Scenariusz inwestycji deweloperskiej jest zazwyczaj taki sam: deweloper finansuje zakup gruntu i budowę z zaciągniętego w banku kredytu. Spłata kredytu zabezpieczona zostaje hipoteką ustanowioną na nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. Następnie deweloper szuka nabywców budowanych mieszkań i zawiera z nimi przedwstępne umowy sprzedaży, pobierając częściowe wpłaty. Po ukończeniu inwestycji deweloper wyodrębnia i przenosi na nabywców własność wskazanych w umowach przedwstępnych lokali. Po stronie nabywcy jest to zazwyczaj połączone z jednoczesnym ustanowieniem na wyodrębnianym lokalu hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Wyodrębnienie lokali

Dotychczas nie do końca było jasne, czy hipoteka ustanowiona na nieruchomości dewelopera w razie wyodrębnienia lokalu obciążała również ten lokal, czy też wyodrębnienie lokalu następowało bezobciążeniowo. Dominujący pogląd zakładał, że hipoteka nie obciążała nowo powstałego lokalu. Jednak funkcjonujący w praktyce mechanizm sprzedawania mieszkań przez deweloperów zakładał, że bank kredytujący dewelopera zobowiązywał się do wyrażania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnianie lokali z nieruchomości pod warunkiem uiszczenia całości ceny sprzedaży przez nabywcę danego lokalu. Dzięki tej zgodzie hipoteka dewelopera nie obciążała wyodrębnianego lokalu i mógł on bez problemu stanowić przedmiot hipoteki zabezpieczającej jego zakup.

Wady tego mechanizmu były oczywiste – dodatkowe zformalizowanie i tak stosunko skomplikowanego procesu nabywania mieszkania, udział banku kredytującego dewelopera przy każdym wyodrębnianiu lokalu (obok banku kredytującego zakup mieszkania). Wreszcie konieczność zapłacenia całości ceny mieszkania przez nabywcę jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej. W praktyce największym problemem dla nabywców mieszkań były jednak zdarzające się odmowy wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkań przez banki kredytujące dewelopera (np. ze względu na problemy finansowe dewelopera), co w istocie uniemożliwiało ich nabycie.

Bez zgody banku

Obecnie, zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie ulega już wątpliwości, że bez zgody banku nabywcy lokali nabędą je obciążone hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu dewelopera i to w pełnej wysokości. Co prawda na podstawie art. 76 ust. 4 ustawy możliwe jest późniejsze wystąpienie o podział tej hipoteki pomiędzy lokalem a pozostałą częścią nieruchomości (proporcjonalnie do ich wartości), ale nie zmieni to faktu, że lokal nie zostanie wyodrębniony bezobciążeniowo, a jego nabywca odpowiadać przez to będzie za długi dewelopera.

Nadzieję na uniknięcie tego problemu niesie zmienione brzmienie art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który wprowadza możliwość zawarcia umowy pomiędzy bankiem a właścicielem nieruchomości (np. deweloperem) co do sposobu podziału hipoteki w razie podziału nieruchomości, na której jest ona ustanowiona. Umowa taka będzie skuteczna wobec nabywców mieszkań, w razie jej ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości dewelopera. Wraz z wprowadzeniem tego przepisu pojawił się pogląd o dopuszczalności bezobciążeniowego wyodrębniania lokali na podstawie takiego porozumienia.

Taka umowa między bankiem a deweloperem treścią nie odbiegałaby od dotychczas zawieranych porozumień, jednak jako ujawniona w księdze wieczystej stanowiłaby podstawę do wyodrębniania poszczególnych lokali bez przenoszenia do ich ksiąg wieczystych hipoteki dewelopera. Zastępowałaby też wydawane przy sprzedawaniu każdego lokalu indywidualne zgody dotyczące ich bezobciążeniowego wyodrębnienia, a nabywcom lokali dawałaby pewność, że taki sposób wyodrębniania będzie zastosowany w sto- sunku do ich mieszkań (bank nie mógłby sprzeciwić się bezobciążeniowemu wyodrębnieniu mieszkań). W praktyce, z uwagi na interes banków, umowa taka musiałaby zawierać klauzulę, że bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu nastąpi pod warunkiem zapłacenia całości ceny sprzedaży przez nabywcę (zresztą pod takim warunkiem zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu była wyrażana także dotychczas).

Bezpieczny zakup

Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że zawarcie takiej umowy nie leży w interesie banku – po jej ujawnieniu w księdze wieczystej. Nie mógłby on – na przykład w razie problemów finansowych dewelopera – domagać się przeniesienia ustanowionej na jego rzecz hipoteki na nieruchomości dewelopera do ksiąg wieczystych lokali wyodrębnianych z tej nieruchomości. Patrząc jednak na inwestycję deweloperską szerzej, dostrzec można, że umowa taka zwiększyłaby atrakcyjność inwestycji, gwarantując klientom dewelopera mniej skomplikowany i bezpieczniejszy zakup mieszkania. Wszystko zaś, co przyciąga klientów i zwiększa prawdopodobieństwo zwrotu środków wyłożonych na inwestycję, wpływa korzystnie na możliwość pozyskania banku jako instytucji kredytującej tę inwestycję.

Nie można zatem wykluczyć, że umowa o podział hipoteki będzie w praktyce stosowana zamiast dotychczasowego mechanizmu, w którym dla bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu konieczne było wyrażenie na to zgody przez bank kredytujący dewelopera.

Ważne!

Znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadzają możliwość zawarcia umowy pomiędzy bankiem a właścicielem nieruchomości (np. deweloperem) co do sposobu podziału hipoteki w razie podziału nieruchomości, na której jest ona ustanowiona. Umowa taka będzie skuteczna wobec nabywców mieszkań w razie jej ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości dewelopera