Inwestor wystąpił do prezydenta miasta z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Organ architektoniczno-budowlany odmówił zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę. Uznał bowiem, że projekt przedstawia w istocie budynki wielorodzinne, co jest niezgodne z ustaleniami planu miejscowego, gdyż teren inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy jednorodzinnej i usługowej. Czy ta decyzja jest prawidłowa?
Nie, decyzja organu architektoniczno-budowlanego nie jest prawidłowa, gdyż przekroczył on swoje uprawnienia. Zakres kontroli w zakresie złożonego wniosku, projektu budowlanego i wymaganych dokumentów przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę został wyczerpująco określony w art. 35 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: u.p.b.). Przepisu tego nie można interpretować na drodze wykładni rozszerzającej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 3 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 1085/14). Jak podkreśla się w orzecznictwie, organ właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest związany treścią wniosku inwestora o pozwolenie na budowę, załącznikami do tego wniosku, w tym przede wszystkim treścią projektu budowlanego.
Reklama

Reklama
Regulacja art. 35 u.p.b. nie uprawnia organu do ingerencji w złożony projekt budowlany ani też do własnej odmiennej interpretacji co do tego, czego dotyczy projekt, innej niż to, co przewidział inwestor i projektant. W powyższej sprawie prezydent miasta, wydając decyzję, przyjął własny punkt widzenia na to, jakiego obiektu budowlanego dotyczy projekt. Jego zdaniem przedstawiony przez inwestora projekt dotyczy budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a nie jednorodzinnych w rozumieniu art. 3 pkt 2a u.p.b., jak twierdzi inwestor i jak wynika z opracowanego przez projektanta projektu. Naturalną konsekwencją przyjęcia przez organ takiego założenia była niezgodność załączonego projektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do sprawdzania czego, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 u.p.b., organ miał prawo. Nie miał jednak prawa do zmiany przedmiotu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i własnej interpretacji tego, czego dotyczy załączony projekt, jeżeli jego założenia mieszczą się w pojęciu budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w art. 3 pkt 2a u.p.b.
Pogląd ten potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 września 2016 r. (sygn. akt II OSK 3103/14). W orzeczeniu tym wydanym w identycznym stanie faktycznym NSA zwrócił uwagę, że organ administracji architektoniczno-budowlanej, odmawiając zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, nie może się kierować innymi kryteriami niż te, które zostały określone w art. 3 pkt 2a u.p.b. Zgodnie z art. 35 u.p.b. ocenie organu może podlegać wyłącznie projekt budowlany w kształcie i z przeznaczeniem przewidzianym przez inwestora. Organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę nie może sam, według własnego uznania, zmienić kwalifikacji przeznaczenia obiektu, którego dotyczy projekt budowlany. NSA stwierdził, że obecnie obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń w zakresie projektowania i budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych poza tymi, które wynikają z art. 3 pkt 2a u.p.b. Zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego w budynku takim mogą być wydzielone nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden użytkowy o powierzchni nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. NSA dodał, że wielkość budynku, liczba przewidzianych w nim pomieszczeń i ich rozkład oraz domysły, że budynek może w przyszłości być łatwo przekształcony w mieszkalny wielorodzinny, nie stanowią kryteriów określonych w art. 35 u.p.b., które powinien brać pod uwagę organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.
Podstawa prawna
Art. 3 pkt 2a, art. 35 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.).