Subskrybuj nas na Youtube
Już w przyszłym tygodniu pod obrady Sejmu trafić ma projekt ustawy, który likwiduje najważniejsze mankamenty ustawy o ziemi. W Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi zakończyły się spotkania z przedstawicielami rozmaitych środowisk, dotyczące problemów, jakie pojawiły się po wejściu w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585). Akt ten – wprowadzający generalną zasadę, że nabywcą ziemi rolnej winien być wyłącznie rolnik indywidualny – wszedł w życie 30 kwietnia i od razu wywołał wiele zawirowań.
Osoby, które jeszcze przed 30 kwietnia nabyły ziemię rolną i chciały na niej – wspierając się kredytem – rozpocząć budowę domu, usłyszały od banków, że wsparcia finansowego nie otrzymają. Co ważne, problem dotknął także tych, którzy posiadali działki mniejsze niż 0,3 ha, choć ich sprzedaż nie została objęta restrykcjami nowej ustawy. O problemach z kredytami alarmowaliśmy już 16 maja („Banki już nie chcą działek rolnych” DGP 93/2016).
Powodem perturbacji była znowelizowana treść art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do którego dodano ust. 2a (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. – dalej u.k.w.h.). Przepis ten przewiduje, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. W efekcie zgłaszający się do banku nie mogą dziś otrzymać kredytu hipotecznego, który dałby im środki na inwestycję. Bank – biorąc pod uwagę, że zazwyczaj zabezpiecza się na 150–200 proc. wartości kredytu – może im bowiem zaoferować pożyczkę przewyższającą wartość gruntu o niewiele ponad połowę. A to mało.
Dobra zmiana
Wypracowywany w resorcie projekt nowelizacji ma sytuację naprawić. Najważniejsze propozycje dotyczą wyłączenia spod stosowania art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece wszystkich nieruchomości rolnych, do których nie mają zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – przede wszystkim więc tych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. A to oznacza, że na tych najmniejszych parcelach ponownie będzie łatwiej uzyskać bankowy kredyt na budowę domu.
Ale poprawić ma się również sytuacja posiadaczy większych działek. Jak zapowiada resort, „suma hipoteki na nieruchomości rolnej, do której stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie będzie mogła przewyższać kwoty kredytu lub pożyczki wraz z ich kosztami (odsetki, opłaty, prowizje itp.), a nie – jak jest w obecnym stanie prawnym - wartości rynkowej nieruchomości (w dniu ustanawiania wpisu – red.)”. Co to oznacza?
/>
– Dzięki nowelizacji bank będzie mógł zabezpieczyć udzielony kredyt na przyszłej wartości nieruchomości; tej posiadającej już zabudowania. To powinno rozwiązać problemy z kredytowaniem inwestycji na ziemi rolnej – ma nadzieję Piotr Matwiej, doradca zarządu Związku Banków Polskich.
Przy tym korzystniejsze rozwiązania mają mieć również zastosowanie do postępowań wszczętych od 30 kwietnia, ale przed wejściem w życie projektowanej teraz nowelizacji.
Akt ma wejść w życie już po 14 dniach od opublikowania w Dzienniku Ustaw. Wydaje się więc, że osoby, którym rząd zablokował drogę do budowy wymarzonego domu, mogą odetchnąć z ulgą.
– Jeśli wprowadzone zostaną wszystkie z zapowiadanych zmian, to większość problemów, które narosły po wejściu w życie ustawy o obrocie ziemią, powinno zostać rozwiązanych. Jest to na pewno powód do zadowolenia – uważa Tymoteusz Hossa, któremu bank odmówił kredytu w związku z zapisami ustawy o ziemi i który administruje na FB grupą „Nie dostanę kredytu przez PiS”.
Jak jednak zaznacza, na propozycje czekają również osoby poszkodowane wejściem w życie ustawy.
– Niektórzy przez miesiąc jej obowiązywania stracili wpłacone zadatki na zakup domu. Banki z uwagi na zapisy ustawy o hipotece nie zdecydowały się bowiem udzielić im kredytu. Takich osób jest całkiem sporo. Wiem, że zastanawiają się nad złożeniem pozwu zbiorowego – zdradza Hossa.
Inne korekty
Proponowane zmiany są jednak szersze. Jak nieoficjalnie ustaliliśmy, w przypadku kredytowania inwestycji na działce większej lub równej 0,3 ha do wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej nie będzie już trzeba przedstawiać operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Wystarczy oświadczenie banku, w którym zawarte będą dane o koszcie całego kredytu. W noweli znaleźć ma się też zapis umożliwiający nabycie nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym przez inne podmioty niż rolnik indywidualny.
OPINIA
Korekty pozytywne, choć zbyt nieśmiałe
/>
Nowelizacja powinna w ogóle znieść nieuzasadnione ograniczenia obrotu ziemią rolną, ale cieszę się, że rząd dostrzegł choć część problemów. Wyjęcie spod ograniczeń w ustanawianiu hipoteki nieruchomości, co do których nie ma zastosowania ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, wyeliminuje wątpliwości banków i sądów wieczystoksięgowych. Suma hipoteki ustanawianej na nieruchomościach rolnych do 0,3 ha nie będzie już ograniczona do wartości obciążanej nieruchomości. A umożliwienie nabycia ziemi rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym w drodze egzekucji powinno poprawić nastroje banków oraz innych wierzycieli hipotecznych, dając im nadzieję na możliwość zaspokojenia w drodze licytacji. Niezbędne jest, aby w stosunku do tych nabywców wyłączeniu uległ też 10-letni zakaz zbywania nieruchomości i oddawania jej w posiadanie osobom trzecim.
Znowelizowaniu powinna ulec też nieostra definicja nieruchomości rolnych, np. poprzez wyjęcie z jej zakresu tych gruntów, które w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy przeznaczone są na cele inne niż rolne. I tych, w stosunku do których została wydana decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Dziś za nieruchomość rolną należy uznać każdą, która jest lub może być wykorzystana do produkcji rolniczej, z wyłączeniem tych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
