Subskrybuj nas na Youtube
Jesteśmy starszym małżeństwem, dwójka naszych dzieci mieszka za granicą i raczej do Polski nie wróci. Myślimy o dożywotniej opiece kogoś obcego w zamian za mieszkanie – pisze pan Zygmunt. – Czy pod każdą nieruchomość można ustanowić taką umowę i jakie zapisy powinny się w niej znaleźć? Czy opiekun może sprzedać lokal – zastanawia się czytelnik.
Polskie prawo nie zabrania sprzedaży mieszkania lub domu obciążonego umową dożywocia. Informacja o obciążeniu nieruchomości powinna się znaleźć w dziale III księgi wieczystej, ale jeśli nawet nie ma takiego wpisu, a jest ona obciążona, prawo dożywotnika (jak sama nazwa wskazuje) nie wygasa, jest bowiem dożywotnie. Dochodzi do tego dopiero po jego śmierci lub w wyniku złożonego przez niego oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa.
Prawa do dożywocia raczej nie da się zataić (umowa musi być sporządzona w postaci aktu notarialnego), ale gdyby do tego doszło, to osoba kupująca przejmuje obowiązki o charakterze alimentacyjnym. Główną bowiem funkcją umowy dożywocia jest zaspokojenie potrzeb dożywotnika, czyli osoby, która w zamian za przeniesienie własności nieruchomości oczekuje od nabywcy dożywotnich świadczeń: dalszego zamieszkiwania i tzw. pakietu alimentacyjnego – dożywotniej opieki.
Nabywca nie otrzymuje więc czystego prawa własności, ale dom lub mieszkanie obciążone dożywociem, które musi być wykonywane tak długo, jak długo żyje osoba uprawniona. Możliwe jest także ustanowienie dożywocia na rzecz kilku osób jednocześnie, np. na małżonków lub innych bliskich zbywcy (siostry, rodziców) oraz partnera życiowego. Dopuszczalne jest też ustanowienie dożywocia dla kilku osób łącznie.
Nabywca jest zobowiązany do osobistego wypełniania przyjętych na siebie obowiązków. W przeciwnym razie może być to powodem zamiany przez sąd wszystkich warunków umowy lub części na rentę. Ostatecznie możliwe jest nawet jej rozwiązanie.
Gdyby opiekun nie wywiązywał się z przyjętych na siebie (dobrowolnie) obowiązków i pan Zygmunt miał wobec niego poważne zastrzeżenia, ma prawo domagać się przed sądem zamiany dożywocia na rentę.
Renta dożywotnia może zostać zasądzona także wtedy, gdyby nabywca sprzedał otrzymany dom. Kodeks cywilny, chroniąc dożywotnika, obciąża każdego kolejnego nabywcę wykonaniem umowy dożywocia na zawartych wcześniej warunkach. To tak, jakby dożywocie podążało za nieruchomością – ciąży więc na każdorazowym jej właścicielu. I aby stary właściciel domu nie musiał się męczyć z nowym, świadczenia w naturze można zamienić na rentę.
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by strony umowy dobrowolnie dokonały zmian w zakresie ustalonego pomiędzy nimi stosunku prawnego, rozwiązując go lub modyfikując przewidziane w nim świadczenia.
Zarówno zawarcie, jak i modyfikacje stosunku umowy dożywocia wymagają zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Osoba przekazująca mieszkanie za dożywocie powinna precyzyjnie wskazać zakres i warunki umowy. Np. że będzie zajmowała wydzieloną części domu/mieszkania bądź określony pokój/pokoje, że będzie miała dostęp do łazienki, kuchni i na jakich zasadach, a w razie choroby i niedołężności – jaki zakres opieki zapewni jej osoba przejmująca mieszkanie (np. będzie opiekować się sama lub pokryje koszty wynajętego opiekuna lub pielęgniarki).
Podstawa prawna
Art. 888, art. 908–916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380). Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). Uchwała Sądu Najwyższego z 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68 OSNC 1969/11 poz. 192.
OPINIA EKSPERTA
/>
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie z orzecznictwem byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość, oznacza to, że dożywotnikiem można objąć część domu lub działki. Pamiętać jednak należy, że mieszkania spółdzielcze (lokale nabyte na zasadzie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) nie mają statusu nieruchomości i nie mogą być przedmiotem umowy dożywocia. A zatem osoba, która takie mieszkanie posiada, nie ma prawa przekazać go w zamian za dożywotnią opiekę.
Zgodnie z art. 908 par. 1 kodeksu cywilnego do obowiązków nabywcy (osoby otrzymującej mieszkanie w zamian za opiekę) względem zbywcy (osoby, która oddaje mieszkanie w zamian za opiekę, w tym przypadku pana Zygmunta) należy przyjęcie go jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Nabywca zobowiązany jest również do zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. To, co znajdzie się w umowie dożywocia, zależy od umawiających się stron, obowiązuje bowiem zasada swobody umów. A zatem można w niej uwzględnić takie usługi, jak: remonty, pranie, sprzątanie, zakupy lub gotowanie wraz z częstotliwością ich wykonywania.
Dopiero wtedy, gdy zabraknie szczegółowych ustaleń w umowie, zakres świadczeń należnych zbywcy określa się według przepisów kodeksu cywilnego.
Nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika. Zdarza się, że pomiędzy nimi dochodzi do sytuacji konfliktowych, które mogą rzutować na zasadność dalszego utrzymywania umowy. W takich przypadkach rozwiązaniem może być sądowa zamiana świadczeń wynikających z dożywocia – na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Wyrok zamieniający umowę dożywocia na rentę ma charakter konstytutywny (kształtujący). Nie powoduje on rozwiązania umowy dożywocia, lecz jedynie zmienia treść stosunku prawnego pomiędzy stronami. Wysokość renty, której przyznania żąda dożywotnik, powinna być adekwatna do wartości uprawnień przysługujących mu zgodnie z treścią zawartej umowy dożywocia. Ponadto zgodnie ze stanowiskiem doktryny przy ustaleniu wartości prawa dożywocia należy też uwzględnić przypuszczalny czas trwania tego prawa.