Subskrybuj nas na Youtube
Felieton
Przyjęta już przez Sejm ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw trafiła już pod obrady wyższej izby parlamentu. W założeniu nowe regulacje mają poprawić strukturę obszarową gospodarstw rolnych, przeciwdziałać nadmiernej koncentracji i zapewnić odpowiednie kwalifikacje osób prowadzących gospodarstwa. Deklarowanym celem regulacji jest także ograniczenie możliwości wykupu polskiej ziemi przez obcokrajowców. A przypomnijmy, że 1 maja 2016 r. kończy się obowiązujący od 2004 r. okres ochronny i obcokrajowcy będą mogli nabywać w Polsce ziemię rolną bez specjalnego zezwolenia MSW. Proponowane przepisy co prawda nie zabraniają wprost cudzoziemcom i spółkom z kapitałem zagranicznym kupować gruntów rolnych w Polsce, lecz wprowadzają wiele istotnych ograniczeń, które mają zapobiec wykupowaniu ziemi przez bogatych rolników lub przedsiębiorstwa z zachodu Europy.
Projekt od początku wywoływał i nadal wywołuje wiele kontrowersji. Po pierwsze, zarówno kancelaria legislacyjna Senatu, jak i Kancelaria Prezydenta uważają, że zawiera on zapisy, których zgodność z konstytucją budzi wątpliwości. Po drugie, do ustawy wiele zastrzeżeń zgłaszają także eksperci. Krajowa Rada Notarialna krytycznie zaopiniowała ten dokument jeszcze w styczniu 2015 r., starając się zwrócić uwagę legislatorów na niedostatki proponowanych rozwiązań, czy wręcz na zapisy wzajemnie się wykluczające.
Ustawa poza nowymi rozwiązaniami, takimi jak administracyjne ograniczenie podziału gospodarstwa rolnego, zmienia obszary gruntów objętych pierwokupem Agencji Nieruchomości Rolnych do tych większych niż jeden hektar. Jednakże pomimo tego zapisu możliwe będzie ograniczenie obrotu także mniejszymi nieruchomościami, ponieważ wymogiem zgody na zbycie objęta zostanie każda nieruchomość będąca choćby tylko potencjalnie nieruchomością rolną. Dlaczego? Otóż definicja z art. 2 pkt 1 ustawy nie wprowadza minimalnej powierzchni nieruchomości rolnej. W tej sytuacji nawet zbycie działki o powierzchni 1000 m2 zabudowanej fundamentami budynku będzie musiało przejść przez procedurę zgody, a następnie wykonania pierwokupu lub pierwokupów – w przypadku większej liczby osób uprawnionych z tytułu posiadania statusu rolnika indywidualnego i bycia właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Wynika to przede wszystkim z tego, że większość polskich gmin nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a każda nieruchomość nieprzeznaczona w takim planie na cele inne niż rolne będzie podlegała ograniczeniom obrotu. W praktyce nawet działka o powierzchni jednego hektara, objęta decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy. W efekcie jej zbycie na rzecz nie-rolnika będzie musiało uwzględniać procedurę zgody przewidzianą w ustawie oraz wykonanie prawa pierwokupu.
Już samo wykonanie pierwokupu ustawowego wydłuży proces nabywania gruntów rolnych, tym bardziej że ustawa nie reguluje kolejności pierwokupów po niewykonaniu pierwszego, wskazanego przez sprzedającego. Nie precyzuje też, w jaki sposób i kto ma ustalić listę osób uprawnionych do pierwokupu. Z punktu widzenia praktyki notarialnej te zapisy są po prostu niemożliwe do wykonania.
To jednak nie koniec komplikacji – zgodnie z art. 6 procedowanej ustawy w zasadzie niemożliwa stanie się również np.:
● sprzedaż nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha nabywcy niebędącemu rolnikiem indywidualnym,
● zbycie na podstawie umowy darowizny nieruchomości rolnej mniejszej niż 1000 m2 dla osoby bliskiej zbywcy, np. dziecka, które nie ma gruntów rolnych,
● zawarcie umowy darowizny, mocą której jedno dziecko nabywa np. 2 ha gruntów, a dwie kolejne osoby działki o powierzchni, dajmy na to – 0,5 ha.
Redakcja przepisu uniemożliwia też np. zawarcie umowy działu i zniesienia współwłasności w przypadku, gdy osoby nabywają działki gruntu mniejsze niż 1 ha, nie mając innych gruntów rolnych. Rolnik nie będzie mógł wnieść takiej działki aportem do jakiejkolwiek spółki ani zawrzeć umowy przeniesienia jej własności w celu zwolnienia ze zobowiązania.
To tylko kilka problemów, jakie dla obrotu nieruchomościami rolnymi (co za tym idzie – także dla praktyki notarialnej) może spowodować przyjęcie procedowanej ustawy w obecnej formie. Jednakże liczba merytorycznych błędów, niejasny i niezrozumiały język daleko odbiegający od standardów, jakimi powinien posługiwać się ustawodawca, i wreszcie tworzenie konstrukcji prawnych niemożliwych do zastosowania w praktyce powodują, że ustawa nie tylko nie jest odpowiedzią na oczekiwania społeczne, lecz także stanowi zaprzeczenie zdroworozsądkowych zasad tworzenia prawa.