Artykuł 313 ust. 2 ustawy – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 233 ze zm.) określa, że sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych. To potrzebny przepis. W upadłości chodzi przecież o to, aby się oddłużyć. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa zaś prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Smykałka do kombinowania

Jeden ze sprytnych właścicieli warszawskiej nieruchomości, która znajduje się w orbicie zainteresowań prokuratury i Centralnego Biura Antykorupcyjnego, postanowił przetestować prawo upadłościowe w praktyce. Wyobraźmy sobie, że mamy okazały budynek postawiony na gruncie, którego prawowici właściciele zostali pozbawieni wskutek dekretu Bieruta. Weszliśmy w jego posiadanie w kontrowersyjny sposób. Wybucha afera reprywatyzacyjna. Co więc robimy? Pozbywamy się nieruchomości. I zarazem wywłaszczamy spadkobierców, którzy walczą o odzyskanie nieruchomości (lub odszkodowanie) w sądzie.

Jak to możliwe? Wystarczy, że nieruchomość zostanie wniesiona do spółki, nazwijmy ją X, aportem. Spółka X w krótkim czasie jednak popada w tarapaty finansowe: jest winna wierzycielowi Y kilka milionów złotych. Zapada decyzja: biznesu nie da się uratować, skończy się upadłością. Przepisy zliberalizowanego od 1 stycznia 2016 r. prawa upadłościowego pozwalają w prosty sposób dokonać sprzedaży całego biznesu. Wystarczy znaleźć kupca i ustalić cenę, która nie będzie ze szkodą dla wierzyciela. O to – gdy spółka ma ogromne długi – łatwo. Można ją sprzedać za grosze. Sprzedaż musi jeszcze zatwierdzić sąd. Z tym też nie ma problemu, gdyż ten ocenia, czy wierzyciel Y nie zostanie oszukany. On sam zaś w pełni popiera sprzedaż, gdyż kupiec jest powiązany zarówno z X, jak i Y.

Charakter roszczeń

W efekcie spółka, wraz z nieruchomością, przechodzi na kolejną osobę. Tyle że, pamiętając o art. 313 ust. 2 prawa upadłościowego, już bez obciążenia roszczeniami dekretowymi.

Choć tu jest wątpliwość, która obecnie analizowana jest przez ekspertów. Artykuł 313 mówi bowiem o roszczeniach osobistych. Nie dotyczy tych majątkowych. A w orzecznictwie i doktrynie występuje spór o charakter roszczeń dekretowych.

– Moim zdaniem mają charakter majątkowy. Obrót nimi jest dość prosty i powszechny – twierdzi adwokat Maciej Obrębski.

Artur Bilski, associate w kancelarii Hogan Lovells, twierdzi jednak, że mają charakter osobisty. Tak uznał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 maja 2001 r. (sygn. akt IV CZ 141/00). Wskazał w nim, że roszczenie o zwrot nieruchomości, która została wywłaszczona, jest roszczeniem osobistym. Wskazał przy tym, że jednym z argumentów o tym świadczących jest to, że postępowania zwrotowe prowadzone są w ramach procedury administracyjnej. Orzeczenie to zapadło jednak 16 lat temu. Stąd też wątpliwości doktryny.

Zdaniem radcy prawnego Jerzego Kozdronia, byłego wiceministra sprawiedliwości, który odpowiadał za przygotowanie nowelizacji przepisów upadłościowych, niesłuszne. – Roszczenia dekretowe mają charakter osobisty. Rzeczywiście praktyka niejako wykreowała ich majątkowy charakter, ale nie można przez pryzmat praktyki klasyfikować praw. Wówczas mogłoby się okazać, że zależnie od koniunktury w danej dziedzinie zmieniałby się ich charakter co kilka lat – spostrzega Kozdroń.

Czyszczenie nieruchomości

Co w praktyce oznaczałoby pójście przez sądy śladem orzeczenia SN sprzed 16 lat?

– Potencjalnie stwarza to możliwość swoistego wyczyszczenia nieruchomości z dotyczących jej roszczeń związanych z wcześniejszą nacjonalizacją – wskazuje mec. Bilski.

– W obecnym stanie prawnym jest to tym prostsze, że znowelizowane prawo upadłościowe pozwala na zastosowanie tzw. pre-packu, czyli przygotowanej likwidacji, w ramach której można dokonać szybkiej sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w skład którego mogą wchodzić rzeczone nieruchomości – uzupełnia.

Obciążenie gruntów warszawskich

Obciążenie gruntów warszawskich

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Podobnie twierdzi mec. Obrębski. Przy założeniu, że roszczenie dekretowe zostałoby uznane za osobiste w ślad za orzeczeniem Sądu Najwyższego, możliwe jego zdaniem jest „wyczyszczenie” nieruchomości.

– Przy czym pamiętajmy, że korzyść ekonomiczna tego, który doprowadza za pomocą pozornej czynności do sprzedaży przedsiębiorstwa, jest ograniczona. Ubiegający się o zwrot przecież najczęściej nie mają szans na odzyskanie jej w naturze. A odszkodowanie wypłaca państwo, a nie obecny właściciel – spostrzega mec. Obrębski. Chodzi więc najprawdopodobniej o to, aby osoba, która w kontrowersyjny sposób stała się właścicielem nieruchomości, oddaliła od siebie podejrzenia śledczych, zachowując jednocześnie realne władztwo nad gruntem.

Rzecz w tym, że skutki swoistego wyczyszczenia nieruchomości z roszczeń mogą być opłakane dla spadkobierców, którzy walczą o jej odzyskanie lub odszkodowanie.

– Podstawę odszkodowawczą dla nich mógłby stanowić inny przepis. Tyle że należałoby unieważnić nie tylko tę pozorną sprzedaż, lecz również poprzednie umowy, na mocy których zmieniał się właściciel nieruchomości. A to może być trudne – wskazuje mec. Obrębski.

Mecenas Jerzy Kozdroń przyznaje zaś, że w szczególnym przypadku może dojść do wywłaszczenia spadkobierców byłego właściciela znacjonalizowanego gruntu.

– Warto pomyśleć o nowelizacji i wpisaniu wyjątku od reguły, tak by art. 313 ust. 2 prawa upadłościowego nie obejmował roszczeń reprywatyzacyjnych – wskazuje minister Kozdroń.