Subskrybuj nas na Youtube
Pan Jerzy wspólnie z innym spadkobiercą odziedziczył budynek z działką. Miał otrzymać spłatę, ponieważ przebywa za granicą i nie planuje w nim zamieszkać. Do rozliczenia spadkobierców potrzebne było określenie wartości rynkowej nieruchomości. Na zlecenie sądu operat szacunkowy sporządził biegły sądowy i jego opinia przesądziła o wysokości spłaty. – Uznałem, że wskazana wartość jest znacznie niższa od obowiązujących na rynku nieruchomości na tym terenie. Zakwestionowałem też metodę zastosowaną przy wycenie i złożyłem w prokuraturze wniosek w sprawie podejrzenia popełnienia przez biegłego przestępstwa. Zarzucałem mu, że w dokumencie poświadczył nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne. Prokuratura jednak nie wszczęła postępowania, a sąd, do którego się odwołałem, podzielił jej stanowisko. Czy są jeszcze szanse na zmianę opinii – zastanawia się mężczyzna
Do wyceny nieruchomości potrzebna jest specjalistyczna wiedza, dlatego sąd powołał biegłego. Jego opinia nie może zostać zastąpiona inną czynnością dowodową, np. przesłuchaniem świadków, którzy będą wskazywali na ceny sąsiednich nieruchomości znajdujących się w obrocie.
Po zapoznaniu się z wnioskami stron co do liczby biegłych i ich wyboru sąd może wezwać jednego albo kilku w celu zasięgnięcia opinii. Jednak nie ma obowiązku dopuszczać dowodu z kolejnych biegłych lub opinii instytutu w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Natomiast musi dopuścić dowód z dalszej opinii, gdy ta, którą dysponuje, zawiera istotne luki, jest niejasna, nieweryfikowalna, nienależycie uzasadniona albo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 sierpnia 2009 r. Natomiast w innych orzeczeniach uznał, że dowodem w sprawie nie może być opinia biegłego (nawet stałego biegłego sądowego) sporządzona na piśmie wyłącznie na polecenie strony i złożona do akt w sądzie.
Zdaniem SN takie prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron przyjęte przez sąd orzekający należy traktować wyłącznie jako wyjaśnienie uwzględniające wiadomości specjalistyczne, popierające stanowisko strony. Pozasądowa opinia rzeczoznawcy oznacza jedynie dowód, że osoba, która ją podpisała, wyraziła zawarty w niej pogląd. Gdyby sąd oparł rozstrzygnięcie na prywatnych ekspertyzach, to wówczas naruszyłby przepisy procedury cywilnej, które regulują zasady przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Natomiast sąd ma obowiązek uznać za uzasadniony wniosek strony o powołanie innego biegłego, jeśli wykaże ona błędy, sprzeczności lub inne wady, które dyskredytują opinię lub uzasadniają powołanie dodatkowych.
Sąd zrobi to również, jeżeli w sprawie zostały wydane sprzeczne opinie biegłych, a nie jest możliwe, aby uznał za wiarygodną jedną, odrzucając drugą. Sąd nie ma tak specjalistycznej wiedzy, choćby z dziedziny szacowania wartości nieruchomości, aby rozstrzygać spór między osobami zawodowo do tego przygotowanymi. W takich przypadkach zazwyczaj rozstrzyga opinia kolejnego biegłego.
Strona ma również prawo domagać się wyłączenia biegłego, powołując się przy tym na te same przyczyny, z powodu których może żądać wyłączenia sędziego, np. gdy jest bliskim krewnym lub powinowatym strony bądź jej małżonkiem albo istnieją okoliczności, które mogą wywoływać uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności (np. był wcześniej konsultantem jednej ze stron). Wniosek o wyłączenie biegłego można złożyć nawet już po rozpoczęciu czynności, ale trzeba uprawdopodobnić, że przyczyna wyłączenia nie była przedtem znana bądź powstała dopiero później. Gdy biegły zostanie wyłączony już po złożeniu opinii, to wówczas sąd nie może uznać jej za dowód w sprawie.
Podstawa prawna
Art. 278–289 ustawy z 17 listopada 1994 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 15, poz. 113 ze zm.). Art. 149–158 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze. zm.). Postanowienie SN z 19 sierpnia 2009 r., sygn. akt III CSK 7/09. Orzeczenie SN z 12 kwietnia 2004 r., sygn. akt I CKN 92/00. Wyrok SN z 9 maja 2007 r., sygn. akt II CSK 77/07. Wyrok SN z 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II CNP 41/12.
OPINIA EKSPERTA
Gdy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, to nie obędzie się bez opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Rzadko taka opinia nie budzi mniejszych lub większych obiekcji stron. Jak bronić się przed niekorzystną opinią? Przede wszystkim pamiętać należy, że istnieje procedura weryfikowania poprawności opinii rzeczoznawcy majątkowego. W myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami sąd, który zlecił biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii, może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie jej poprawności. Wówczas organizacja taka powinna w ciągu dwóch miesięcy dokonać oceny. Operat szacunkowy oceniony negatywnie traci walor operatu szacunkowego w rozumieniu przepisów tej ustawy. Czasem sądy korzystają z innej ścieżki. Gdy mają wątpliwości co do poprawności operatu szacunkowego, wyznaczają kolejnego rzeczoznawcę, który dokonuje własnej wyceny wartości nieruchomości.
By jednak skorzystać z jednej lub drugiej ścieżki, należy przekonać sąd, iż złożony do akt operat szacunkowy obarczony jest błędem. To dosyć trudne zadanie, gdyż to rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania wartości. W praktyce najczęściej spotykanym sposobem wyceny jest podejście porównawcze. Rzeczoznawca ustala wartość poprzez porównywanie nieruchomości z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem sprzedaży. W tej metodzie najważniejsze jest dobranie transakcji dotyczących jak najbardziej podobnych nieruchomości oraz sposób ustalenia współczynników korygujących i waga, jaką biegły nada tym współczynnikom. Przykładowe błędy, jakie spotyka się w operatach, polegają na tym, że biegły zbyt szeroko określa rynek transakcji przyjętych do porównania. Inaczej kształtują się ceny nieruchomości w centrum, a inaczej na obrzeżach. Inną cechą jest powierzchnia działek – zazwyczaj metr kwadratowy małej działki będzie droższy niż metr kwadratowy działki o dużej powierzchni. Inną cechą, która może powodować rozbieżności w wartości, jest przeznaczenie działki w miejscowym planie lub brak planu. W końcu ważne dla ustalenia ceny są cechy indywidualne działki, takie jak np. kształt, dostęp do mediów, dostęp do drogi i komunikacji miejskiej. Czasem rzeczoznawcę majątkowego porównuje się do kierowcy, który prowadząc pojazd, ma zasłoniętą przednią szybę i patrzy tylko w lusterka. Gdy na rynku następują wahania cen, cała sztuka polega na tym, by biegły umiejętnie korygował ceny z transakcji dokonanych w przeszłości.