Lokatorzy wynajmujący cudze mieszkania nierzadko nie troszczą się o jego stan i zalegają z czynszem. Sprawia to niemały kłopot właścicielom nieruchomości, którzy mają związane ręce i muszą tolerować zachowania nieuczciwych najemców do czasu ich eksmisji albo walczyć o zaległe płatności przed sądem. Wynajmujący powinni więc zadbać o swoje interesy już przy podpisywaniu umowy.
Reklama

Najem okazjonalny

Reklama
Od ponad trzech lat właściciele lokali mogą zawierać umowy o najem okazjonalny. Jest to znacznie bezpieczniejsza formuła najmu niż jego tradycyjny odpowiednik. A to dzięki temu, że pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego.
Umowy o najem okazjonalny mogą zawierać właściciele będący osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Mogą one być zawierane wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Taka umowa oraz wszelkie w niej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest więc konieczne zawarcie jej u notariusza.

Dodatkowe obowiązki

Właściciel lokalu uzyskuje dodatkową ochronę przed nieuczciwymi najemcami tylko w sytuacji, gdy zawrze umowę w przewidzianej przepisami procedurze i zarejestruje ją w urzędzie skarbowym. Do umowy najmu okazjonalnego musi przede wszystkim zostać dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się przez niego egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Opłata notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2013 r. jest to więc 160 zł) i obciąża najemcę.
Ta szczególna forma umowy musi zawierać jeszcze przynajmniej dwa elementy. Pierwszy to wskazanie przez lokatora innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku, gdy ziści się obowiązek opróżnienia wynajmowanego lokalu. To po prostu adres nieruchomości, do której przeprowadzi się najemca w przypadku eksmisji. Do umowy musi być też dołączone oświadczenie właściciela owego wskazanego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o tym, że zgadza się na przyjęcie pod swój dach najemcy i osób z nim zamieszkujących. Oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, ale na żądanie najemcy wynajmujący musi złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wizyta w skarbówce

Wynajmujący muszą pamiętać, że umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (nie zawsze będzie to więc miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości). Wynajmujący musi to zrobić w terminie 14 dni od faktycznego rozpoczęcia najmu. Niezgłoszenie umowy pociąga za sobą negatywne konsekwencje dla niego: przede wszystkim nie będzie miał prawa eksmitować najemcy na uproszczonych zasadach, bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego.

Kaucja na zabezpieczenie

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione, tak jak w przypadku tradycyjnych umów, od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Nie może ona jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Zabezpieczone w ten sposób pieniądze mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie kosztów ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu czy też kosztów związanych z egzekucją z lokalu (pokrycie należności przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz kosztów związanych z wyegzekwowaniem wyprowadzki). Wynajmujący musi zwrócić kaucję lokatorowi w ciągu miesiąca od opuszczenia mieszkania. Jeśli powstały wyżej wymienione należności, może on oczywiście potrącić je od przekazywanej sumy.

Przyczyny rozwiązania

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania rzeczy. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu, który posiada zarejestrowaną umowę o najem okazjonalny, może uruchomić procedurę, która pozwoli mu na szybkie pozbycie się lokatora.
W pierwszej kolejności doręczy najemcy na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Pismo musi zawierać:

oznaczenie właściciela i najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może iść do komornika.
Ten bez zbędnej zwłoki usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do umowy o najem okazjonalny

● Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.

● Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

● Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Naruszenie miru domowego przez właściciela

Pan Zygmunt wynajmuje mieszkanie studentom, jednak nie do końca im ufa i co pewien czas wchodzi do lokalu bez zapowiedzi. Najemcy stanowczo się temu sprzeciwili i powiedzieli, że następnym razem zgłoszą sprawę na policję. I mają rację. Warto bowiem wiedzieć, że przestępstwo naruszenia miru domowego (art. 193 kodeksu karnego) może popełnić również właściciel, który wchodzi do swojego mieszkania wbrew woli lokatorów. Osoby, które wdzierają się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, podlegają karze grzywny, ograniczenia wolności albo nawet do roku więzienia. Właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Treść art. 193 k.k. gwarantuje więc lokatorowi niezależną od właściciela rzeczy prawnokarną ochronę wynajętego mieszkania.

Wzór umowy o najem okazjonalny

Zawarta 14 sierpnia 2013 r. w Warszawie pomiędzy Janem Kowalskim zamieszkałym w Warszawie przy ul. Norwida 23/12, zwanym Wynajmującym,

a Adamem Nowakiem zamieszkałym w Radomiu przy ul. Jasnej 12, zwanym Najemcą.

§ 1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 138 położonego w budynku nr 4 przy ul. Grodzkiej w Warszawie o łącznej powierzchni 35 mkw., dla którego prowadzona jest KW nr WA4M/00123123/9 w Sądzie Rejonowym dla Warszawy–Mokotowa.

§ 2

1. Wynajmujący oddaje najemcy ww. lokal do używania wyłącznie w celach mieszkaniowych na okres 1 roku.

§ 3

1. Najemca zobowiązuje się opłacać czynsz w wysokości 1400 zł miesięcznie do 10. dnia każdego miesiąca do rąk wynajmującego.

2. Opłaty mieszkaniowe, w tym opłaty za dostawę mediów, uiszcza wynajmujący.

§ 4

1. Najemca zobowiązuje się wpłacić wynajmującemu 2800 zł kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

2. Kaucja podlega zwrotowi po upływie miesiąca od opróżnienia lokalu lub wygaśnięcia najmu po ewentualnym potrąceniu należności, o których mowa w pkt 1.

§ 5

1. Najemca oświadcza, że w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu nr 138 położonego w budynku nr 4 przy ul. Grodzkiej w Warszawie będzie mógł zamieszkać w lokalu położonym w Radomiu przy ul. Jasnej 23, którego właścicielem jest jego ojciec, Stanisław Nowak.

2. Najemca zobowiązuje się do tego, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskaże inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawi pisemną zgodę osoby, która posiada tytuł prawny do takiego lokalu.

§ 6

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:

1) wbrew pisemnemu upomnieniu używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

2) zalega z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty,

3) w przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w par. 5 pkt 2.,

4) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody wynajmującego.

2. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

§ 7

W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Podpisy

Załączniki:

– notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu,

– oświadczenie Stanisława Nowaka o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu położonym w Radomiu przy ul. Jasnej 23.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).