Już od 22 października 2007 r. znacząco zmieniły się zasady i procedury podziału nieruchomości. Podziału nieruchomości można dokonać przede wszystkim w sytuacji, gdy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z tym planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, to podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami albo podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, to postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zostaje zawieszone. Zawieszenie to może nastąpić do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres sześciu miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Niedopuszczalne jest już natomiast zawieszenie tego postępowania na rok, jak to było jeszcze w ubiegłym roku.
Podział i plan
Nie zawsze podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność taka nie jest wymagana, jeżeli podział ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z tych budynków, a także w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Zgodność z planem zagospodarowania nie jest także wymaganą, jeżeli podział ma na celu wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości lub w celu realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych. Wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może także sprzeciwić się podziałowi niezgodnemu z planem zagospodarowania, jeżeli w wyniku podziału ma nastąpić wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, linii kolejowej lub wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, a także jeżeli ma nastąpić wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych.
Podział budynków
Jeżeli przedmiotem podziału ma być nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Płaszczyzny te powinny wyraźnie dzielić budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.
Grunty rolne
Nowe rozwiązania prawne dotyczą także ograniczenia w podziale nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Jeżeli bowiem taki podział spowodowałby wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, to jego przeprowadzenie będzie dopuszczalne jedynie wówczas, gdy działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Warunek taki musi być spełniony w terminie sześciu miesięcy od daty, w której decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna. W razie niewykonania tego obowiązku wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie uprawniony do stwierdzenia wygaśnięcia wydanej wcześniej przez siebie decyzji podziałowej.
Nie w każdym przypadku, kiedy podział będzie zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczalne jest jego przeprowadzenie. Nie będzie on bowiem dopuszczalny w sytuacji, kiedy projektowane do wydzielenia działki gruntu nie będą miały dostępu do drogi publicznej.
Wymagane dokumenty
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zmodyfikowała także listę dokumentów, jaka musi być dołączona do wniosku o podział nieruchomości i na podstawie których właściwy organ może wydać decyzję podziałową. Zamiast wyrysu z katastru nieruchomości do wniosku może być dołączona poświadczona za zgodność kopia mapy ewidencyjnej obejmująca nieruchomość podlegającą podziałowi. Także na jej podstawie może być zatwierdzony podział nieruchomości, gdyż kopia mapy ewidencyjnej w swojej treści zawiera wiele więcej informacji niż wyrys z katastru nieruchomości. Z punktu widzenia organów samorządowych nie ma zatem większego znaczenia, na podstawie którego z dokumentów wydawana jest decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości. Zmiana ta ma natomiast znaczenie dla osób składających wniosek, gdyż koszt powielenia mapy ewidencyjnej jest niższy od kosztu wykonania wyrysu z katastru nieruchomości.
Podział nieruchomości nadal będzie dokonywany na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzja taka może być wydana dopiero po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Decyzja wójta, burmistrza, prezydenta miasta nie jest jednak konieczna w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa. Nie jest ona również konieczna w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W takich sytuacjach ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział. Decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie wymaga się również w sytuacji, gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd.
DOKUMENTY POTRZEBNE DO ZŁOŻENIA WNIOSKU O PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
  •  dokument stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
  •  wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi
  •  decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy wniosek dotyczy podziału nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
  •  pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków zatwierdzające podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
  •  wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, które nie muszą być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
  •  protokół z przyjęcia granic nieruchomości
  •  wykaz zmian gruntowych
  •  wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
  •  mapę z projektem podziału
Arkadiusz Jaraszek
arkadiusz.jaraszek@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
■ Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218).