Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, efektem czego ma być wprowadzenie przez ustawodawcę do polskiego porządku prawnego nowej instytucji prawnej – prawa zabudowy. Po wprowadzeniu nowej instytucji, inwestor dysponujący prawem zabudowy będzie mógł wznieść budowlę na cudzym gruncie będąc jednocześnie właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na tym gruncie, co będzie odstępstwem od zasady superficies solo cedit. Podobne rozwiązania funkcjonują już w innych krajach europejskich, w tym między innymi w Niemczech oraz Wielkiej Brytanii.

Prawo zabudowy może usprawnić proces inwestycyjno-budowlany w Polsce. Według założeń projektu Ministerstwa Sprawiedliwości, prawo zabudowy ma być zbliżone do obecnie występującej instytucji użytkowania wieczystego, z tym zastrzeżeniem że prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym oraz z założenia nie będzie instytucją wieczystą – uprawnionemu z tytułu prawa zabudowy nie będzie przysługiwało roszczenie o przedłużenie tego prawa.

Treść prawa zabudowy, podobnie jak ma to miejsce w przypadku użytkowania wieczystego, stanowić ma uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości. Prawo zabudowy polegać ma na możliwości swobodnego decydowania przez uprawnionego, któremu przysługiwałoby prawo zabudowy o eksploatacji przedmiotów, których jest właścicielem, a nie na samym korzystaniu z gruntu. Samo ustanowienie prawa zabudowy nie będzie wykluczać możliwości eksploatacji gruntu przez jego właściciela/użytkowania wieczystego.

Zgodnie z projektem założeń projektu ustawy z dnia 21 sierpnia 2013 roku, „na treść prawa zabudowy będą składać się ponadto dwa uprawnienia – do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także do wzniesienia takich budynków lub innych urządzeń na, nad lub pod nieruchomością gruntową. Zakłada się, że budynki i urządzenia istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy oraz wzniesione na, nad lub pod gruntem w czasie istnienia tego prawa stanowić będą – co do zasady – przedmiot własności uprawnionego.” Wartym podkreślenia jest fakt, że prawo zabudowy będzie można ustanowić jako prawo rzeczowe łączne, ciążące na więcej niż jednej nieruchomości. Nadto takie unormowanie instytucji prawa zabudowy pozwoli, na cudzym, prywatnym gruncie wznosić – nie tylko na ale również i pod nieruchomościami – między innymi instalacje przesyłowe, co wydaje się na chwilę obecną alternatywnym rozwiązaniem do służebności przesyłu.

Czeka nas rewolucja w prawie budowlanym
Czeka nas rewolucja w prawie budowlanym

Zobacz również

Prawo zabudowy miałoby być ustanawiane na minimum 30 lat, ale nie dłużej niż na 100 lat. Projekt zakłada możliwość zawarcia umowy o przedłużenie prawa zabudowy, jednakże jak to już zostało zaznaczone, uprawnionemu nie będzie przysługiwało roszczenie o przedłużenie tego prawa. Właścicielowi gruntu przysługiwałoby co do zasady wynagrodzenie polegające na zapłacie określonej sumy pieniężnej albo na świadczeniu opłat okresowych, jednakże projekt przewiduje możliwość ustanowienia przedmiotowego prawa również nieodpłatnie. Ministerstwo przewidziało także, że strony mogą poprzestać na wskazaniu podstaw do ustalenia wynagrodzenia. Uprawniony – zabudowca, któremu przysługiwałoby prawo zabudowy, przede wszystkim mógłby korzystać z nieruchomości gruntowej zgodnie z przeznaczeniem zabudowy (z całej nieruchomości bądź z jej części), jednakże prawo zabudowy powinno być wykonywane w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z obciążonej nieruchomości gruntowej. Należy również podkreślić, że zabudowca mógłby rozporządzać swoim prawem – sprzedać, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe: służebności, użytkowanie oraz hipotekę. Prawo zabudowy podlegać będzie również dziedziczeniu.

Zgodnie z projektem założeń projektu ustawy, umowa o ustanowienie prawa zabudowy powinna określać „oznaczenie i powierzchnię nieruchomości, w granicach której jest ustanawiane prawo zabudowy, powierzchnię nieruchomości, na której są lub maja być posadowione budynki lub inne urządzenia, jeśli wykonywanie prawa zabudowy ograniczone do części nieruchomości, lokalizację budynków lub innych urządzeń w granicach nieruchomości i w przestrzeni, zakres uprawnień objętych tym prawem oraz wzajemnych świadczeń pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym a uprawionym z tytułu prawa zabudowy” oraz czas, na jaki prawo zabudowy jest ustanowione. Powyższa umowa będzie wymagać zachowania formy aktu notarialnego, a prawo zabudowy ma powstawać z chwilą wpisu w księdze wieczystej założonej dla tego prawa przy jednoczesnym ujawnieniu w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości gruntowej. Projekt przewiduje również możliwość ustanowienie tego prawa w drodze decyzji administracyjnej.

Sumując, należy pozytywnie ocenić projekt nowelizacji Kodeksu cywilnego wprowadzający instytucję prawa zabudowy, choć warto zaznaczyć, iż jest to dopiero projekt Ministerstwa Sprawiedliwości w uzgodnieniach międzyresortowych, w związku z czym jeszcze daleka droga do jego ewentualnego uchwalenia. Na pewno są to korzystne rozwiązania dla potencjalnych inwestorów, którzy mogliby korzystać z cudzego gruntu i jednocześnie mieliby prawo odrębnej własności budynków i urządzeń wzniesionych na tym gruncie.

Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki, HILLS LTS S.A.