Subskrybuj nas na Youtube
Zadatek, jako instytucja prawa cywilnego, jest dość szeroko wykorzystywana zwłaszcza przy zawieraniu umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy. Jego cechą charakterystyczną jest to, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Skoro zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, pojawia się pytanie, czy dopuszczalne jest wręczenie zadatku także po zawarciu umowy w terminie uzgodnionym przez strony (np. kilka dni po zawarciu umowy, przelewem na konto). W dzisiejszym poradniku podpowiemy także, kiedy i jak dochodzić zapłaty dwukrotności wartości danego zadatku.
Istota zadatku
Zastrzeżenie zadatku to dodatkowe postanowienie umowne, które ma w pewien sposób zagwarantować wykonanie zawartej umowy. Można rzec, że stymuluje on strony do jej wykonania. Najczęściej zadatek ma postać określonej sumy pieniężnej. Instytucja ta często jest wykorzystywana przy zawieraniu umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości i ma zagwarantować zawarcie określonej umowy przyrzeczonej. Zadatek charakteryzuje to, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (czyli np. ceny w przypadku umowy sprzedaży). Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (tak dzieje się w szczególności wtedy, gdy zadatek miał inną postać niż świadczenie pieniężne). Jeżeli jednak doszło do niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, chyba że co innego wynika z zastrzeżenia umownego albo zwyczaju. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła z tego tytułu.
Kiedy obowiązek zapłaty podwójnej wysokości zadatku odpada?
Obowiązek zapłaty podwójnej wysokości zadatku odpada w razie rozwiązania umowy. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Co zrobić, gdy strona zobowiązana uchyla się od zapłaty podwójnej wysokości danego zadatku?
Zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Należy podkreślić, że ustawowe skutki zadatku powstają tylko w razie niewykonania umowy. Innymi słowy, skutki prawne zadatku określone w kodeksie cywilnym powstają w przypadku, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność. Wówczas drugiej stronie przysługuje prawo odstąpienia od umowy i prawo zatrzymania otrzymanego zadatku bądź prawo żądania podwójnej wysokości danego zadatku. Jeżeli mimo niewykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, to służy jej prawo żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, którego wysokość określona jest wysokością poniesionej szkody.
Na ogół w umowie jest jedynie wskazane, że w razie jej niewykonania osoba za to odpowiedzialna, która otrzymała zadatek, ma obowiązek zwrotu jego podwójnej wartości. Nie jest natomiast wskazane, jak i kiedy ma to uczynić. Dlatego w takiej sytuacji, nim przejdziemy na drogę sądową dochodzenia swego roszczenia, powinniśmy wezwać taką osobę do zapłaty. Uczynimy to kierując do niej wezwanie do zapłaty.
Zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony
Zgodnie z art. 394 § 1 KC zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, tym samym może się wydawać, że kwota pieniężna wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek . Niemniej jednak ugruntowana stała się praktyka orzecznicza, w świetle której nie jest wykluczone, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek została przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy, w ten sposób, że zostanie wpłacona na jego konto. Wykluczenie takiej możliwości, szczególnie przy zadatku stanowiącym znaczną wartość, narażałoby strony na dodatkowe utrudnienia związane z bezpieczeństwem takiej transakcji. To, że np. w umowie przedwstępnej strony ustaliły, iż kwota zadatku zostanie wpłacona w ciągu kilku dni od zwarcia umowy przelewem na konto, nie narusza więc przepisów kodeksu cywilnego. Należy zatem podkreślić, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.
Podstawa prawna:
Art. 394, art. 455 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 121).
Orzecznictwo:
1. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt I ACa 743/14.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 4 czerwca 2014 r., sygn.. akt V ACa 232/14.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 1035/13.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 21 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 798/12.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07.