Zamieściłam ofertę wynajęcia mieszkania. Odpowiedziała na nią kobieta, której przesłałam zdjęcia lokalu, a następnie omówiłyśmy szczegóły najmu, określiłyśmy wysokość czynszu i kaucji. Dostałam od niej przelew, w którego tytule widniał wpis: „kaucja za wynajem mieszkania”. Po kilku dniach wzięła ode mnie klucze i wniosła swoje meble, ale później stwierdziła, że rezygnuje, i zażądała zwrotu kaucji. Ja uważałam, że powinna zapłacić mi trzymiesięczny czynsz. W sądzie przedstawiłam dowody na zawarcie ustnej umowy najmu: przelew, spis i zdjęcia mebli zostawionych przez tę panią, zeznania świadków, że otrzymała klucze. Mimo to sąd orzekł, że mam zwrócić kaucję, ponieważ kobieta przyszła jedynie oglądać mieszkanie, a nie je wynająć. Co powinna zawierać umowa i czy rzeczywiście przedstawione przeze mnie dowody były nieprzekonujące? Czy jestem na przegranej pozycji? – pyta pani Anna.
Łukasz Kwiatkowski, radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego w Poznaniu / Media / Materialy prasowe
Najogólniej mówiąc, zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli te warunki zostały spełnione – nawet ustnie – można mówić, że umowa została zawarta. Wielu wynajmujących korzysta z takiej właśnie formy i nie spisuje umowy najmu z lokatorami mieszkania. Ale choć prawo dopuszcza taką możliwość, to jest to decyzja dość ryzykowna. Zawierając ustną umowę najmu, musimy mieć świadomość, że w razie sporu trudno będzie wykazać, jak zostały w niej ustalone konkretne kwestie, a nawet to, że w ogóle doszło do jej zawarcia. I właśnie czegoś takiego doświadczyła pani Anna.
Po zawarciu umowy ustnej, której druga strona nie realizuje, lub realizuje niezgodnie z ustaleniami, nie jesteśmy wprawdzie pozbawieni możliwości działania, ale ponieważ udowodnienie swoich racji może być trudne.Więc lepiej zabezpieczyć się wcześniej i spisywać wszystkie ustalenia przed przystąpieniem do realizacji umowy.
Umowa najmu powinna zawierać co najmniej:
dane wynajmującego i najemcy oraz ich podpisy,
● czas trwania umowy,
● wysokość kaucji i warunki jej rozliczenia,
● wysokość czynszu i innych opłat.
Podstawa prawna
Art. 688, art. 6881 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93).

PORADA EKSPERTA

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, w tym z art. 60 i art. 72 par. 1, umowa może być zawarta w każdej formie, także w ustnej lub nawet przez zachowanie wyrażające wolę zawarcia umowy – o ile przepisy nie wymagają zachowania formy pisemnej lub innych szczególnych form (np. aktu notarialnego). Jedynie w przypadku najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok wymagane jest sporządzenie jej na piśmie – w przeciwnym razie uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony. Więc gdy strony ustaliły ustnie warunki najmu, a z ich oświadczeń lub zachowania wynika, że miały wolę zawrzeć taką umowę – co więcej rozpoczęły jej realizację – należy uznać, że umowa taka została zawarta. Do zawarcia umowy może dojść m.in. na skutek przyjęcia oferty (w przedstawionym przez czytelniczkę przypadku miałoby to miejsce, gdyby oferta wynajmu mieszkania zawierała wszystkie istotne dla umowy najmu postanowienia – przedmiot umowy najmu, okres wynajmu, wysokość czynszu, a druga strona oświadczyłaby, że ofertę tą przyjmuje) lub negocjacji – gdy strony ustalą warunki umowy.
Rozwiązanie umowy przez najemcę mogło nastąpić, stosownie do art. 688 kodeksu cywilnego, za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia – na koniec miesiąca kalendarzowego. Rezygnując więc w danym miesiącu z najmu mieszkania, najemca powinien zapłacić czynsz jeszcze za trzy kolejne miesiące – wynajmujący jest jednak zobowiązany przez ten okres udostępniać lokatorowi mieszkanie na dotychczasowych warunkach. Wpłacona przez najemcę kaucja, stosownie do art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu jego opróżnienia. Zwrot kaucji następuje w ciągu miesiąca po opróżnieniu lokalu mieszkalnego po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
W przedstawionej przez czytelniczkę sytuacji – w mojej ocenie – doszło do zawarcia umowy najmu – wynika to chociażby z zachowania stron, wskazującego na realizację umowy: przekazanie kluczy, wniesienie rzeczy najemcy do lokalu. W takiej sytuacji najemca mógł wypowiedzieć umowę najmu jedynie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Jednakże po wydaniu lokalu mieszkalnego wynajmującemu, najemcy przysługiwało roszczenie o zwrot kaucji. Natomiast to na wynajmującym ciążył obowiązek udowodnienia, że przysługują mu względem najemcy roszczenia z tytułu czynszu najmu, które może potrącić z kaucją mieszkaniową. Nie znamy motywów sądu, który uznał, że czytelniczce takie roszczenie nie przysługuje i nakazał zwrot kaucji. Pani Anna powinna w takiej sytuacji wystąpić o pisemne uzasadnienie wyroku (w terminie 7 dni od ustnego ogłoszenia wyroku) i rozważyć wniesienie apelacji. W przypadku uprawomocnienia się wyroku nakazującego zwrot kaucji czytelniczka jest niestety zobowiązana do zasądzonej wyrokiem kwoty. Uprawomocnienie się wyroku i zwrot kaucji nie wyłącza jednak możliwości wniesienia przez nią osobnego pozwu o zapłatę czynszu najmu. Należy przy tym pamiętać, że roszczenie o zwrot czynszu najmu przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym czynsz za dany miesiąc powinien być zapłacony,
By uniknąć w przyszłości takich sytuacji należy – pomimo braku takiego obowiązku – zawierać umowę najmu lokalu na piśmie. Strony umowy najmu powinny także sporządzić przy przekazaniu lokalu najemcy protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń – protokół ten będzie stanowił podstawę rozliczeń stron przy rozwiązaniu umowy najmu, a także potwierdzi fakt przejęcia przez najemcę lokalu w posiadania. Warto także sporządzić – co też czytelniczka uczyniła – dokumentację fotograficzną lokalu.