Komunalne, socjalne, tymczasowe. Gospodarka lokalowa gminy wiąże się z wieloma kosztami i niemałymi problemami. Często też z niezadowoleniem mieszkańców, wśród których dalej panuje typowo komunistyczne myślenie: mienie państwowe, znaczy niczyje. Można je więc niszczyć
ikona lupy />
Bartłomiej Bartczak burmistrz Gubina / Dziennik Gazeta Prawna
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty należy do zadań własnych gminy. Musi ona zapewnić lokale socjalne i zamienne, a także zagwarantować lokum rodzinom o niskich dochodach. W celu realizacji tych zadań gmina może tworzyć i mieć zasób mieszkaniowy. Zasady realizacji tych obowiązków szczegółowo określa ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm., dalej: u.o.p.l.).
Wsparcie finansowe gminy w tych działaniach może nastąpić przez udzielenie jej dotacji celowej z budżetu krajowego. Odbywa się to jednak wyłącznie w formie dofinansowania. Gmina nie powinna tej pomocy traktować jako jedynego źródła finansowania tych zadań, lecz przeznaczyć na to swoje dochody, w tym także środki uzyskiwane z najmu lokali znajdujących się w jej zasobie mieszkaniowym.
Obciążające ją w tym zakresie zadania wiążą się z dużymi wydatkami i szerokim zakresem obowiązków. Szczególnie duże problemy powoduje obowiązek zapewnienia lokali socjalnych. W tym przypadku nie chodzi wyłącznie o kwestie finansowe, które też odgrywają dużą rolę, ale głównie społeczne.
Administrowanie na różne sposoby
– Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym w wielu gminach powierzone zostało wyodrębnionym jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej, czyli samorządowym zakładom budżetowym, np. miejskiemu zarządowi budynków – wskazuje Krzysztof Chyba, radca prawny. – Innym rozwiązaniem jest tworzenie gminnych spółek handlowych, które wykonują zadania związane z administrowaniem zasobem mieszkaniowym – dodaje.
W skład gminnego zasobu mieszkaniowego wchodzą lokale na wynajem dla osób lub rodzin o niskich dochodach przypadających na członka gospodarstwa domowego oraz lokale socjalne i zamienne. W celu zapewnienia mieszkań biedniejszym rodzinom gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je tym osobom. Od nich pobiera czynsz niższy od tego, który sama opłaca właścicielowi lokalu.
– Określenie poziomu dochodów gospodarstwa domowego, który uzasadnia ubieganie się o pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, należy do kompetencji rady gminy. Ustala ona dochód maksymalny, powyżej którego dana osoba nie będzie się kwalifikowała do zawarcia umowy najmu – zauważa Martyna Kaczmarek, prawnik z kancelarii adwokackiej M. Kula.
Liczy się zamieszkiwanie
Oprócz kryterium dochodowego warunkiem otrzymania lokalu przez najbiedniejszych jest fakt niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Komunalny lokal należy się tylko mieszkańcowi danej gminy. Jest nim zarówno osoba zamieszkująca i zameldowana na terenie gminy na pobyt stały, jak i ta, która wprawdzie nie ma tam meldunku, ale zamieszkuje z zamiarem stałego pobytu (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody warmińsko-mazurskiego z 28 kwietnia 2011 r., znak: PN.4131.148.2011., Legalis nr 386617).
Rada gminy nie może natomiast ustalać innych, nieprzewidzianych w u.o.p.l. kryteriów, w tym m.in. długości zamieszkania, niepozostawania w stosunku najmu lokalu, warunków lokalowych, braku własnego lokalu (wyrok WSA we Wrocławiu z 30 października 2007 r., sygn. akt IV SA/Wr 388/07, Legalis nr 292636).
Oddanie w najem
Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Podpisanie umowy najmu powinno być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu zajmowania mieszkania, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za daną kwaterę, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania (lub nabycia jego własności) przez najemcę, po dokonaniu potrącenia należności z tytułu najmu przez wynajmującego. Jest to związane z realizacją określonych obowiązków przez najemcę, czyli:
● odnowieniem lokalu,
● dokonaniem obciążających go napraw,
● zwrotem wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego lokalu.
Przed wydaniem kwatery sporządza się protokół, w którym określić należy przede wszystkim:
● stan techniczny znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń,
● stopień ich zużycia.
Protokół stanowić będzie podstawę rozliczeń pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Gmina jest zobowiązana do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, określone odrębnymi przepisami. Gdy w najem oddawane jest mieszkanie zwolnione przez dotychczasowego najemcę, gmina musi wymienić zużyte elementy wyposażenia mieszkania.
Ustalenie obciążeń należy do wójta
Stawki czynszu ustala wójt (burmistrz, prezydent miasta) zgodnie z zasadami, o których mowa w uchwale rady gminy, dotyczącej zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego. W mieszkaniach stawki czynszu określane są za mkw. powierzchni użytkowej lokalu. Jest to tzw. czynsz limitowany. W myśl art. 7 ust. 1 u.o.p.l. przy jego określaniu uwzględnia się czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową. Chodzi o:
● położenie budynku,
● położenie lokalu w budynku,
● wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne, instalacje oraz ich stan,
● ogólny stan techniczny budynku.
– Znaczenie mogą mieć także inne czynniki, które podwyższają lub obniżają wartość użytkową lokalu. Katalog zawarty w art. 7 ust. 1 u.o.p.l. nie jest jednak przykładowy. Oznacza to, że żaden ze wskazanych w nim czynników nie może być w uchwale rady gminy pominięty – wyjaśnia Krzysztof Chyba, radca prawny.
Rada gminy powinna dokładnie określić, w jaki sposób położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku może wpływać na wysokość stawki czynszu. Dopiero w oparciu o tak skonkretyzowane czynniki wójt (burmistrz, prezydent miasta) upoważniony jest do ustalenia indywidualnej stawki czynszu (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody lubelskiego z 5 grudnia 2013 r., znak: PN-II.4131.364.2013).
Obniżka czynszu
Jeżeli jest to zgodne z gminnymi uchwałami, można obniżyć czynsz na rzecz najemców, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub zarządzenia wojewody.
– Obniżki te mają uzupełnić system pomocy dla najuboższych grup najemców, wspomagając zarazem system dodatków mieszkaniowych oraz motywując ich do samodzielnego regulowania należności mieszkaniowych przez system ulg czynszowych – twierdzi Krzysztof Chyba.
Obniżka jest udzielana na okres 12 miesięcy, który może być następnie przedłużany. Najemca, chcąc skorzystać z tego rodzaju przywileju, powinien przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Jej wzór zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych (Dz.U. nr 156, poz. 1817 ze zm.).
W razie wątpliwości co do danych zawartych w tym dokumencie, gmina może zażądać od najemcy przedłożenia zaświadczenia właściwego miejscowo naczelnika urzędu skarbowego o wysokości dochodów.
Odstąpienie od obniżenia czynszu jest możliwe również w sytuacji, kiedy zostanie przeprowadzony wywiad środowiskowy ustalający rażącą dysproporcję pomiędzy dochodami wykazanymi w deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy. Gdy okaże się, że oświadczenie jest niezgodne z prawdą, najemca powinien zwrócić gminie 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu. Zasadę tę stosuje się również w sytuacji, gdy deklaracja w chwili jej składania była zgodna ze stanem faktycznym, który jednak z czasem uległ zmianie, a najemca nie zawiadomił właściciela o braku podstawy do dalszego korzystania z obniżki czynszu. Wówczas jednak wysokość kwoty podlegającej zapłacie właścicielowi będzie uzależniona od okresu uiszczania czynszu w niższej wysokości po zmianie okoliczności objętych deklaracją.
Pomimo że u.o.p.l. nie mówi, który z organów gminy jest uprawniony do stosowania obniżek czynszu, to przyjmuje się, że organem tym jest wójt. Posiada on bowiem kompetencje do ustalania stawek czynszu, a obniżki tego świadczenia stosuje w oparciu o postanowienie uchwały rady gminy. Warunki obniżenia czynszu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniająca zastosowanie obniżek czynszu przez wójta powinny być określone przez radę gminy odpowiednio w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz w uchwale określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody świętokrzyskiego z 4 stycznia 2013 r., PNK.I.4130.1.2012, Legalis nr 751598).
Wypowiedzenie stawki
Gmina może też podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, czyli trzech miesięcy.
Podwyższenie może być dokonywane nie częściej niż raz na sześć miesięcy, licząc od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Wypowiedzenie musi być – pod rygorem nieważności – dokonane na piśmie. Większa podwyżka czynszu, wskutek której wysokość czynszu lub innych opłat przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach. Są to:
● brak uzyskiwania przez właściciela przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z jego utrzymaniem oraz zapewniającym zwrot kapitału i zysk,
● sytuacja, w której podwyżka nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym (dane w tym zakresie uzyskuje się na podstawie komunikatu prezesa GUS).
Lokator może w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia:
● odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego najmu,
● zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że kryteria wskazane powyżej nie uzasadniają dokonania podwyżki czynszu albo uzasadniają jej dokonanie w innej wysokości.
Zasady te nie mają zastosowania do opłat niezależnych od właściciela lokalu, czyli za media. W sytuacji gdy wynajmujący podwyższa te opłaty, musi przedłożyć na piśmie lokatorowi ich zestawienie wraz z informacją o przyczynie podwyżki. Obowiązek lokatora sprowadza się bowiem tylko do opłacania podwyższenia opłaty w wysokości niezbędnej do pokrycia przez właściciela tych kosztów. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane tylko wtedy, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
Uchwalenie zasad
Rada gminy, wykonując zadania dotyczące zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, uchwala opracowywane co najmniej raz na pięć lat wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w jego skład. Programy te odgrywają bardzo istotną rolę w procesie gospodarki mieszkaniowej na szczeblu lokalnym.
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, zgodnie z art. 21 ust. 2 u.o.p.l., powinien obejmować:
● prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach,
● analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali,
● planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
● zasady polityki czynszowej,
● warunki obniżania czynszu,
● sposób i zasady zarządzania poszczególnymi lokalami i budynkami oraz przewidywane zmiany w tym zakresie,
● źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
● wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na poszczególne koszty,
● opis innych działań, które mają na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, jak np. niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami oraz planowaną sprzedaż lokali.
Uchwała rady w sprawie tego programu powinna kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie wskazane kwestie i zagadnienia oraz uczynić to w sposób dostosowany do zindywidualizowanych potrzeb danej społeczności lokalnej. Artykuł 21 ust. 2 u.o.p.l. określa jedynie niezbędne elementy aktu prawa miejscowego. Rada może zamieścić w uchwale jeszcze inne dodatkowe regulacje (wyrok WSA w Gliwicach z 14 czerwca 2013 r., sygn. akt IV SA/Gl 932/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest aktem prawa miejscowego (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody dolnośląskiego z 24 maja 2011 r., znak: NK-N.4131.381.2011.MW2, Legalis nr 544629).
Z kolei zasady wynajmowania lokali, w myśl art. 21 ust. 3 u.o.p.l., obejmują w szczególności:
● dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
● warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
● wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
● warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu, a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,
● tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
● zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
● kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw.
Dla ważności uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy konieczne jest uregulowanie w niej wszystkich kwestii, o których mowa w art. 21 ust. 3 u.o.p.l. (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody opolskiego z 5 stycznia 2012 r., znak: NK.III.4131.1.141.2011.KK, Legalis nr 753819). Rada gminy może wprawdzie zamieścić w uchwale jeszcze dodatkowe zagadnienia związane z najmem, ale nie oznacza to, że może dowolnie określać dodatkowe kryteria, według których mogą być zaspokojone potrzeby mieszkaniowe określonych gospodarstw domowych o niskich dochodach (wyrok NSA z 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 2322/13, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).
Obowiązki w trakcie stosunku najmu
Gmina Lokator
Do obowiązku wynajmującego należy w szczególności:● utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy),● dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:– napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu),– wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Lokator musi utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Jest także zobowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku). Obciąża go naprawa i konserwacja:● podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych oraz okien i drzwi,● wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,● trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,● osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,● pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,● etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,● innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:– malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,– malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
OPINIA EKSPERTA
Mieszkania socjalne czy komunalne to relikt przeszłości, który nie przystaje do dzisiejszej rzeczywistości. Ostatnio sporym echem odbiła się wypowiedź prezydenta Nowej Soli Wadima Tyszkiewicza, który podał w wątpliwość budowę mieszkań socjalnych. Kilka lat temu
nowo wybudowane, dziś wyglądają jak chlew. Gdy wszyscy inni spłacają kredyty, niejednokrotnie te we frankach, wybrańcy dostają nagrodę w postaci nowych, pięknych mieszkań. Pół biedy, kiedy są to osoby faktycznie poszkodowane, samotne matki z dziećmi, inwalidzi. Często mamy tu jednak do czynienia z alkoholikami, drobnymi kombinatorami czy byłymi przestępcami. Niektórzy samorządowcy rozwiązują swoje problemy z mieszkaniami socjalnymi poprzez wybudowanie ich u niekoniecznie lubianego sąsiada zza miedzy. W ten sposób pozbywają się problemu u siebie, ale stwarzają je gdzieś indziej.
W Gubinie udało się kupić 60 używanych mieszkań od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, w sumie średnio za około tysiąc złotych za metr kwadratowy, taniej się na pewno nie da. Żeby zachować chociaż odrobinę sprawiedliwości społecznej, nowe mieszkania zaoferowaliśmy naszym długoletnim najemcom, którzy przez lata solidnie płacili czynsz, a mieszkali w starych kamienicach. Natomiast zwolnione przez nich lokale stały się socjalnymi. W ten sposób wiele rodzin poprawiło swoje warunki mieszkaniowe, a inni dostali pomoc w postaci dachu nad głową. A i tak z ich strony nie obyło się bez narzekań. Skarżyli się, a to na niewymienione okna, a to na niepomalowane ściany.
W Polsce temat mieszkań komunalnych czy socjalnych został zrzucony na barki samorządów. Brakuje w tym zakresie dobrych programów pomocowych ze strony rządu. O ile w ostatnich latach powstało wiele nowatorskich pomysłów na współpracę rządu z samorządem, jak chociażby orliki, czy schetynówki, to w kwestii mieszkań ewidentnie brakuje nowatorskiego rozwiązania. W sąsiednim Guben po stronie niemieckiej, jest blisko 500 wolnych mieszkań na wynajem. W wielu z nich już mieszkają Polacy, 300 euro miesięcznie czynszu wcale nie przeraża naszych rodaków. W krajach za zachodnią granicą istnieje rynek nieruchomości na wynajem, czego w Polsce w ogóle nie widać. My mamy we krwi, czy w genach, chęć posiadania wszystkiego na własność. Może gdyby rynek mieszkań na wynajem był bardziej rozwinięty, przeciętny Kowalski nie pracowałby tylko po to, żeby spłacać kredyt, tylko zamiast tego kupiłby nowy samochód, lepsze ubrania czy inne dobra. Korzyści dla budżetu państwa byłyby zapewne olbrzymie. Co zrobić, żeby było lepiej? Gminy mają w swoich zasobach dużo uzbrojonych gruntów, na których już za chwilę mogą powstać całe osiedla mieszkaniowe. Wybudować je może albo firma prywatna, albo spółka komunalna. Ważne jednak, aby jakąś część takiego wkładu pokryli sami zainteresowani. Przykład Nowej Soli pokazuje, że w wielu głowach dalej pokutuje myślenie typowo komunistyczne: mienie państwowe czy komunalne – znaczy niczyje, nie trzeba dbać i szanować, można niszczyć.
Za niedostarczenie kwatery eksmitowanym należy wypłacić odszkodowanie
Największy problem związany z gospodarką mieszkaniową to obowiązek wydzielenia z zasobu lokali socjalnych. Nie chodzi o ich faktyczne wyodrębnienie, lecz o osoby, które do nich trafiają
W związku z zasadą, że eksmisje nie mogą być wykonywane na bruk, gmina jest m.in. zobowiązana zapewnić mieszkanie socjalne osobie, wobec której wydano wyrok o opróżnieniu lokalu. Ale nie w każdym przypadku. Decyzję w tym zakresie podejmuje sąd, który orzeka o eksmisji.
Wyodrębnienie zasobu
Obowiązkiem gminy jest też stworzenie zasobu pomieszczeń tymczasowych. Przeznaczone są one do zamieszkania przez osoby eksmitowane bez prawa do lokalu socjalnego.
Gmina musi w ramach swojego zasobu wydzielić lokale socjalne. Taki obowiązek wynika z art. 22 u.o.p.l. Zadanie to należy do organów wykonawczych gminy (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 3 września 2009 r., sygn. akt IV SA/Wr 7/09, „Wspólnota” 2009/544, wyrok WSA w Gliwicach z 20 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 307/08, Lex nr 511549). Tym większa jest odpowiedzialność za sposób ich tworzenia, a groźba powstawania swoistych gett i enklaw jest największym wyzwaniem społecznym przy tworzeniu tego zasobu.
Wielkość tego zasobu oraz potrzeby w tym zakresie określa rzeczywisty standard lokali socjalnych. Powierzchnia pokoi, przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Musi się nadawać do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny.
Nadanie prawa
Sąd, rozstrzygając kwestię uprawnienia do lokalu socjalnego, bierze pod uwagę przede wszystkim:
● dotychczasowy sposób korzystania przez osoby (których sprawa dotyczy) z lokalu, który mają opróżnić,
● sytuację materialną i rodzinną tych osób.
Artykuł 14 u.o.p.l. wskazuje sytuacje, gdy sąd może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego. Ma to miejsce przede wszystkim w przypadkach, gdy lokator:
● wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
● uniemożliwia swoim nagannym postępowaniem wspólne zamieszkanie innym współlokatorom.
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia pomieszczenia do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Dostarczenie osobie uprawnionej tego lokalu stanowi obowiązek gminy właściwej ze względu na miejsce położenia mieszkania podlegającego opróżnieniu. Złożenie oferty zawarcia umowy może się bardzo przedłużać. Jeżeli gmina nie jest w stanie zrealizować swojego obowiązku i nie dostarcza osobie uprawnionej mieszkania socjalnego, właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie odszkodowawcze względem tej gminy. Odszkodowanie będzie się mu należało, gdy wykaże, że przez brak dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę poniósł szkodę.
Zawarcie umowy
Artykuł 23 u.o.p.l. wskazuje na następujące elementy związane z umową najmu lokalu socjalnego:
● jest zawsze zawierana na czas oznaczony,
● może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości wskazanej w stosownej uchwale rady gminy,
● stawka czynszu w umowie nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu, który obowiązuje w gminnym zasobie mieszkaniowym.
Zasady związane z wynajmowaniem lokali socjalnych reguluje uchwała rady gminy. Należy w niej ustalić:
● wysokość dochodu gospodarstwa domowego, uzasadniającą oddanie w najem lokalu socjalnego,
● wysokość uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
● kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,
● tryb rozpatrywania wniosków i załatwiania spraw dotyczących najmu lokali socjalnych, a także poddawanie tych spraw kontroli społecznej.
Pomieszczenia tymczasowe
Eksmisja z lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy osoba eksmitowana nie uzyskała w wyroku prawa do lokalu socjalnego, następuje do pomieszczenia tymczasowego, jeżeli gmina wskaże takie pomieszczenie lub do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Pomieszczenie tymczasowe musi się nadawać do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem. Musi także mieć oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków oraz zapewniać co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. W miarę możności musi się znajdować w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.
Obowiązek utworzenia zasobu pomieszczeń tymczasowych wynika z art. 25a u.o.p.l.