Przepisy o administratorze hipoteki okazały się mało precyzyjne i niejasne. Nie określają zadań administratora, a praktycy mają problem z określaniem w umowie zakresu zabezpieczonych wierzytelności.
Reklama

Szumne zapowiedzi o stworzeniu nowego zawodu okazały się przesadzone. Po raz kolejny ustawodawca uchwalił przepisy, które rodzą liczne wątpliwości interpretacyjne i stwarzają problemy w praktyce.

– Rola administratora hipoteki oraz to, na czym polega administrowanie hipoteką, nie wynika bezpośrednio z ustawy o księgach wieczystych i hipotece – twierdzi prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP Anna Ewa Dańko-Roesler.

Administrator hipoteki powoływany jest dla zabezpieczenia kilku wierzytelności różnych osób, które wspólnie finansują to samo przedsięwzięcie. Powołanie następuje na mocy umowy, którą należy zawrzeć na piśmie, pod rygorem nieważności. Administratorem może zaś zostać jeden z wierzycieli, jak i osoba trzecia.

– Funkcja administratora hipoteki znajduje zastosowanie przy wielomilionowych transakcjach zabezpieczonych hipotecznie, w których przewiduje się zaangażowanie większej liczby podmiotów finansujących – tłumaczy Jakub Mazurkiewicz, radca prawy w spółce deweloperskiej Polnord S.A. Jako przykład podaje transakcje, w których kwota finansowania przekracza poziom ryzyka akceptowalny dla jednego banku kredytującego.

Reklama

Od 20 lutego

Przepisy o administratorze hipoteki weszły w życie 20 lutego. Było to spełnienie postulatów, na które czekali uczestnicy obrotu gospodarczego. Autorzy ustawy nie stanęli jednak na wysokości zadania. Przepisy pełne są nieścisłości i nie dają odpowiedzi na wiele pytań nurtujących wierzycieli.

Łukasz Szegda, radca prawny, wspólnik z grupy bankowości i finansowania projektów w kancelarii Wardyński i Wspólnicy, zwraca uwagę na kłopoty z interpretacją art. 682 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

– Przepisy nie określają precyzyjnie, w jakich sytuacjach możliwe jest powołanie administratora hipoteki. Nie jest bowiem jasne, co oznacza użyte w tym przepisie sformułowanie: „tego samego przedsięwzięcia” – mówi Łukasz Szegda. I dodaje, że nie wiadomo, czy ma to być przedsięwzięcie kredytobiorcy, czy podmiotów udzielających finansowego wsparcia. A ma to kluczowe znaczenie.

Powyższe zarzuty potwierdza również Czesława Witczak-Pabiniak, sędzia XVI Wydziału Ksiąg Wieczystych w Łodzi. Jej zdaniem przepisy powołujące administratora są wadliwie skonstruowane i każdy, kto po nie sięgnie, będzie miał problemy z ich wykładnią.



Zakres zabezpieczenia

W praktyce występują także problemy w przedstawieniu w umowie ustanawiającej hipotekę zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności.

– Ustawa nie precyzuje, czy należy wymienić wszystkich wierzycieli wraz ze wskazaniem kwot ich wierzytelności i procentowego udziału w finansowaniu, czy wystarczy ogólne wskazanie, że hipoteka zabezpiecza kredytodawców w stosunku do ich udziału w finansowaniu lub zgodnie z treścią umowy kredytowej – tłumaczy Łukasz Szegda.

Przekazanie wierzytelności

Administrator hipoteki nie może być ustanowiony przy syndykacji wtórnej, czyli w sytuacji, kiedy kredytu udziela jeden bank, uzyskując zabezpieczenie hipoteczne, a następnie zbywa wierzytelność innym bankom.

– Odmiennie niż w przypadku administratora zastawu, w znowelizowanych przepisach ustawy brakuje regulacji mówiącej, że do już istniejącej hipoteki ustanowionej na rzecz jednego wierzyciela można ustanowić administratora – w przypadku późniejszego zwiększenia się liczby wierzycieli – mówi Łukasz Szegda.

Z tym argumentem, jako uzasadnieniem dla niestosowania administratora hipoteki, prawnicy spotykają się najczęściej w praktyce. Natomiast zgodnie z poglądami doktryny prawniczej następcze ustanowienie administratora hipoteki jest wbrew tym opiniom możliwe do przeprowadzenia.

Co robi administrator

● reprezentuje wierzycieli hipotecznych

● zawiera z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki

● wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego

● wytacza powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości

● prowadzi egzekucję z nieruchomości

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).