Kupno nieruchomości to ważna decyzja. Dlatego warto zadbać, aby była przemyślana. Przed jej podjęciem należy m.in. sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, dokumenty budowy oraz plan zagospodarowania przestrzennego.

Czy wzmianki w księdze są mało ważne

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu, który zamierzamy wraz z żoną kupić, widnieje wzmianka. Zdaniem zbywcy jest to mało istotne. Czy ma rację?

Przeglądając księgę wieczystą, należy także zwrócić uwagę, czy w poszczególnych działach nie figurują wzmianki. Są one bowiem sygnałem, że do sądu wpłynął wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany i nie dokonano stosownego wpisu, np. hipoteki. Może to w konsekwencji uniemożliwić nabycie nieruchomości, jeśli wniosek dotyczył przejścia własności na nowego właściciela, lub oznaczać jej zakup z obciążeniem. Dlatego należy bezwzględnie dowiedzieć się, czego wniosek dotyczył. W tym celu trzeba jednak przejrzeć dokumenty księgi wieczystej. Najlepiej jest zwrócić się do notariusza, który ma możliwość wglądu do jej akt.
Podstawa prawna
Art. 8, art. 361 ust. 4 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707).

Czy pozwolenie na budowę można przenieść

Znalazłem atrakcyjnie położoną działkę, na której rozpoczęto budowę domu. Chciałbym po zakupie kontynuować roboty budowlane. Czy będzie to możliwe?

Prawo umożliwia przeniesienie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to zarówno przypadku, gdy w ogóle nie została ona rozpoczęta, jak i także sytuacji, gdy już ją zakończono, ale budynku nie oddano do użytkowania. Nie ma przy tym znaczenia, kto był inwestorem (osoba fizyczna czy też inny podmiot, np. spółka) i na kogo decyzja zostanie przeniesiona. Istnieje jednak kilka warunków, które należy spełnić, aby operacja ta była skuteczna. Przede wszystkim pozwolenie na budowę musi być ważne. Kolejna sprawa to zgoda strony, na rzecz której wydano pozwolenie na budowę. Najlepiej zawrzeć ją już w umowie sprzedaży nieruchomości. Jeśli pozwolenie zostało wydane na rzecz kilku osób (np. na rzecz małżeństwa), zgodę musi wyrazić każda z nich. Następna przesłanka to przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, przez osobę, na którą nastąpić ma przeniesienie.
Tym samym, decydując się na zakup domu w trakcie budowy, musimy być świadomi, iż jego kontynuacja będzie realizowana w oparciu o projekt budowlany wybrany przez poprzedniego inwestora, a wprowadzenie istotnych odstępstw będzie możliwe na podstawie decyzji o zmianie wcześniejszego pozwolenia. Ostatnim warunkiem jest wykazanie, iż nowy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Chodzi tu o tytuł prawny wynikający z prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego.
Podstawa prawna
Art. 32 ust. 4 pkt 2, 40 ustawy 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U z 2010 r. nr. 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Czy niewpisany do księgi może sprzedać nieruchomość

Wraz z narzeczoną chcemy kupić już wybudowany dom. Sprawdziliśmy księgę wieczystą i okazało się, że w dziale II jako właściciel wpisana jest inna osoba niż ta, która chce zbyć nieruchomość. Sprzedający twierdzi, że ma do niej pełne prawo, ponieważ odziedziczył ją po swoim ojcu. Czy mimo braku wpisu w księdze wieczystej sprzedaż jest możliwa?

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od sprawdzenia jej stanu prawnego. W tym celu trzeba dokonać dokładnej analizy księgi wieczystej. Jej odpis powinien dostarczyć właściciel gruntu przy podpisywaniu umowy. Jednak aby nie zaskoczył nas stan wpisów, warto wcześniej zajrzeć do niej samemu. Obecnie nie powinno być z tym większego problemu, ponieważ większość nieruchomości ma prowadzone elektroniczne księgi wieczyste, które każdy może przeglądać za pośrednictwem internetu. Wystarczy poprosić zbywcę o podanie numeru księgi. Z jej treści można się z dowiedzieć m.in., kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy jest ona obciążona np. hipoteką.
Każda księga składa się z czterech działów. Badanie zaczynamy od działu I, który określa m.in. położenie i wielkość nieruchomości. W dziale II sprawdzimy, kto jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym. Uwagę powinna zwrócić sytuacja, gdy jest w nim wpisana inna osoba niż ta, która sprzedaje działkę. Oczywiście nie musi to oznaczać, że nie przysługuje jej prawo do zbywanego gruntu. Taki stan rzeczy może wynikać m.in. z braku złożenia wniosku o zmianę właściciela. Najczęściej dotyczy to przypadku przejścia własności na podstawie postanowienia sądu np. o stwierdzeniu nabycia spadku bądź o zniesieniu współwłasności lub decyzji administracyjnej np. o zwrocie wywłaszczonego gruntu. Wówczas warto dokładnie sprawdzić dokumenty umożliwiające wpisanie sprzedającego jako obecnego właściciela.
Istnieją tu dwa rozwiązania. Pierwsze i najbardziej korzystne dla nabywcy to skłonienie kontrahenta do złożenia wniosku o wpis do działu II księgi. Działa wtedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroniąca osoby, które kupiły w dobrej wierze nieruchomość od osoby wpisanej do księgi jako właściciel. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zmiana wpisu trochę potrwa, więc jeśli zależy nam na czasie, do wyboru pozostanie druga opcja. Polega ona na przedłożeniu notariuszowi sporządzającemu umowę sprzedaży dokumentów potwierdzających przejście własności z osoby wpisanej w księdze na zbywcę, np. postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Z reguły nie powinno być problemów z wpisaniem nabywcy jako nowego właściciela (na podstawie aktu notarialnego i przedłożonych do niego dokumentów). Minusem tego rozwiązania jest brak działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Podstawa prawna
Art. 5, 25, 26, 34 361 ust. 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707).

Czy obciążenia z księgi można wykreślić

W najbliższym czasie kupuję działkę z domem. Jednak niepokoi mnie prawo dożywocia wpisane w dziale III księgi wieczystej oraz hipoteka w dziale IV. Właściciel nieruchomości mówi, że dożywotnik już nie żyje i wpis ten jest nieaktualny, a co do hipoteki to spłacił już dług, który zabezpieczała. Czy to prawda, że wpisy te można wykreślić?

Wpisy w dziale III księgi wieczystej dotyczą ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz praw i roszczeń osób trzecich, tj. np. służebność, użytkowanie, prawo dożywocia, z wyjątkiem hipoteki, która wpisywana jest w dziale IV. Najlepiej dla kupującego, jeśli te dwa działy są wolne od wpisów bądź wzmianek o wnioskach. Jednak widniejące tam informacje nie zawsze muszą budzić niepokój. Często zdarza się bowiem, że są one już nieaktualne i bez problemu można je wykreślić na podstawie odpowiednich dokumentów, np. aktu zgonu w przypadku dożywocia.
W odniesieniu do hipoteki najlepiej dążyć do jej wykreślenia z księgi wieczystej jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży, ponieważ obciąża ona nieruchomość niezależnie, kto jest jej właścicielem. Jeśli dług został uregulowany, podstawą wykreślenia tego obciążenia jest oświadczenie wierzyciela o spłacie należności. Gdy nie jest to możliwe, jednym z rozwiązań jest dostarczenie przez sprzedającego z banku, na którego rzecz wpisano hipotekę, odpowiedniego zaświadczenia i wpisanie w umowie sprzedaży zapisów, zgodnie z którymi część ceny wpłacana jest bezpośrednio przez nabywcę na rachunek wierzyciela (tak by kredyt został spłacony) oraz zapisów zobowiązujących do współdziałania przy wykreśleniu hipoteki w określonych terminach.
Podstawa prawna
Art. 31 i 65 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707).

Czy właściciel powinien przekazać dokumenty budowy

Zamierzałem kupić działkę budowlaną i wybudować na niej dom. Jednak przeglądając ogłoszenia, znalazłem korzystną ofertę dotyczącą gruntu z rozpoczętą budową. Zastanawiam się nad jego zakupem. Właściciel twierdzi, że wszystkie formalności są należycie załatwione. Jednak przed podpisaniem umowy chciałbym się upewnić, czy wszystko jest w porządku. Czy w tym celu powinienem sprawdzić dokumentację związaną z budową?

Podstawowym dokumentem, który pozwala ustalić, czy dom wybudowano zgodnie z prawem, jest decyzja o pozwoleniu na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym. Przy czym należy pamiętać, że pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub została przerwana na dłużej niż 3 lata. W takich przypadkach rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę albo o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. Ważne jest zatem, aby sprawdzić w dzienniku budowy, kiedy prowadzone były ostatnie roboty budowlane, a jeśli budowa nie została w ogóle rozpoczęta, kiedy decyzja stała się ostateczna. Oprócz tego nabywca powinien zapoznać się także z innymi dokumentami dotyczącymi budowy, np. z protokołami odbiorów częściowych i końcowych, ewentualnie z rysunkami i opisami służącymi realizacji obiektu.
Podstawa prawna
Art. 3 pkt 13, 28, 37 i 45. ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr. 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Czy stan zagospodarowania może się zmienić

Po długich poszukiwaniach znaleźliśmy w końcu piękny dom w atrakcyjnej cenie. Musimy jednak częściowo posiłkować się kredytem. Czy zanim udamy się do banku, powinniśmy najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Przed zakupem domu naszych marzeń warto udać się do urzędu gminy, na terenie której znajduje się działka, i obejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub poprosić sprzedającego o dostarczenie jego wypisu.
W dokumencie tym można sprawdzić m.in., jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo spalarni śmieci, co znacznie obniża wartość nieruchomości.
Niestety w wielu gminach nie ma obowiązujących planów miejscowych, ponieważ uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. utraciły moc obowiązującą, a wciąż nie uchwalono nowych. W takim przypadku warto zajrzeć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest projekt przyszłego planu, ale nie ma charakteru obowiązującego prawa. Warto także poprosić właściciela o wypis z rejestru gruntów i budynków. Znajdują się w nim bowiem szczegółowe informacje dotyczące kupowanej nieruchomości oraz usadowionych na nim budynków, tj. m.in. jej numer ewidencyjny, wraz ze wskazaniem adresu i obrębu, w którym nieruchomość jest położona, powierzchnia działki oraz rodzaj gruntów. Dokument ten jest podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
Podstawa prawna
Art. 4 i 30 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).
Art. 20, 21 i 24 Ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr. 193, poz. 1287 z późn. zm.).