Zmiany w prawie budowlanym: czy nowelizacja oznacza brak formalności?

Zdaniem ekspertów głównym zadaniem nowelizacji prawa budowlanego z 20 lutego 2015 roku jest zdecydowane uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej przez zniesienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz ograniczenie katalogu obiektów budowlanych, które wymagać będą wydania pozwolenia na użytkowanie.

Jedną z najszerzej dyskutowanych zmian jest właśnie uproszczenie procedury budowy oraz rozbudowy domu jednorodzinnego. Nowelizacja przewiduje zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę – zgodnie z nowelizacją – dotyczy również wykonywania robót budowlanych polegających na przebudowie domu jednorodzinnego, o ile nie prowadzi to do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

- W praktyce zatem uproszczona procedura będzie dotyczyła tych przypadków, gdy inwestycja nie będzie oddziaływała na sąsiednie nieruchomości. W takim wypadku wystarczające będzie dokonanie przez inwestora zgłoszenia właściwemu organowi, przy czym zgodnie z planowaną zmianą, inwestor zamiast dokonania zgłoszenia może – stosownie do swojego wyboru – wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę - uważa adwokat Anna Oleksiewicz, partner w Kancelarii Cekiera Grzywacka Oleksiewicz sp. k.

Projektowane zmiany z pewnością można ocenić jako pozytywne w kontekście realnego skrócenia (w określonych przypadkach) okresu pozyskiwania przez inwestora zgody na realizację zamierzenia inwestycyjnego.

- Dotychczasowa długotrwała procedura pozyskiwania decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę może zostać – w określonych w noweli przypadkach – zastąpiona uproszoną procedurą zgłoszenia. W tych przypadkach, realny czas oczekiwania na możliwość rozpoczęcia robót budowlanych ulega skróceniu do 30 dni, w czasie których organ może zgłosić sprzeciw (należy przy tym pamiętać, iż skuteczne zgłoszenie sprzeciwu następuje również poprzez nadanie decyzji w tym przedmiocie w placówce operatora) - twierdzi adwokat Anna Oleksiewicz.

W przypadku dokonania zgłoszenia właściwy organ ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu, w przypadku braku sprzeciwu inwestor może przystąpić do realizacji robót.
Ponadto, zamierzone zmiany przewidują zniesienie obowiązku dołączania do projektu budowlanego oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, jak również oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

- Dotychczas stanowiło to główny argument nacisku władz lokalnych na inwestorów poprzez „wymuszanie” inwestycji infrastrukturalnych w zamian za udzielenie pozwolenia na budowę. Wielokrotnie spotykałem się z praktyką uwarunkowywania wydania uzgodnień w zakresie zjazdu lub włączenia do drogi publicznej tym, że inwestor samodzielnie dokona przebudowy drogi, chodnika, etc. – na odcinku znacznie przekraczającym potrzeby inwestora - informuje Stanisław Lach, radca prawny z wrocławskiej kancelarii Iurico.

Niestety nie wszystko w nowelizacji jest tak przejrzyste i bezproblemowe. Eksperci wskazują na możliwość dalszych utrudnień i problemów, których nowe prawo nie znosi.

- Dla przeciętnego inwestora kluczowym elementem nowelizacji jest wprowadzenie instytucji nazwanej potocznie „zgłoszeniem z projektem budowlanym” – czyli czegoś pomiędzy zwykłym zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę. Nowelizacja ta istotna jest zwłaszcza dla osób, które nie mają zbyt dobrych relacji z sąsiadami. W praktyce bowiem, i tak należy sporządzić (czyli kupić) projekt budowlany, którego koszty wcale się nie zmniejszą istotnie dla inwestora, a w zamian – sąsiedzi tracą możliwość ochrony swoich praw. Dotychczas – w takich przypadkach sąsiedzi mieli możliwość uczestniczenia w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. W tej chwili – będą tylko informowani o planowanej budowie i to na portalach BIPu – co oczywiście jest zapisem martwym. Niewiele osób śledzi te portale, a już na pewno nie na bieżąco i nie w poszukiwaniu informacji – czy przypadkiem sąsiad nie zamierza wybudować czegoś, co według projektu będzie „domem jednorodzinnym”. Dla inwestorów pragnących zachować anonimowość i uniknąć publikacji swoich danych w internecie – pozostawiono na szczęście możliwość tradycyjnego ubiegania się o pozwolenie na budowę. Czy uprości to postępowanie – czas pokaże, ale z punktu widzenia obrotu prawnego jest to niewątpliwie krok w dobrą stronę - uważa Stanisław Lach, radca prawny.

Należy dodać, że w dalszym ciągu proces budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego podlega kontroli przez właściwe organy, które wraz ze zgłoszeniem otrzymują m.in. projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami, które inwestor zobowiązany jest pozyskać. W przypadku stwierdzenia, iż budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza przepisy prawa lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ może wyrazić sprzeciw względem zamierzonej inwestycji - zauważają eksperci.