Pani Janina odstąpiła od umowy sprzedaży mieszkania, którą zawarła z deweloperem. Dowiedziała się jednak, że ma zapłacić karę umowną, mimo że w umowie nie było takiego zastrzeżenia. Zgodnie z prawem nie ma ona obowiązku uiszczać kary.

Brak postanowienia

O sytuacji prawnej stron umowy deweloperskiej decyduje treść umowy, jaką one zawarły. W przypadku gdy nie zawiera ona klauzuli o możliwości naliczania kary umownej, nie istnieje formalna możliwość jej naliczenia.

Warto jednak pamiętać, że w takiej sytuacji deweloper może ewentualnie żądać naprawienia szkody na ogólnych zasadach kodeksu cywilnego (o ile taka szkoda zaistnieje). Jednakże wówczas będzie on musiał udowodnić przed sądem, że szkoda pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z działaniem lub zaniechaniem klienta.

Tak więc jeżeli żaden zapis w umowie nie stanowi o karze za odstąpienie od umowy, klient, rozwiązując stosunek umowny z deweloperem, nie musi uiszczać na jego konto żadnej sumy, nawet jeżeli deweloper tego od niego żąda.

Nierówność stron

Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa przewiduje możliwość naliczenia przez dewelopera kary umownej. W takim przypadku klient zazwyczaj musi ją zapłacić. Może się jednak okazać, że umowne zapisy są niezgodne z prawem. W przypadku kar umownych w umowach z udziałem konsumentów podstawowe znaczenie mają przepisy regulujące kwestię tzw. niedozwolonych postanowień umownych, czyli takich, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy.

Oznacza to, że samo zastrzeżenie kary umownej nie narusza żadnych reguł, dopiero jej wysokość lub nierównomierność może czynić tę klauzule wątpliwą pod względem prawnym. Z tego względu, w celu zapewnienia pewnej równowagi między stronami, postanowienia kodeksu cywilnego uznają za niedozwoloną klauzulę nakładającą na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

Problem jednak w tym, że przepisy nie tłumaczą, kiedy karę umowną można uznać za rażąco wygórowaną. Kodeks cywilny bowiem nie określa ani kwotowo, ani procentowo, ani w inny policzalny sposób wysokości kary umownej, którą można traktować za rażąco wygórowaną.

Rażąca wysokość

Aby dokonać oceny, czy w danym przypadku mamy do czynienia z rażąco wygórowaną karą, możemy sięgnąć po orzecznictwo. Sądy bowiem już wielokrotnie zajmowały się sprawą zbyt wysokich kar umownych stosowanych przez deweloperów. Zgodnie z orzecznictwem sądowym kary umowne, których wysokość wynosi 5 proc. i więcej, są rażąco wygórowane, ponieważ nie znajdują uzasadnienia ekonomicznego i naruszają interesy konsumentów oraz dobre obyczaje.

Należy jednak pamiętać, że o tym, czy kara rzeczywiście jest rażąco wygórowana, w każdym przypadku decyzję będzie podejmował niezawisły sąd.

PRZYKŁAD

Jakie czynniki decydują o tym, że kara umowna jest za wysoka

W przypadku umów zawieranych z deweloperami kara umowna stanowi procentową wartość nieruchomości. Uznanie takiej kary za rażąco wygórowaną jest kwestią oceną uzależnioną od wielu czynników związanych z daną transakcją, takich jak wartość przedmiotu transakcji, koniunktura na rynku itp. Kara umowna może być uznana za rażąco wygórowaną wówczas, gdy developer nie odniósł żadnej szkody w wyniku odstąpienia przez klienta od umowy. Kara umowna w swej wysokości powinna być bowiem zbliżona do hipotetycznej szkody, jaką deweloper może ponieść na skutek zmian w zakresie realizacji umowy wywołanych przez nabywcę lokalu.