Przedsiębiorcy lub osoby prywatne często zawierają kilka umów dotyczących np. wynajmu czy sprzedaży tej samej nieruchomości. Jednak zawarcie kolejnej umowy może uniemożliwiać wykonanie poprzedniej. Jak rozwiązać konflikty związane z takimi umowami?
/>
Dr Marcin Lemkowski, adwokat w kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Do sądu można zaskarżyć umowę, jeżeli uniemożliwia wykonanie zawartego uprzednio kontraktu. W praktyce bowiem stosunkowo często dochodzi do podpisania kilku umów dotyczących tego samego przedmiotu, najczęściej nieruchomości. Są one sprzedawane albo wynajmowane różnym podmiotom. Tego rodzaju umowy może zawierać przykładowo właściciel nieruchomości z kilkoma podmiotami. T
en podmiot, który pierwszy uzyskał prawo do zakupu czy wynajęcia nieruchomości, może domagać się, aby później zawarta umowa, która uniemożliwia skorzystanie z nabytych przez niego wcześniej uprawnień (roszczeń), została przez sąd uznana za bezskuteczną. Jest to możliwe, gdy spełnione są przesłanki wynikające z art. 59 kodeksu cywilnego.
Przepis ten stanowi, że w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, może ona żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli m.in. strony o jej roszczeniu wiedziały.
W procesach dotyczących takich sporów pozwani często bronią się twierdząc, że nie zdawali sobie sprawy z roszczeń wynikających z wcześniej zawartych umów. Taka obrona nie jest skuteczna, jeżeli roszczenia z wcześniej wynikającej umowy zostały ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas nikt nie może zasłaniać się nieznajomością takiego wpisu (art. 2 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Niekiedy roszczenie z wcześniejszej umowy nie jest ujawnione w księdze. Natomiast właściciel nieruchomości zapewnia kontrahenta o wypowiedzeniu poprzedniej umowy. Jeżeli kontrahent uzyskał zapewnienie, że wcześniejszą umowę wypowiedziano, a następnie okaże się, że wypowiedzenie to było nieskuteczne i pierwsza umowa nadal obowiązuje, to wówczas mimo to można domagać się uznania późniejszej umowy za bezskuteczną.