Gmina musi wypłacić je właścicielowi bezprawnie zajmowanej nieruchomości, gdy po wyroku eksmisyjnym nie jest w stanie dostarczyć lokalu socjalnego
Orzeczenie eksmisji nie oznacza zakończenia problemu z nielegalnymi lokatorami, o czym DGP pisał w ubiegłym tygodniu w artykule „Brak lokali kosztuje miasta miliony” (DGP nr 220). Aby komornik mógł ich usunąć z mieszkania, gmina musi zapewnić pomieszczenie tymczasowe lub miejsce w noclegowni albo schronisku, a w niektórych przypadkach lokal socjalny.
Osoby chronione
Sąd ma obowiązek zbadać, czy danej osobie przysługuje lokal socjalny, i orzec o tym w wyroku eksmisyjnym. Podejmując decyzję, sędzia bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. Niektóre osoby są chronione i należy im przyznać lokal socjalny. Chodzi o kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów oraz osoby posiadające status bezrobotnego.
Lokal socjalny musi spełniać określone kryteria. Przede wszystkim powinien nadawać się do zamieszkania, a powierzchnia użytkowa na osobę nie może być mniejsza niż 5 mkw. W przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego jest to minimum 10 mkw.
Taki lokal wynajmuje się na czas określony. Czynsz nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Pozostałe standardy samorząd precyzuje w uchwale o zasadach wynajmowania lokali.
Gminy potrzebują pięciokrotnie więcej mieszkań socjalnych niż ich mają. To oznacza, że realnie wykonywanych jest ok. 20 proc. wyroków eksmisyjnych, w których przyznano prawo do lokalu socjalnego. W pozostałych przypadkach nielegalni lokatorzy zostają tam, gdzie byli dotychczas.
Klucze albo pieniądze
Jeśli nie można egzekwować wyroku sądowego z uwagi na brak lokalu socjalnego, właściciel ma prawo do odszkodowania. Wypłaca je gmina, na której w danym przypadku spoczywa obowiązek zapewnienia lokalu. Wynika to wprost z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Ten przepis stanowi z kolei, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.
Oznacza to, że właściciel może domagać się od gminy rekompensaty za konieczność znoszenia obecności niechcianego lokatora oraz ewentualny brak możliwości wynajęcia mieszkania komu innemu.
Wysokość roszczenia
Przepisy nie określają, jak wyliczać odszkodowanie. Znajdują tu więc zastosowanie zasady ogólne, dotyczące sposobu obliczania szkody i jej rekompensaty. Właściciel powinien wykazać swoje straty lub korzyści, jakie mógłby osiągnąć, gdyby gmina dostarczyła eksmitowanemu lokal socjalny. Najprostszy sposób to określenie rynkowej wartości najmu całego lokalu lub tej części, którą zajmuje niechciany lokator. Powinna to być średnia cena za najem mieszkania podobnej wielkości, o tym samym standardzie, w tym samym mieście i tej samej dzielnicy.
Roszczenie o wypłatę odszkodowania ma charakter okresowy i jako takie podlega trzyletniemu okresowi przedawnienia. Kilkakrotnie potwierdzał to Sąd Najwyższy (np. w uchwale z 16 maja 2012 r., sygn. akt III CZP 12/12 i w wyroku z 18 maja 2012 r., sygn. akt IV CSK 490/11), orzekając o możliwości dochodzenia zapłaty od gminy za trzy lata wstecz i nie więcej.
Pozew należy złożyć w sądzie powszechnym. Nie jest natomiast właściwy tryb administracyjny, choć zawsze warto zacząć od skierowania do gminy wezwania do zapłaty, powołując się na wyrok eksmisyjny.
Odmienne racje
Obowiązek zapewnienia lokali dla eksmitowanych niezmiennie jest przedmiotem burzliwych dyskusji. Obrońcy praw człowieka mówią o tym, że nie można wyrzucać nikogo na bruk. Ich adwersarze argumentują, że umacnia to bierność życiową i brak motywacji do podejmowania odpowiedzialności za własne sprawy. Wskazują też na rosnące obciążenia dla budżetów gmin oraz na to, że koszty ponoszą de facto inni mieszkańcy (poprzez płacone przez nich podatki i opłaty lokalne). Wreszcie nie można przecież zapomnieć, że Polak potrafi. Wystarczy ulokować u siebie zaprzyjaźnioną osobę bezrobotną lub małoletnią, a następnie złożyć wniosek o jej eksmisję. Gmina nie ma lokalu, zatem zapłaci właścicielowi odszkodowanie. Schemat oczywiście naganny, niezgodny z prawem, a nawet noszący znamiona przestępstwa oszustwa, o ile właściciel działa w celu wyłudzenia odszkodowania. Tylko kto zdoła to udowodnić?
Wobec zgłaszanych kontrowersji zgodność przepisu nakładającego na gminy obowiązek zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego z ustawą zasadniczą zbadał Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 8 kwietnia 2010 r. (sygn. akt P 1/08) stwierdził, że art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 par. 1 k.c. jest zgodny z konstytucją.
Podstawa prawna
Art. 2 ust. 5, art. 18 ust. 5, art. 23 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Art. 118, art. 417 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).