Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r. wchodzi w życie półtora roku od uchwalenia. Ustawodawca nieprzypadkowo przewidział długi okres vacatio legis, gdyż ustawa wprowadza wiele zmian, często całkowicie nowatorskich. Przyjęte regulacje mają na celu zapewnienie spójności przepisów dotyczących hipoteki, a także dostosowanie ich do obecnych potrzeb uczestników rynku obrotu nieruchomościami oraz do panujących tam warunków.

Jeden rodzaj hipoteki

Hipoteka zwykła i kaucyjna mają być zastąpione jednym rodzajem hipoteki, który konstrukcyjnie jest zbliżony do obecnej hipoteki kaucyjnej. Po 20 lutego 2011 r. nie będzie więc już problemu z wyborem właściwej hipoteki. Takie rozwiązanie jest korzystne, gdyż umożliwi objęcie jednym zabezpieczeniem nie tylko należności głównej, lecz także należności ubocznych – w tym i o zmiennej stopie procentowej. W stanie prawnym obowiązującym do 20 lutego 2011 r. hipoteka kaucyjna służy zabezpieczeniu głównie wierzytelności przyszłych. Hipoteka zwykła ma zabezpieczać wierzytelności już istniejące. Hipoteka ta jest więc stosowana do zabezpieczania np. wierzytelności głównej w ramach kredytu hipotecznego. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki jest składane zazwyczaj w momencie podpisania aktu notarialnego zakupu nieruchomości, to jest zanim bank fizycznie wypłaci pieniądze.

Część doktryny podniosła wątpliwości, czy w tej sytuacji wierzytelność o zwrot kredytu faktycznie powstaje prawidłowo, wskazując, że wierzytelność o zwrot kredytu istnieje właściwie dopiero od momentu wypłaty środków. Przy bardzo rygorystycznym czytaniu przepisów okazałoby się, że zastosowano nieprawidłowy rodzaj hipoteki (istnieją sygnały, że pojawiła się w praktyce próba wzruszenia hipoteki na tej podstawie, jednak została odrzucona przez sąd, który uznał takie działanie za nadużycie prawa podmiotowego niezgodnego z zasadami współżycia społecznego).

Wprowadzenie jednego typu hipoteki, która może zabezpieczać oba rodzaje wierzytelności, likwiduje ryzyko zastosowania niewłaściwej hipoteki i ogranicza koszty sądowe dla właściciela nieruchomości związane z wpisem hipotek.

Opróżnione miejsce hipoteczne

Nowelizacja zmienia obowiązującą zasadę posuwania się hipoteki naprzód. W przypadku wykreślenia hipoteki, która wcześniej zajmowała miejsce wyższe niż inne hipoteki, wszystkie hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Miało to znaczenie przy ewentualnej egzekucji z nieruchomości i kolejności zaspokajania wierzycieli. Nowela wprowadza uprawnienie dla właściciela do zachowania miejsca po hipotece, która została opróżniona, i umożliwia swobodne dysponowanie nim aż do wysokości wykreślonej hipoteki.

Właściciel nieruchomości może poczynić zastrzeżenie o zamiarze rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki aż do chwili złożenia wniosku o jej wykreślenie. Uprawnienie takie zostanie ujawnione w księdze wieczystej. W tym celu w elektronicznych księgach wieczystych powstanie nowa rubryka. Co ciekawe właściciel będzie mógł rozporządzić także miejscem hipotecznym powstałym po częściowo opróżnionej hipotece.

Ustawodawca jasno wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie właściciela nieruchomości względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Dopuszczalne jest natomiast przyrzeczenie opróżnionego miejsca hipotecznego innemu podmiotowi (m.in. wierzycielowi z niższą hipoteką). Roszczenie o wpis na opróżnione miejsce hipoteczne ujawnia się w księdze wieczystej.

Nowość ta ma na celu poprawę pozycji właściciela nieruchomości. Obecnie wszystkie hipoteki ustanowione na dalszych miejscach hipotecznych przesuwały się ku górze z chwilą wygaśnięcia hipoteki zajmującej wyższe miejsce. Po nowelizacji właściciel będzie mógł zaproponować opróżnione miejsce hipoteczne dowolnie wybranemu przez siebie wierzycielowi. Nie musi to być nawet żaden z wierzycieli posiadających niższe miejsca hipoteczne, a zupełnie zewnętrzny podmiot, np. inny bank. Wierzyciele będą zainteresowani takim miejscem, ponieważ daje ono pierwszeństwo do otrzymania środków finansowych w razie egzekucji. Właściciel nieruchomości będzie mógł się posłużyć argumentem wpuszczenia na opróżnione miejsce hipoteczne, np. w zamian za obniżenie marży banku, który wstąpiłby w takie wyższe opróżnione miejsce hipoteczne. Dziś, aby wierzyciel mógł otrzymać wyższe miejsce hipoteczne, niż przysługiwałoby mu to z zasady przesuwania się wszystkich hipotek ku górze o jedno miejsce, wymagana jest zgoda wszystkich niższych hipotekariuszy.

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennika Gazety Prawnej: Jak na nowych zasadach zabezpieczać dług na nieruchomości.
W pełnej wersji artykułu znajdziesz odpowiedzi na pytania:
- Co stanie się z opróżnionym miejscem hipotecznym
- Jakie są obowiązki administratora hipoteki
- Jak dokonać podziału hipoteki i nieruchomości
- Jak znieść hipotekę za wynagrodzeniem
- Kiedy wystąpić z roszczeniem o zmniejszenie sumy hipoteki
- Jak będzie waluta hipoteki i wierzytelności