Zanim partnerzy sporządzą kontrakt i określą w nim wzajemne prawa i obowiązki, mogą podpisać umowę przedwstępną.
ikona lupy />
Joanna Ułasiuk radca prawny, Omega Kancelarie Prawne / Media / mat. prawne
Przed zawarciem umowy właściwej strony coraz częściej zawierają umowę przedwstępną i określają w niej istotne postanowienia umowy finalnej. Mogą też wskazać, do kiedy powinna zostać ona zawarta. W razie braku takiej daty do umowy przyrzeczonej powinno dojść w terminie, jaki wyznaczy strona uprawniona do jej zawarcia. Musi on być jednak adekwatny do okoliczności, a więc uwzględniać np. czas na załatwienie niezbędnych formalności.
Zdarza się jednak, że takie prawo do wskazania terminu przysługuje obu stronom. Gdyby wówczas każda z nich wyznaczyła inny termin, to przyjmuje się, że strony wiąże ten, który określił kontrahent składający oświadczenie w tej sprawie wcześniej. Przyjmuje się zaś, że zostaje ono złożone z chwilą, gdy dotarło do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
Jeżeli w ciągu roku od sporządzenia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu przystąpienia do przyrzeczonej (najlepiej wskazując konkretną datę, aby nie odsuwać zawarcia jej w nieokreśloną precyzyjnie przyszłość), to później nie mogą się domagać, aby została ona sporządzona. Z kolei samo zawarcie umowy może nastąpić później, już po upływie tego roku, pod warunkiem że termin zostanie wyznaczony wcześniej.

Kiedy warto zabezpieczyć interesy

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy do zawarcia definitywnej nie może dojść od razu. Przy tym przyczyną mogą tu być przeszkody natury obiektywnej albo subiektywnej. Stronom zależy zaś na stworzeniu przekonania, że po pewnym czasie jednak finalny kontrakt zostanie zawarty. Podpisując umowę przedwstępną, mogą skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, np. ujawniając w księdze wieczystej zawarte w niej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, wieczystego użytkowania bądź o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.
W sprawie zobowiązań z umowy przedwstępnej wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy. Stwierdził, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może zostać przekazane cesją (orzeczenie z 9 maja 2000 r. w sprawie sygn. akt. IV CKN 955/00, nieopublikowane). Zdaniem SN przechodzi ono również na spadkobierców, których w dodatku wiążą terminy wskazane w tej umowie (orzeczenie z 9 lipca 1962 r. IICR 379/ 62, opublikowane w OSNCP 1963 r, nr 9, poz. 205).
Umowa przedwstępna może też w niektórych przypadkach stanowić odrębny kontrakt, np. kontrakt opcyjny, albo stanowić część innej umowy. Na przykład coraz częściej umowy leasingu zawierają postanowienie o uprawnieniu – albo zobowiązaniu – leasingobiorcy do zakupu przedmiotu umowy po jej zakończeniu. Z kolei kontrakt opcyjny polega na tym, że strona zobowiązuje się w określonym czasie np. do sprzedaży określonego towaru za ustaloną cenę, a w zamian za to otrzyma wynagrodzenie, które jednak nie stanowi części ceny wskazanej w umowie.

Odszkodowanie za uchylanie się

Zawierając umowę przedwstępną, strona zabezpiecza swoje interesy. Gdy kontrahent zobowiązany do jej zawarcia uchyla się od przystąpienia do niej, można domagać się nawet rekompensaty za szkodę, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Poszkodowany musi jednak wykazać, jakie konkretnie straty poniósł, domagać się np. zwrotu wydatków poniesionych na przygotowanie się do zawarcia umowy przyrzeczonej (chociażby kosztów zakupu projektu budowy domu, który chciał postawić na działce będącej przedmiotem umowy, wydatków na dojazd do notariusza, który sporządzał umowę itp.).
Odszkodowanie powinno zrekompensować mu wyrządzoną szkodę , ale strony mogą też umówić się, że będzie miało inny zakres (może być wyższe bądź przewidywać jeszcze dodatkowo obowiązek zapłaty kary umownej). Przed wypłatą odszkodowania kontrahent może się jednak bronić, udowadniając, że przyczyną uchylania się były okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Ma prawo też zgłosić gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej i w ten sposób uniknąć zapłaty odszkodowania.

Dochodzenie praw przed sądem

Zabezpieczenie interesów polega również na tym, że strona uprawniona dostaje prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia o przystąpieniu do finalnego kontraktu zastąpi wówczas orzeczenie drugiej strony o zawarciu umowy przyrzeczonej. Skutkiem dopełnienia takiej procedury będzie zawarcie umowy definitywnej. Jej treść sąd ustali na podstawie postanowienia ujętego w umowie przedwstępnej.
Może się jednak zdarzyć, że zanim sąd orzeknie, w sprawie zmienią się stosunki i spełnienie świadczenia orzeczonego w umowie przyrzeczonej groziłoby tym, że strona poniesie rażącą stratę, czego nikt nie przewidział przy zawieraniu umowy. Wtedy sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia, a nawet orzec o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, a przy okazji również o rozliczeniach stron związanych z tym, że nie doszła ona do skutku.
Zdarza się też, że umowa przedwstępna przewiduje wręczenie zadatku. Gdy zostanie rozwiązana, to wówczas roszczenie o jego zwrot zacznie swój bieg od tej właśnie daty. Takie stanowisko zajął SN w orzeczeniu z 27 września 1994 r., (sygn. akt II CRN 84/ 94, opublikowane w OSN nr 5 z 1995 r., poz. 106).

Ostrzeżenie w księdze wieczystej

W obrocie nieruchomościami umowa przedwstępna może pełnić funkcję ostrzegawczo- -zabezpieczającą. Chodzi o sytuację, że zawarte w umowie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego bądź o ustanowienie określonego prawa rzeczowego mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej. Informacje te zamieszcza się w dziale trzecim księgi poświęconym ostrzeżeniom na wniosek zainteresowanej strony. O dokonaniu takiego wpisu decyduje sąd wieczysto-księgowy. Dlatego kontrahent będący stroną umowy przedwstępnej, który chce nabyć nieruchomość i chce zabezpieczyć to roszczenie wpisem, powinien złożyć taki wniosek do właściwego sądu. Kandydaci na kolejnych nabywców po przejrzeniu księgi wieczystej zostaną dzięki temu poinformowani o aktualnej sytuacji prawnej nieruchomości. W dodatku ujawnione w taki sposób roszczenie jest skuteczne wobec każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego tej nieruchomości.
Umowa przedwstępna może czasami stanowić odrębny kontrakt
Niestawienie się u notariusza nie jest bezkarne
Strony zawarły umowę przedwstępną. Umowę definitywną powinien sporządzić notariusz, ponieważ dotyczy ona przeniesienia własności nieruchomości. Nabywca zwleka jednak z przystąpieniem do umowy i nie przyszedł już na dwa wyznaczone przez notariusza terminy. Nie jest to jednak działanie bezkarne. W przypadku gdy strona uchyla się od wykonania umowy przyrzeczonej, wówczas druga strona może żądać naprawienia szkody, której doznała przez to, że liczyła na jej zawarcie (art. 390 par. 1 k.c.). Jest to odpowiedzialność w granicach ujemnego interesu, tj. uszczerbku wynikłego z wdania się w umowę przedwstępną, która nie przyniosła oczekiwanego skutku. Jeżeli kontrahenci zawarli umowę przedwstępną w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia tej umowy. Może więc skierować do sądu pozew o wydanie zastępczego oświadczenia woli (art. 390 par. 2 k.c.). Może również domagać się odszkodowania. Należy jednak pamiętać, iż roszczenia o wykonanie umowy przyrzeczonej oraz o odszkodowanie nie podlegają kumulacji. Wnoszenie o jedno z nich wyłącza drugie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia jej wymagalności, a w wypadku oddalenia przez sąd żądania zawarcia umowy przyrzeczonej – z upływem roku od uprawomocnienia się orzeczenia (art. 390 par. 3 k.c.).
O precyzyjność zapisów muszą zadbać obie strony
Czy każdą umowę definitywną może poprzedzać umowa przedwstępna?
Umowy przedwstępne mogą zobowiązywać do zawarcia każdej umowy prawa prywatnego. W codziennym obrocie prawnym powszechnie zawiera się je najczęściej przy okazji sprzedaży nieruchomości. Przez umowę przedwstępną jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 par. 1 k.c.). Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj. określać co najmniej jej elementy przedmiotowo istotne. W odniesieniu do umowy przedwstępnej strony powinny wskazać przedmiot sprzedaży (np. określić nieruchomość) i cenę transakcji. Ważność takiej umowy zależy jedynie od zachowania minimalnej jej treści.
Czy strony muszą zawsze podać, do jakiej daty mają przystąpić do umowy definitywnej?
Nie są do tego zobligowane. Jednakże jeśli chcą, mogą to uczynić np. poprzez wskazanie konkretnej daty czy upływu oznaczonego okresu. Z kolei zawarcie umowy przyrzeczonej bez jakiegokolwiek określania terminu do podpisania umowy finalnej też jest prawidłowe. Taka umowa przedwstępna jest ważna i skuteczna, a strony mają rok na wyznaczenie odpowiedniego terminu do zawarcia kontraktu przyrzeczonego. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w umowie przedwstępnej jest terminem spełnienia świadczenia. To znaczy, że upływ terminu nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej, przeciwnie – skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy głównej.
Czy umowa przedwstępna powinna zostać sporządzona w określonej formie?
Zachowanie określonej formy umowy przedwstępnej nie jest konieczne. Wymóg zachowania formy szczególnej ma jedynie znaczenie dla wywołania określonych skutków prawnych i możliwości ewentualnego dochodzenia wykonania umowy przedwstępnej. I tak, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w zwykłej formie pisemnej nie jest nieważna, a jedynie nie można dochodzić jej wykonania – z uwagi na niezachowanie formy. Jeżeli chcemy, aby nasza umowa była możliwa do egzekwowania, wówczas powinna zostać zawarta w takiej samej formie, jaką przepisy przewidują dla umowy przyrzeczonej. Oprócz elementów wskazanych powyżej umowy przedwstępne zawierają często dodatkowe klauzule, takie jak zadatek, warunek, umowne prawo odstąpienia czy kara umowna. Warto szczegółowo analizować treść tego typu postanowień, zwłaszcza warunki zastosowania tychże klauzul. Szczególnie należy zadbać o precyzyjność zapisów umowy.
Podstawa prawna
Art. 389–390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).