Co do zasady wpis dokonany w publicznym rejestrze uważa się za zgodny ze stanem prawnym. Reguła ta nie dotyczy jednak wszystkich sekcji - przypomniał Sąd Okręgowy w Olsztynie.

Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy właścicielami dwóch nieruchomości, położonych w zabudowie bliźniaczej o jedno z pomieszczeń. Ponieważ historia pomieszczenia była zawiła – jego właściciele zmieniali się przez lata, sąd analizujący kazus w pierwszej instancji dokonał błędu. Dopiero apelacja przyniosła sprawiedliwe i zgodne z prawem rozwiązanie.

Powodowie zażądali od kobiety by opróżniła i wydała im pomieszczenie, leżące na terenie ich nieruchomości. Pozwana tłumaczyła, że zgodnie z dokumentami od 1994 roku jej nieruchomość ma taki sam metraż. Zaznaczała, że na przełomie lat nie pojawiły się żadne zmiany. W 1997 roku dla jej mieszkania została założona księga wieczysta. W 2002 roku zgodnie z prawem spadkowym kobieta nabyła całkowite prawa.

Sąd Rejonowy badając sprawę stwierdził, że w 2002 roku prawo użytkowania wieczystego przysługujące powodom zostało zamienione w prawo własności. Na podstawie tej decyzji uznano, że sporne pomieszczeni znajduje się na terenie należącym do powodów. Jednakże zdaniem sądu pozwanej przysługiwało powództwo windykacyjne by bronić praw, które jej przysługiwały. Podstawą takiego rozstrzygnięcia stały się dwa domniemania. Pierwsze pochodzące z art. 341 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014r., poz. 101) mówiące, że „posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym” czyli, że posiadacz samoistny jest właścicielem rzeczy. Drugie z art. 3 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013r. poz. 707), zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Skoro więc powodowie do tej pory nie zadbali o wpisanie swoich praw do księgi wieczystej nie można dać wiary ich twierdzeniom. Sąd zaznaczył, że „ pokój którego wydania domagają się powodowie stanowi część składową nieruchomości, której pozwana jest właścicielem, zaś powodowie w niniejszym sporze nie mogą skutecznie z uwagi na konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej obalić domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece kwestionując prawidłowość wpisu, a zatem nie mogą skutecznie żądać jego wydania”. W rezultacie sąd oddalił powództwo.

Błąd sprzed wielu lat w księdze wieczystej uniemożliwi dokonanie wpisu
Błąd sprzed wielu lat w księdze wieczystej uniemożliwi dokonanie wpisu

Zobacz również

Powodowie złożyli apelację od rozstrzygnięcia. Zwrócili uwagę na fakt, iż Sąd Rejonowy błędnie przyjął, że domniemanie zgodności wpisy ze stanem prawnym obejmuje dział I-O księgi wieczystej, podczas gdy domniemanie to dotyczy działów II-IV księgi wieczystej.

Zdaniem składu orzekającego „domniemania z art. 3 wskazanej ustawy obejmują jedynie prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej, a nie dane faktycznie pisane w dziale I-O, takich jak położenie nieruchomości, obszar, sposób korzystania z nieruchomości”.

Co prawda „przyjmuje się jednakże, że wpisy w dziale I-O mają różny charakter. Dane takie jak sposób korzystania z nieruchomości czy fakt jej zabudowy, nie korzystają z domniemania z art. 3, jednak inaczej należy ocenić dane pozwalające na zindywidualizowanie nieruchomości, bowiem w istocie dotyczą one prawa własności” – argumentował sąd.

Na potwierdzenie swoich wywodów przytoczył orzeczenia Sądu Najwyższego, z których wynika, iż „stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II – IV księgi wieczystej. Nie można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia opisu nieruchomości zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują i umieszczają nieruchomość w przestrzeni. O ile więc same cechy fizyczne nie mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle – w połączeniu z wynikającymi z dalszych działów prawami do nieruchomości- nabierają znaczenia prawnego jako wyznacznik przedmiotu określonego prawa” (postanowienie Sądu Najwyższego sygn. akt: III CZP 158/94).

Sędziowie zauważyli, że „podstawą domniemania z art. 3 nie jest orzeczenie sądowe, lecz ujawnienie prawa w księdze wieczystej bądź jego wykreślenie, a co więcej- brak przepisu przewidującego szczególny tryb obalenia tego domniemania. Domniemanie jest co prawa konsekwencją wydania przez sąd wieczystoksięgowy orzeczenia, jednakże nie czyni to z tego orzeczenia podstawy domniemania”.

Analizując sprawę sędziowie doszli do wniosku, że przy podziale nieruchomości doszło do błędów, które skutkowały problematycznym wpisem w księdze wieczystej. Utrzymywanie tego stanu dalej w porządku prawnym byłoby szkodliwe dlatego apelacja została uwzględniona a kobieta zostało zobowiązana do opuszczenia lokalu.

Sygn. akt IX Ca 325/15