Sąd nie może odmówić wpisu do księgi wieczystej nowego nabywcy nieruchomości tylko dlatego, że strony w umowie poprzestały na zobowiązaniu się do rozporządzenia działką – orzekł Sąd Najwyższy, przypominając o podwójnym skutku tego rodzaju kontraktu.
Na wokandę Sądu Najwyższego trafiła sprawa nietypowa, której źródłem nie był spór pomiędzy stronami określonego stosunku prawnego, lecz zażalenie nabywcy nieruchomości na postanowienie sądu. Sąd odmówił mu bowiem wpisania do księgi wieczystej jako użytkownika wieczystego.
Sprawa dotyczyła umowy zamiany działek położonych w miejscowości B. niedaleko Krakowa – jednej, należącej do krakowskiej spółki C., na drugą, należącą dotąd do małżeństwa – Małgorzaty i Wacława J.
Strony zawarły notarialną umowę zamiany nieruchomości, zgodnie z którą działka należąca do małżeństwa J. miała przejść na spółkę C., a nieruchomość należąca do spółki C. – na małżonków J.
Jednak w postanowieniach umowy znalazł się zapis, zgodnie z którym strony zobowiązały się do wzajemnego przeniesienia użytkowania wieczystego. I to postanowienie stało się podstawą do oddalenia wniosku spółki C. o zmianę wpisu do księgi wieczystej.
Sąd bowiem uznał, że umowa ma charakter dopiero zobowiązujący do przeniesienia użytkowania wieczystego na drugą stronę umowy. Nie ma natomiast charakteru rozporządzającego – sama jeszcze nie przenosi prawa użytkowania wieczystego. Dlatego odmówił zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Apelację spółki oddalił sąd II instancji, ale Sąd Najwyższy skargę kasacyjną uwzględnił i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.
W uzasadnieniu SN stwierdził, że sądy obydwu instancji popełniły błąd, przyjmując, że umowa zamiany zawarta między spółką C. a małżeństwem J. nie ma skutku rozporządzającego i nie może stanowić podstawy do zmiany wpisu w księdze wieczystej. Przepis art. 155 kodeksu cywilnego wyraźnie przewiduje bowiem podwójny skutek umowy zamiany użytkowania wieczystego. Zgodnie z nim umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
– Z treści samej umowy powinno wynikać, że jej postanowienia przewidują inne roszczenia niż te, o których mówi art. 155 k.c. Takich postanowień próżno jednak szukać w badanej umowie – wyjaśnił sędzia Zbigniew Kwaśniewski.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2014 r., sygn. akt III CSK 45/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
