W Polsce, w przeciwieństwie do krajów „starszej” Unii Europejskiej, znaczenie polityki przestrzennej nadal jest niedoceniane. Często to deweloperzy decydują gdzie, co i jak się buduje - pisze prof. Marek Chmaj.

Współczesne galerie handlowe jawią nam się niemal jak świątynie poświęcone wszystkim bogom, przy czym największym spośród nich jest bożek pieniądza. W pogoni za mamoną nie ustają zarówno właściciele galerii, najemcy pomieszczeń handlowych jak i zwykli klienci, którzy ulegli nałogowi zakupów.

Bez wątpienia galerie handlowe stały się stałym elementem naszego życia, będąc jednocześnie miejscem spotkań towarzyskich, wydarzeń kulturalnych czy zwykłą odskocznią od szarej codzienności świata „na zewnątrz”. Mają licznych zwolenników, wręcz wielbicieli, a także bardzo wielu zaciekłych wrogów.

W Polsce, w przeciwieństwie do krajów „starszej” Unii Europejskiej, znaczenie polityki przestrzennej jest nadal niedoceniane. Często to deweloperzy decydują gdzie, co i jak się buduje. Inwestor zarabia tym więcej, im słabsza jest kontrola publiczna i mniej rozwinięte planowanie przestrzenne. To zysk, a nie inwestycja, funkcjonalność czy przyjazne otoczenie jest celem jego aktywności.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje ład przestrzenny jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia szereg uwarunkowań, w tym kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Tyle teoria, no ale jak wygląda praktyka? Otóż planowanie, czyli główny instrument polityki przestrzennej Państwa i samorządu, w praktyce funkcjonuje bardzo słabo. Połowa pozwoleń na budowę wydawanych jest dziś w Polsce na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego. Patologia ta dotyczy także największych miast, w tym Warszawy, Łodzi, Krakowa.

O ile budowa domu mieszkalnego na przedmieściu nie budzi większych kontrowersji, o tyle stawianie obiektów wielkopowierzchniowych w ścisłych centrach miast bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest już naganne. Przykładem można wskazać inwestycję pod nazwą „Serenada”, która powstaje w krakowskiej dzielnicy Olsza i ma być, według informacji inwestora, największym w Krakowie obiekt rozrywkowo – handlowy. Innym przykład to budowa centrum handlowego w Łodzi prowadzona przez Fabrykę Biznesu Sp. z o.o. przy Al. Politechniki

Zarówno galeria w Krakowie, jak i w Łodzi są budowane na podstawie prawomocnych w tym momencie pozwoleń na budowę, wydanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Pozwolenia na budowę wydali prezydenci wspomnianych miast nie biorąc pod uwagę faktu, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, wyrażonym w wyrokach NSA z 11 marca 2008 r. (II OSK 87/07) i z 26 października 2011 r. (II OSK 1531/10), wybudowanie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na określonym terenie obligatoryjnie wymaga sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, iż dla takiego obiektu nie może być wydana przez prezydenta decyzja o warunkach zabudowy na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. A zatem zarówno prezydent Krakowa, jak i prezydent Łodzi wydali decyzje o pozwoleniu na budowę z rażącym naruszeniem prawa.

W ten sposób dochodzimy do niezbyt budującej konkluzji. Zapewne niedługo jeden z uprawnionych podmiotów doprowadzi do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Stwierdzenie nieważności pozwolenia będzie miało najprawdopodobniej charakter suspensywny, czyli wstrzyma na długo budowę galerii handlowych w Krakowie i Łodzi, a w dalszej perspektywie może nawet oznaczać konieczność rozbiórki już rozpoczętych obiektów.

Co to oznacza to dla budżetów samorządów, a więc i mieszkańców gmin? Otóż inwestorzy, którzy przekonali prezydentów miast do wydania pozwolenia na budowę pozbyli się z tym momentem wszelkiego ryzyka. To na organie administracji, który wydał decyzję spoczywa odpowiedzialność za skutki nieważności tych decyzji, a skutki te mogą być naprawdę opłakane. Inwestorzy będą mogli domagać się nie tylko odszkodowania za zatrzymaną inwestycję, ale także utraconych korzyści. A zatem potencjalne roszczenia mogą być wielomilionowe i mogą w efekcie mogą zrujnować budżety zarówno Krakowa, jak i Łodzi, a zatem odbiją się bezpośrednio na mieszkańcach obu tych dużych miast. W tej sytuacji nawet planowanie olimpiady zimowej w Krakowie będzie pozbawione jakichkolwiek sensownych racji.

Warto zatem wrócić do konkluzji zawartych na początku niniejszego felietonu. Brak należytej dbałości o ład przestrzenny oraz zbyt pobłażliwy nadzór nad dużymi inwestycjami może się okazać w przyszłości bardzo szkodliwy dla społeczności lokalnych.

Stąd konieczna jest zdecydowana i szybka reakcja władz samorządowych na nieprawidłowości, pojawiające się przy wydawaniu pozwoleń na budowę dużych centrów handlowych. Tylko takie działanie może zmniejszyć koszty przyszłych odszkodowań na rzecz deweloperów, za które płacić będziemy wszyscy.

prof. dr hab. Marek Chmaj, konstytucjonalista, wspólnik w kancelarii Chmaj i Wspólnicy.