się ona ostateczna).
RADA 7
Dokument będzie ważny przez kolejne 12 miesięcy po upływie roku od jego sporządzenia
Artykuł 156 ust. 4 u.g.n. przed zmianami zakładał, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. (po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następowało przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Na kanwie ww. przepisu powstała wątpliwość, od kiedy liczony może być przedłużony okres aktualności operatu, czy dotyczy to dnia, w którym operat traciłby ważność (12 miesięcy), czy dnia potwierdzenia aktualności (które nie musiało pokrywać się z dniem utraty ważności – mogło nastąpić wcześniej lub nawet później).
Obecnie art. 156 ust. 4 u.g.n. w sposób jednoznaczny wskazuje, że po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
! PODSUMOWANIE
Pozytywnym skutkiem nowelizacji jest przede wszystkim uregulowanie sposobu rozliczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w przypadkach, gdy w trakcie roku kalendarzowego następuje zmiana użytkownika. Wprowadzenie zasady, że opłatę roczną wnosi w całości osoba, której to prawo przysługuje 1 stycznia danego roku, eliminuje angażowanie gminy się w spory sądowe między stronami umowy je przenoszącej. Jednocześnie też nie pozbawia części dochodu z tego tytułu. Obecnie zasady mogą jednak przysporzyć problemów nabywcom i sprzedającym, którzy zapomnieli o określeniu w umowie sposobu rozliczenia się z tego tytułu.