Subskrybuj nas na Youtube
Sąsiadka chciała od moich rodziców kupić działkę, aby dołączyć ją do swojej. Gdy odmówili sprzedaży, stara się ze wszystkich sił obrzydzić im korzystanie z niej. Nieustannie ma pretensje o to, że nie dbają o krzewy rosnące na skraju obu działek, i zarzuca, że chcą przez to naruszyć granicę, zabrania im prowadzić drobne prace ziemne, twierdząc że spowoduje to obsunięcie się skarpy na jej domek letniskowy. Pod różnymi pretekstami wchodzi też na ich grunt bez uprzedzenia. Czy nie przekracza swoich uprawnień? – pyta pani Antonina
/>
Są sytuacje, w których swobodę właściciela do korzystania z własnej działki ograniczają zakazy ujęte w przepisach oraz zasady współżycia społecznego. Nie wolno mu np. prowadzić robót ziemnych w taki sposób, aby groziło to utratą oparcia sąsiednim nieruchomościom. Chodzi o możliwość obsunięcia się ziemi, co może spowodować zawalenie się budynku lub uszkodzenie jego konstrukcji. Aby jednak sąsiadka mogła skutecznie występować z roszczeniami i wytoczyć sprawę o zakazanie prowadzenia robót ziemnych, zagrożenie musi być obiektywne. Może to zobić nawet wtedy, gdy prace prowadzone są na podstawie pozwolenia budowlanego. Zanim jednak sąd wyda zakaz ich prowadzenia, na temat tego, czy stanowią obiektywne zagrożenie, wyda opinię biegły sądowy.
Kolejne zarzuty dotyczą krzewów znajdujących się na granicy gruntów. Obowiązuje zasada, że drzewa i krzewy rosnące na granicy obu działek, jak również mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia służą do wspólnego użytku sąsiadów i dlatego korzystając z nich, muszą ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Taki obowiązek ciąży na nich wspólnie bez względu na to, kto postawił płot lub mur bądź zasadził krzewy i drzewa, przepisy jednak nie precyzują, w jaki sposób koszty powinny się rozłożyć na obie strony. Ten obowiązek nie obejmuje jednak sadzenia nowych drzew lub wybudowania nowego płotu albo muru na granicy. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002 r. w sprawie sygn. akt IIICZP 75/01. Natomiast obu sąsiadom przysługuje prawo do zrywania owoców z tych drzew i krzewów.
Jeżeli jednak granice obu działek stały się sporne z powodu zniszczenia części zasadzonych tam przed laty drzew i krzewów, a stanu prawnego nie można obecnie stwierdzić, to trzeba je ponownie ustalić. Pozwoli to uniknąć dalszych sporów, tym razem o granicę. Można je określić według ostatniego stanu spokojnego posiadania, a przy przeprowadzeniu tej procedury powinni współdziałać właściciele obu działek. Gdyby postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między nimi, to granice ustali sąd. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę.
Odnosząc się do wtargnięcia na działkę rodziców, trzeba stwierdzić, że nie zawsze mamy rację, zarzucając sąsiadowi, iż bez uprzedzenia wchodzi na nasz teren, nawet jeśli przy tym spowoduje szkody.
Jeżeli sąsiadka jest np. właścicielką roju pszczół, to ma prawo poszukiwać go nawet na sąsiedniej działce. Jeśli bowiem nie odszuka go w ciągu trzech dni od dnia wyrojenia, jego właścicielem staje się ten, kto objął go w posiadanie. Dlatego dotychczasowy właściciel powinien go przed upływem tych trzech dni odnaleźć. W tym czasie ma prawo domagać się wydania go.
Sąsiadka może również wejść na nieruchomość rodziców czytelniczki, aby zerwać owoce z drzew, które rosną na jej działce, ale ich gałęzie zwieszają się na sąsiednią. Natomiast owoce, które już spadły z drzewa i leżą na działce rodziców, należą do nich.
Uwaga
Gdy wejście na cudzą działkę spowoduje powstanie szkody, intruz musi ją naprawić.
Podstawa prawna
Art. 140-154, art. 182 ustawy z 23kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Sądy rozpatrują dużo sporów sąsiedzkich. Są to przeważnie sprawy o charakterze cywilnym i karnym. Karne dotyczą przede wszystkim zakłócania ciszy nocnej i agresywnego zachowania wobec sąsiadów. W takich sytuacjach przeważnie wzywa się policjantów lub strażników miejskich, a ci nakładają mandat karny, a w przypadkach zachowań agresywnych lub recydywy kierują sprawę do sądu.
W sprawach o charakterze cywilnym przeważają spory dotyczące zacieniania posesji i nieprzyjemnych zapachów. Należy pamiętać o generalnej zasadzie wynikającej z art. 144 kodeksu cywilnego stwierdzającej, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Z par. 12 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. nr 75, poz. 690) wynika, że co do zasady budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy), a 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasada ta zawiera wiele obostrzeń lub wyłączeń. Dlatego, aby upewnić się, czy sąsiad stawia dom lub budynek gospodarczy zgodnie z przepisami, należy szczegółowo przeanalizować obowiązujące przepisy prawa. Konfliktowe może być również sadzenie na granicy posesji wysokich drzew, które zacieniają sąsiednią działkę. W skrajnych przypadkach dochodzi do sporu sądowego na tym tle i w braku porozumienia to sąd decyduje o tym, co z uciążliwym drzewem zrobić.
Jednak poszkodowany sąsiad nie jest bezradny. Zgodnie z art. 150 kodeksu cywilnego właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. Jednakże w takim wypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Innym rodzajem uciążliwości sąsiedzkich może być zanieczyszczanie powietrza. Najczęściej spory dotyczą palenia na ogródkach ognisk (wypalania ściętej trawy czy gałęzi, wędzenia i grillowania), a także spalania w piecach śmieci lub węgla o słabej jakości. Kwestie te co do zasady reguluje prawo miejscowe. W większości miejscowości lokalny samorząd określił ograniczenia w tym zakresie służące poprawie jakości powietrza. W tych przepisach należy szukać pomocy.