Poluzowanie zasad wydawania pozwoleń i zastąpienie niektórych z nich zgłoszeniami to niejedyne efekty podpisanej już przez prezydenta nowelizacji prawa budowlanego. Uproszczenie procedury budowlanej oznaczać jednak może zagrożenie dla prawa własności właścicieli sąsiednich działek
Kluczowa zmiana w nowelizacji prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (przepisy zostały opublikowane w Dzienniku Ustaw z 27 kwietnia 2015 r. nr 443) polega na zniesieniu obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Tych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane. Te i inne zmiany będą wymagały bardzo wiele uwagi od urzędników zajmujących się w samorządach kwestiami zgłoszeń.
Reklama
Nie tylko dom

Reklama
Organy samorządu terytorialnego powinny pamiętać o procedurze dotyczącej zgłoszenia robót budowlanych. Rozszerzony został zakres sytuacji objętych procedurą zgłoszeniową. Podstawowa w tym zakresie będzie informacja o wyłączeniu obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Poza wolno stojącymi budynkami mieszkalnymi wskazać można m.in. na: wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., wolno stojące budynki rekreacji indywidualnej, zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc., sieci elektroenergetyczne obejmujące napięcie nie wyższe niż 1 kV, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, telekomunikacyjne, a także poligonowe obiekty budowlane. [tabela]
W art. 30 prawo budowlane określa, które inwestycje niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę wymagają jednak zgłoszenia robót budowlanych. Warto wskazać, że zgłoszenia będzie wymagała m.in. budowa budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 mkw. służących jako zaplecze do utrzymania linii kolejowych czy miejsc postojowych dla samochodów do 10 stanowisk włącznie oraz gospodarczych obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej – położonych na obszarach Natura 2000. W części przypadków (większości podanych z wyłączeniem obszarów Natura 2000) inwestor z własnej inicjatywy będzie mógł zadecydować, czy dla inwestycji nie powinno zostać wydane pozwolenie na budowę. Jeżeli tak – może złożyć wiążący dla organu wniosek w tym zakresie.
Decydujące terminy
Ustawodawca wprowadza również inne obowiązki dla organów administracji publicznej. W przypadku dokonania zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych, stacji transformatorowych i kontenerowych oraz sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych organ administracji publicznej będzie musiał zamieścić w Biuletynie Informacji Publicznej w terminie 3 dni od dnia:
wdoręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię, nazwisko lub nazwę inwestora oraz opis projektu,
wwniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia,
wupływu terminu na wniesienie sprzeciwu – informację o braku wniesienia sprzeciwu.
W ten sposób ustawodawca zapewnia jawność i przejrzystość tych działań. W przypadku wymienionych inwestycji istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy (wobec których organ nie zgłosił sprzeciwu) możliwe będzie dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całej inwestycji.
Cel publiczny
Nowelizacja prawa budowlanego zawiera również zmiany ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.). Przede wszystkim jednoznacznie doprecyzowano, że dla stacji transformatorowych i kontenerowych oraz sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych w przypadku braku planu miejscowego wymagane jest uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W ten sposób doprecyzowano formułę realizacji wskazanych obiektów budowlanych oraz ich status jako inwestycji celu publicznego. W dalszej części ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 59) wprowadzono zmianę, zgodnie z którą dla wolno stojących budynków mieszkalnych (o ograniczonym obszarze oddziaływania do działki, na której się znajduje) oraz wolno stojących budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych wydaje się – przy braku planu miejscowego – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Można się zastanawiać nad tym, czy akurat we wskazanych miejscach ustawowych takie zmiany są najlepsze i czy nie utrudniają one trochę odbioru całej ustawy. Założyć jednak trzeba, że ewentualne techniczne nieścisłości zostaną naprawione w ramach przyszłych, szerszych zmian prawnych, w wyniku prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.
30 dni na zmianę
Organy samorządu terytorialnego muszą pamiętać również o tym, że od momentu wejścia ustawy w życie podmiot realizujący budowę wolno stojącego budynku mieszkalnego (o określonych warunkach dotyczących zakresu jego oddziaływania) będzie mógł w ciągu 30 dni złożyć – wiążący dla samorządu – wniosek o zastosowanie nowego trybu działania. Wtedy, mimo że na początku sprawa dotyczyła pozwolenia na budowę, należy dokonać zmian proceduralnych i zastosować nowe przepisy związane ze zgłoszeniem robót budowlanych.
Nowe przepisy mają wejść w życie po trzech miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli 27 czerwca 2015 r. Dłużej, bo rok, poczekamy na zmiany dotyczące rejestrów pozwoleń i zgłoszeń budowlanych.
OPINIA EKSPERTÓW
Nie wiemy jeszcze, jak nowe przepisy budowlane wpłyną na ułatwienie przygotowania nowych inwestycji. Na pewno plusem jest to, że zgłaszający będzie musiał składać mniejsza liczbę dokumentów. Ale są też minusy. Zgodnie z poprzednią ustawą można było składającemu wniosek dać czas na uzupełnienie brakującej dokumentacji. Teraz, w przypadku zgłoszenia zamiaru budowy, nie ma takiej możliwości. Jeśli w ciągu 30 dni urząd odmówi przyjęcia zgłoszenia ze względu na brak jakiegoś dokumentu, np. oddziaływania na środowisko to zgłoszenie przepada. Nie jest więc wykluczone, że inwestorzy będą zgłaszali obiekt ponownie. Może się więc okazać, że czas rozpoczęcia inwestycji wcale nie będzie krótszy niż w przypadku pozwolenia na budowę, a nawet się wydłuży. Mieliśmy też sygnały dotyczące obaw o to, jakie inwestycje pojawią się na działkach sąsiadujących. Ale tu się nic nie zmienia. Do tej pory, tak jak i w nowej ustawie, jest możliwość wglądu do rejestru inwestycji na danych działkach. W praktyce jednak sąsiad dowiadywał się o budowie, gdy za płot wjechała koparka. Władze nie mają bowiem obowiązku powiadamiania właścicieli działki o tym, co dzieje się po sąsiedzku. W tym zakresie prawo praktycznie się nie zmieniło.
Legalizacja inaczej
Samowolą budowlaną będzie wybudowanie wolno stojącego domu jednorodzinnego bez dokonanego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu organu. Jej legalizacja będzie następować w trybie art. 48 prawa budowlanego. Należy zwrócić uwagę, że art. 48–49a prawa budowlanego dotyczyły podjęcia możliwych działań prawnych w przypadku budowy lub wybudowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Natomiast art. 49b prawa budowlanego dotyczy jedynie budowy lub wybudowania obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu. Zatem nowy art. 48 prawa budowlanego wprowadza wyjątek w dotychczasowej regulacji, gdyż będzie on też regulował procedurę legalizacyjną wybudowania wolno stojącego domu jednorodzinnego bez dokonanego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu organu. Kolejną ważną zmianą odnoszącą się do tej procedury jest dodanie art. 49c. Zgodnie z nim do opłat legalizacyjnych, o których mowa w art. 49 ust. 1 i art. 49b ust. 4 w zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy działu III ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.). Złożenie wniosku, o którym mowa w art. 67a par. 1 ordynacji podatkowej powoduje zawieszenie postępowania administracyjnego prowadzonego na podstawie art. 48, art. 49 i art. 49b do dnia rozstrzygnięcia wniosku (ust. 2). Przepis ten pozwoli stosować do opłat legalizacyjnych – w wyjątkowych, uzasadnionych losowo przypadkach – ulgi w spłacie należności. Chodzi o umorzenie, rozłożenie na raty lub odroczenie terminu płatności. Wojewoda będzie podejmował w tej sprawie decyzję na wniosek inwestora. Jego rozstrzygnięcie będzie miało charakter uznaniowy. Co oznacza, że nawet gdy inwestor będzie spełniał warunki zastosowania ulgi, wojewoda będzie mógł wydać decyzję odmowną. Dzięki temu rozwiązaniu inwestor będzie mógł realnie podjąć decyzję czy zalegalizuje samowolę budowlaną, czy dokona jej rozbiórki. Zdarza się, że opłaty legalizacyjne dotyczą budynków mieszkalnych lub niewielkich budynków gospodarczych, których rozbudowy lub modernizacji inwestor dokonał systemem gospodarczym. Wobec tego zalegalizowanie samowoli przez uiszczenie opłaty ustalonej np. na 50 tys. zł za niewielką rozbudowę budynku mieszkalnego jest dla wielu rodzin niemożliwe do zrealizowania. Rozbiórka obiektu w konsekwencji nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie może powodować problemy mieszkaniowe, szczególnie rodzin wielodzietnych lub emerytów.
Na co wystarczy zgłoszenie
Tabela zawiera tylko katalog tych rodzajów robót, których regulacja zmieniła się w wyniku nowelizacji z 20 lutego 2015 r. Wobec tego przedstawia nie wszystkie przypadki, które nie wymagają pozwolenia.
Przypominamy, że pozwolenie na budowę jest konieczne bez względu na rodzaj budowy, gdy jest ona dokonywana na terenie Natura 2000 (poza wyjątkiem wprowadzonym nowym pkt 1b ust. 1 art. 30a dotyczącym budowy: budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 mkw. służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei; miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie; gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa).
Zamiast zgłoszenia niezbędne jest pozwolenie, gdy roboty budowlane są wykonywane przy obiekcie budowlanym lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.