Czym różni się umowa renty odpłatnej od umowy dożywocia

Fundusze hipoteczne zazwyczaj proponują seniorom dwa rozwiązania: umowę o dożywocie lub umowę renty odpłatnej. Jakie są różnice i co to jest służebność osobista mieszkania? Na te pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Istotą umowy renty odpłatnej jest przeniesienie prawa własności do nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenia pieniężne (w przypadku funduszu hipotecznego - rentę dożywotnią wypłacaną co miesiąc aż do śmierci seniora). W umowie dożywocia mowa natomiast o: „przyjęciu Dożywotnika jako domownika”, a sam świadczeniodawca może zobowiązać się do szeregu świadczeń na rzecz zbywcy takich jak: „dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Strony umowy mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci Dożywotnika, pewnej kwoty pieniężnej. Warto podkreślić, że umowa dożywocia jest umową wzajemną, w której każda za stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Jest ona zawierana (podobnie jak umowa renty odpłatnej) w obecności notariusza i polega ujawnieniu w księdze wieczystej danej nieruchomości. W obu przypadkach emeryt ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu. Gwarantuje mu to służebność osobista mieszkania, która jest częścią składową umowy o dożywocie, a także może być (choć nie musi) elementem umowy renty odpłatnej.

Służebność osobista mieszkania

Dotyczy ona przede wszystkim potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej i nie obejmuje dodatkowych świadczeń, które można ustanowić w umowie dożywocia (takich jak np. pomoc w chorobie, dostarczenie ubrania, czy wyżywienia). Dzięki służebności osobistej mieszkania senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu czy też pomieszczeń. Senior może też przyjąć na mieszkanie dzieci (małoletnie), małżonka i inne osoby, ale w ostatnim przypadku – tylko pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Co ważne, służebność osobista mieszkania jest ustanawiana również przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Warto podkreślić, że służebność osobista nie jest prawem zbywalnym. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę. Niemożliwe jest również przeniesienie uprawnień do jej wykonywania. Co ważne - służebność osobista nie wchodzi do spadku po seniorze, ponieważ wygasa z dniem jego śmierci.

Jeśli strona zaniecha obowiązków

Jeśli jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie (np. zbywca nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia) to senior ma prawo wytoczyć przeciwko niemu powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez Sąd.