Jednym z najważniejszych obowiązków członków spółdzielni jest wnoszenie opłat. Artykuł 4 ust. 1 ustawy z 15 grugnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) stanowi, że osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości poprzez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Osób, które się z tego obowiązku nie wywiązują, niestety przybywa. Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, że Polacy są zadłużeni wobec spółdzielni na niemal pół miliarda złotych.

Wzmocnienie najsłabszych

Wzmocnienie najsłabszych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Uchwałą tego nie załatwią

Dziś najpotężniejsza broń spółdzielni wobec jej członków znajduje się w art. 11 ust. 11 ustawy. Przewiduje on, że spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa do lokalu w dwóch przypadkach:

1) mieszkaniec pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Dotyczy to również sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2) mieszkaniec zwleka sześć miesięcy z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Podjęcie uchwały ostatecznie prowadzi nawet do eksmisji. A często do długotrwałych procesów sądowych, w których wyrzuceni ze spółdzielni dowodzą, że walne zgromadzenie podjęło uchwałę w wadliwy sposób.

Ustawodawca uznał jednak, że należy odwrócić ciężar dowodu. To nie spółdzielca ma udowadniać przed sądem brak winy, lecz spółdzielnia powinna wykazać, że jej członkowi powinno się wygasić prawo do lokalu. Dlatego art. 11 ust. 11 ustawy został zmieniony, a prezydent już podpisał nowelę. Czeka ona tylko na ogłoszenie.

W praktyce spółdzielnie zostaną pozbawione możliwości podejmowania uchwał o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. I to zarówno z powodu zalegania z zapłatą, jak i niezgodnego z przeznaczeniem użytkowania lokalu czy też uporczywego łamania porządku domowego.

Jeśli spółdzielnia uzna, że któraś z powyższych sytuacji ma miejsce, będzie mogła w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu prawa lokatora. W przypadkach zalegania z opłatami sąd nie będzie mógł orzec o wygaśnięciu prawa, jeśli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy członek spółdzielni pokryje wszystkie zaległości.

Ochronie podlegać będą też osoby, których prawo zostanie już wygaszone. Jeśli tylko spłacą całe zadłużenie wraz z odsetkami, a lokal nie zostanie jeszcze zagospodarowany, będą mogły się ubiegać o ponowne ustanowienie lokatorskiego prawa.

Problem będzie nabrzmiewał

Eksperci przyznają, że to istotne wzmocnienie praw spółdzielców. Mają jednak wątpliwości, czy zasadne. Bo może doprowadzić do zwiększenia się liczby niespłacacych rachunków.

– Powszechne są przypadki, kiedy to powód, wnosząc sprawę do sądu, oczekuje na prawomocne rozstrzygnięcie nawet kilka lat. Wystarczy, że pozwany złoży pisma, w których powoła dowolne, nieprawdziwe zarzuty oraz kilku świadków, a rozpoznanie sprawy ulega przedłużeniu o wiele miesięcy – komentuje adwokat Radosław Płonka, wspólnik w kancelarii Płonka Ozga i ekspert prawny BCC. Jego zdaniem nowelizacja może spowodować, że spółdzielnie przez długi czas będą czekać na sprawiedliwość. – A niepłacący lub niepokorni lokatorzy będą w tym czasie de facto kontynuować swoje działania – kwituje mecenas.

Płonka przypomina też, że mówiąc o wzmocnieniu pozycji spółdzielców względem spółdzielni, tak naprawdę należy pamiętać, że osłabiona zostaje pozycja uczciwie wnoszących opłaty. To na ich barki spadnie bowiem ciężar pokrycia niedoborów. Jeśli zwiększy się liczba dłużników, naturalną konsekwencją mogą być podwyżki.

Szymon Huptyś z Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zaznacza, że ostateczny kształt nowelizacji nadał ustawodawca, a nie resort. Ale rzeczywiście, biorąc pod uwagę czas trwania postępowań sądowych, można się spodziewać, że pomiędzy wystąpieniem przesłanki do wygaszenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a wydaniem przez sąd orzeczenia w tej sprawie może minąć wiele miesięcy.

Zdaniem Huptysia w nowym stanie prawnym spółdzielnia wciąż będzie dysponować stosownym uprawnieniem w postaci żądania kierowanego do sądu. A zatem konsekwencje nieuiszczania opłat lub też niewłaściwego zachowania będą nieuniknione. Mogą jedynie zostać odsunięte w czasie.

Etap legislacyjny

Ustawa czeka na publikację