Grunty w użytkowaniu wieczystym są niepodzielne

Użytkownikowi wieczystemu nie wolno bez zgody właściciela dzielić użytkowanych terenów na mniejsze działki. W efekcie niedopuszczalne jest jednostronne zrzeczenie się użytkowania wieczystego w stosunku do wydzielonych nieruchomości. Tak stwierdził Sąd Najwyższy.

Sprawa dotyczyła trzech działek o łącznej powierzchni niespełna hektara położonych w granicach administracyjnych Piotrkowa Trybunalskiego.

Właścicielem nieruchomości, w której skład wchodziły te działki, był Skarb Państwa, w sprawie reprezentowany przez pełniącego funkcję starosty prezydenta miasta Piotrkowa, natomiast użytkownikiem wieczystym była jedna ze spółdzielni mieszkaniowych.

W styczniu 2014 r. spółdzielnia notarialnie wydzieliła działki ze swoich gruntów, a następnie zrzekła się do nich jednostronnie – nie pytając o zgodę Skarbu Państwa – prawa użytkowania wieczystego.

Decyzja ta była podyktowana tym, że większość powierzchni tych działek zajmowały ciągi komunikacyjne.

Dysponując aktem notarialnym, przedstawiciele spółdzielni złożyli wniosek do sądu o wykreślenie z ksiąg wieczystych prawa użytkowania wieczystego. Referendarz sądowy zgodnie z wnioskiem wyłączył działki z całości gruntów spółdzielni, a następnie założył odrębne księgi wieczyste, w które wpisał jedynie Skarb Państwa.

Te czynności zostały zaskarżone przez prezydenta Piotrkowa Trybunalskiego, ale sąd I instancji utrzymał w mocy sporne wpisy. Uznał, że jednostronne zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego z pominięciem zgody właściciela jest dopuszczalne.

Skarb Państwa złożył więc apelację do sądu II instancji. Ten jednak dostrzegł w sprawie poważny problem prawny – jego zdaniem nie było oczywiste, czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje jednostronne zrzeczenie się tego prawa.

SN: Właściciel gruntu musi wykazać winę użytkownika

Wątpliwości sądu powstały zwłaszcza po analizie uchwały Sądu Najwyższego, która zapadła 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt III CZP 81/13).

Zgodnie z nią użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może wyzbyć się go zgodnie z art. 902¹ k.c. stosowanym w drodze analogii.

Wobec braku szczegółowych uregulowań – zdaniem sądu – rozważenia wymagała kwestia, czy jednak zrzeczenie się użytkowania wieczystego nie powinno być dokonane w formie umowy.

Wskazując na te problemy, sąd II instancji skierował pytanie prawne do Sądu Najwyższego. Chciał się dowiedzieć, czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej.

W odpowiedzi Sąd Najwyższy, obradując w składzie trzech sędziów, wydał uchwałę, w której stwierdził, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

Tym samym już sam akt notarialny dzielący jednostronnie grunt przez użytkownika wieczystego na działki był niedopuszczalny, a co za tym idzie – także akt zrzeczenia się użytkowania wieczystego do powstałych tak działek także nie mógł być prawnie skuteczny.

Jednostronne zrzeczenie się użytkowania wieczystego fragmentów działki jest niedopuszczalne