Regulacja art. 4251–4255 prawa upadłościowego i naprawczego (Dz.U. z 2003 r. nr 60, poz. 535 ze zm.), mimo że przyjęta stosunkowo niedawno – bo wprowadzona ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, została powszechnie uznana za wadliwą. Stawiane jej zarzuty obejmują niespójność, nierozwiązanie zasadniczych problemów, takich jak kolizja uprawnień nabywców lokali i wierzyciela hipotecznego, niedostateczną regulację finansowania kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w upadłości, wreszcie brak zabezpieczenia praw nabywców lokali w razie niemożności prowadzenia inwestycji.
Efektem jest niepewność prawna dla uczestników procesu inwestycyjnego (nabywcy, deweloper, bank udzielający kredytu), a także ryzyko stworzenia fałszywego poczucia bezpieczeństwa u nabywców mieszkań przy znikomej rzeczywistej ochronie na wypadek upadłości dewelopera.
Trzy scenariusze
Nowa regulacja, proponowana w art. 344–356 prawa restrukturyzacyjnego (numeracja może się jeszcze zmienić) oraz art. 425a–425r prawa upadłościowego, ma na celu ochronę praw nabywców przy trzech scenariuszach rozwoju sytuacji: w razie kontynuacji inwestycji (w ramach układu albo przez syndyka w postępowaniu upadłościowym), jej przejęcia przez nowego inwestora albo jej zaprzestania i likwidacji nieruchomości.
W układzie nabywcy nie tworzą osobnego zgromadzenia wierzycieli, ale są wyodrębniani do osobnej grupy, co da im możliwość zablokowania niekorzystnego dla nich układu. Ich odrębne głosowanie przewidziane jest jedynie w razie propozycji układowych przewidujących wpłacenie przez nich dopłat w celu dokończenia inwestycji. Regulacja dopłat jest elastyczna i dopuszcza różne sposoby finansowania dalszego prowadzenia inwestycji. Do wniesienia dopłat zobowiązani będą tylko ci nabywcy lokali, którzy zgodzą się na to, głosując za takimi propozycjami układowymi. Nierealistyczne jest przymusowe dochodzenie dopłat od tych, którzy opowiedzieli się przeciwko ich wniesieniu, często już i tak poważnie zadłużonych z powodu zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania.
Innym sposobem dokończenia inwestycji będzie jej przejęcie przez nowego inwestora, które będzie wiązało się z przejęciem zobowiązań w stosunku do nabywców. Możliwość ta może być atrakcyjna dla inwestorów w przypadku, gdy znaczna część mieszkań w ramach danej inwestycji nie została jeszcze sprzedana. Inwestorem takim może być też spółka celowa założona przez wszystkich albo niektórych nabywców. W wielu przypadkach dokończenie budowy w sposób umożliwiający nabywcom otrzymanie mieszkań nie będzie jednak możliwe ze względów czysto ekonomicznych.
Dla takich sytuacji projekt zakłada, że równe znaczenie dla nabywców ma ochrona środków zainwestowanych w zakup mieszkań, jak ochrona prawa do otrzymania samego mieszkania. Gwarancje dla nabywców oparte są na wpisie roszczenia do księgi wieczystej, co daje w upadłości uprawnienia zbliżone do praw wierzyciela zabezpieczonego rzeczowo na nieruchomości (prawo odrębności). Pozwoli to na uniknięcie ryzyka potraktowania nabywcy mieszkania jako niezabezpieczonego wierzyciela, zaspokajanego dopiero w podstawowej czwartej kategorii (po wejściu w życie projektu podstawowa będzie kategoria druga).
Diabeł w szczegółach
Dla zapewnienia skuteczności ochrony praw nabywców mieszkań konieczne były także zmiany wielu kwestii szczegółowych, które na gruncie obecnych przepisów rodzą dla nich duże ryzyko. W pierwszej kolejności dotyczy to przepisów o wpisie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Zmiany w art. 92 prawa o notariacie doprowadzą do tego, że o dokonanie tego wpisu zadba notariusz, u którego zawierana jest umowa deweloperska. Nowe przepisy przesądzą, że w razie kolizji roszczenia nabywcy lokalu z hipoteką, o pierwszeństwie zaspokojenia będzie decydowała chwila wpisu prawa do księgi wieczystej. Wpis roszczenia nabywcy zostanie zabezpieczony przed ryzykiem wykreślenia na jednostronne żądanie właściciela nieruchomości.
Ponadto w razie zgody banku zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu nowe przepisy przewidują w upadłości pierwszeństwo zaspokojenia nabywcy takiego lokalu przed hipoteką banku. Nabywca zyska zatem podwójną pewność – po pierwsze, że jego sytuacja nie pogorszy się w porównaniu ze stanem, z jakim mógł się zapoznać, sprawdzając księgę wieczystą w momencie zawierania umowy; a po drugie, że nawet w razie istnienia wpisanej hipoteki zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu będzie dawać mu pierwszeństwo przed bankiem, także w razie upadłości dewelopera i niedokończenia inwestycji.
Projekt usuwa też poważne niebezpieczeństwo dla nabywców lokali wynikające z możliwości ustanowienia na nieruchomości hipoteki zabezpieczającej emisję obligacji przez dewelopera. W razie kolizji uprawnień nabywców mieszkań z uprawnieniami obligatariuszy wyłączone zostaną przepisy o osobnej masie upadłości przeznaczonej na zaspokojenie praw obligatariuszy i zastosowanie znajdą ogólne zasady pierwszeństwa wpisu stosowane przy kolizji z hipoteką.
Bezpieczeństwo obrotu
Jak pokazuje praktyka, rozwiązania takie jak kontynuacja inwestycji przy finansowaniu z dopłat nabywców lokali czy przejęcie inwestycji przez nabywców są możliwe na gruncie obowiązujących przepisów, wymagają jednak daleko idącej wykładni funkcjonalnej i obarczone są znacznym stopniem niepewności. Nowe przepisy mają to znacząco ułatwić, sugerując uczestnikom niektóre rozwiązania, zapewniając ich skuteczność w upadłości, usuwając szereg czynników zwiększających ryzyko, a ponadto chroniąc nabywców przed utratą oszczędności życia w razie, gdy kontynuacja inwestycji okaże się niemożliwa.
Ich najważniejszym celem jest poprawa bezpieczeństwa obrotu i jego przewidywalności, co może zarówno ułatwić finansowanie przedsięwzięć deweloperskich, jak również zwiększyć poziom zaufania na rynku mieszkaniowym.