Subskrybuj nas na Youtube
Można zawrzeć umowę spółki jawnej w formie zwykłej pisemnej także wtedy, gdy wspólnicy wnoszą do firmy nieruchomość. Do zawiązania firmy nie potrzeba notariusza.
/>
TEZA W razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie – po zarejestrowaniu spółki – odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.
STAN FAKTYCZNY Dwóch wspólników oraz „G. L. – spółka jawna” wnieśli o dokonanie w dziale II księgi wieczystej wpisu jako właściciela nieruchomości właśnie tej spółki jawnej w udziale wynoszącym 8/14 części. Do wniosku dołączono aneks do umowy spółki zobowiązujący wspólników do wniesienia do spółki należących do nich udziałów w nieruchomości oraz zawartą w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia udziałów w tej nieruchomości na rzecz spółki.
Sąd I instancji oddalił wniosek o dokonanie wpisu, uznając, że umowa spółki jawnej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego co najmniej w zakresie oświadczenia o wniesieniu do spółki wkładu w postaci nieruchomości. Oznacza to, że wynikające z umowy spółki zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne i nieważna jest także umowa notarialna o przeniesieniu własności nieruchomości. Wnioskodawcy zaskarżyli to orzeczenie, ale sąd okręgowy podzielił stanowisko sądu I instancji. Wnieśli więc skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE Sąd Najwyższy uchylił postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 23 ustawy z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm.) umowa spółki jawnej powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, a według art. 25 pkt 2 k.s.h. konieczne jest m.in. określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość. Co do formy zawarcia umowy spółki jawnej jest to regulacja odmienna niż w stosunku do pozostałych spółek osobowych, tj. partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, dla których przewidziana jest forma aktu notarialnego. Jeżeli zaś umowa spółki osobowej przewiduje wniesienie przez wspólnika wkładu w postaci własności nieruchomości, rozważenia wymaga kwestia sposobu przeniesienia przez wspólnika własności nieruchomości na taką spółkę. Na ten temat pojawiały się w literaturze przedmiotu i orzecznictwie różne poglądy. Sąd Najwyższy wskazuje, że w przypadku spółek partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, zważywszy, że dla nich przewidziano formę aktu notarialnego, przeniesienie własności nieruchomości na spółkę przebiega bez komplikacji. Umowy takich spółek zawierające zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości wywołują skutek rozporządzający. I tak spółka w chwili rejestracji nabywa własność nieruchomości. Co do spółki jawnej – ze względu na odrębność w zakresie formy zawarcia umowy dotyczącej zawiązania takiej spółki – jest odmiennie. I tak podejmowane w doktrynie próby pogodzenia unormowań przyjętych w kodeksie spółek handlowych dla spółki jawnej z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi przeniesienia własności nieruchomości zaowocowały poglądem, że jeżeli przedmiotem wkładu do spółki jawnej ma być własność nieruchomości, to umowa spółki powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Tego ustawodawca zapewne chciał uniknąć, wprowadzając uproszczone regulacje prawne dotyczące tworzenia i funkcjonowania spółki jawnej oraz ustanawiając tylko zwykłą formę umowy zawiązującej spółkę. Z tych względów oba te poglądy budzą wątpliwości Sądu Najwyższego rozpoznającego tę sprawę. W konsekwencji SN podziela pogląd dopuszczający możliwość zawarcia umowy spółki jawnej w formie pisemnej zwykłej także wtedy, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość. W takim jednak przypadku konieczne jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę – po jej rejestracji.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 25 listopada 2015 r., sygn. akt II CSK 723/14
KOMENTARZ EKSPERTA
SN potwierdził stanowisko z orzeczenia z 14 stycznia 2015 r. (sygn. akt II CSK 85/14), w którym opowiedział się za dopuszczalnością zawarcia umowy spółki w formie pisemnej również w przypadku, gdy wkładem do spółki ma być własność nieruchomości. Jednakże SN nie podjął się rozważań dotyczących współzależności art. 23 k.s.h. oraz art. 158 k.c. Nie wyjaśniono, czy należy art. 23 k.s.h. traktować jako lex specialis do art. 158 k.c., czy też zignorowanie dyspozycji art. 158 k.c. wynika z innego poglądu SN na to zagadnienie. Pomimo dwóch orzeczeń SN oraz częściowo zachowującej swą aktualność uchwały SN z 5 grudnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 128/91) zagadnienie to może budzić wątpliwości wspólników spółek jawnych. Wydaje się, że znów trzeba będzie poczekać na to, w jaki sposób te potencjalne wątpliwości będą rozstrzygane przez sądy rejestrowe.