Do konsultacji trafił właśnie projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym autorstwa Ministerstwa Gospodarki. Podobny mechanizm chce uregulować także Ministerstwo Finansów w opracowywanej od kwietnia 2014 r. ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym. Oba dokumenty przewidują świadczenie dla seniora w zamian za przekazanie lokum, które do tej pory zajmuje.
Nieruchomość za gotówkę
Dziś wypłatę świadczeń w zamian za mieszkanie oferują fundusze hipoteczne. Opierają się przy tym na umowie dożywocia, uregulowanej 50 lat temu w kodeksie cywilnym.
– Artykuł 908 k.c. normuje klasyczną umowę o dożywocie, która zgodnie z pierwotnymi zamierzeniami ustawodawcy miała być zawierana między bliskimi i członkami rodziny – przypomina jednak Mariusz Haładyj, podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki.
Tę więź widać zwłaszcza w uregulowaniach, które pozwalają np. zobowiązać nabywcę do dostarczania dożywotnikowi ubrań czy opału.
– Dlatego projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym przygotowany przez resort gospodarki przewiduje również nowelizację tej części kodeksu cywilnego i wprowadzenie zasady, że nabywcą samodzielnego lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku jednorodzinnego na jego mocy może być wyłącznie osoba bliska zbywcy – dodaje Mariusz Haładyj.
Oba resortowe projekty do laski marszałkowskiej wpłyną osobno, mimo że jeszcze na etapie przygotowywania założeń wicepremier Waldemar Pawlak proponował, aby znalazły się w jednym akcie prawnym. Po to, by ułatwić seniorowi wybór najkorzystniejszego wariantu. Tym bardziej że przewidują zupełnie inne uprawnienia i obowiązki. Przede wszystkim wskazują inny moment przeniesienia własności nieruchomości na świadczeniodawcę i różny okres wypłaty renty w zamian za mieszkanie.
Pomysł MF
Odwrócony kredyt hipoteczny w wersji resortu finansów zakłada, że bank wypłaci kredytobiorcy z góry określoną kwotę – jednorazowo lub w ratach. Kredyt ten wraz z odsetkami i innymi kosztami będzie zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, do której kredytobiorcy przysługuje prawo własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sam senior pozostaje jednak właścicielem lub użytkownikiem wieczystym mieszkania. W tej wersji nie ma jednak żadnej gwarancji, że pieniądze będzie otrzymywał aż do śmierci. Gdy pobierze już całą należą mu kwotę (przez okres wypłat nie będzie ona waloryzowana), żadnego dodatkowego świadczenia nie otrzyma. Mimo że będzie już w tym wieku, że potrzeby będą coraz większe, a możliwości dorobienia coraz mniejsze.
Według pomysłu MF w księdze wieczystej zostanie ujawnione roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa po śmierci świadczeniobiorcy. Ten jednak równie dobrze w każdym czasie może spłacić pobraną kwotę. Po jego śmierci w ciągu roku mogą to zrobić także jego spadkobiercy. W przeciwnym razie rozpocznie się procedura przenoszenia własności nieruchomości lub prawa na bank.
Plan resortu gospodarki
W ramach proponowanej przez MG umowy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym będzie odwrotnie: własność nieruchomości od razu przenosi się na spółkę akcyjną, posiadającą zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie tego typu działalności. Poprzedni właściciel lokalu będzie mógł nadal go zajmować, korzystając z ustanowionej na rzecz jego służebności osobistej. Aż do śmierci pobierał też będzie co miesiąc ustaloną kwotę, co roku waloryzowaną. Z takich uprawnień nie skorzysta jednak użytkownik wieczysty.
Wprawdzie nieruchomość zostanie również obciążona hipoteką, i to w wysokości co najmniej 150 proc. jej wartości, ale w tym wypadku służyć ona będzie przeciwnej stronie: lokatorowi. To wypłacanie renty dla niego będzie gwarantowane hipoteką.
– Podanie zawyżonej wartości hipoteki ma swój sens, ponieważ zabezpieczy skutecznie interesy seniora na wypadek, gdyby własność nieruchomości przejął nieuczciwy przedsiębiorca – uważa adwokat Roman Nowosielski z Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy.
– Przede wszystkim trudniej będzie sprzedać tak bardzo obciążoną nieruchomość lub dom. Natomiast w razie upadłości przedsiębiorstwa, po jej spieniężeniu, senior otrzyma uzyskaną kwotę, a reszty będzie dochodził na takich samych zasadach, jak pozostali wierzyciele bankruta, z tych składników masy upadłości, na których nie ciążyły żadne zabezpieczenia. W zależności od kwoty uzyskanej ze sprzedaży tych składników zostanie zaspokojony w całości lub w odpowiedniej części – tłumaczy mec. Nowosielski.
Jednak i tu są minusy. Pobierający dożywotnie świadczenie senior odzyska nieruchomość tylko w ściśle określonych przypadkach, np. w razie prowadzenia egzekucji z majątku świadczeniodawcy bądź w razie jego upadłości. Projekt nie przewiduje natomiast zwrotu mieszkania w razie oddania kwot pobranych już świadczeń. Takie prawo nie będzie też przysługiwało spadkobiercom lokatora.