Wydzielenie nowych działek następuje na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wyjątek stanowią nieruchomości rolne lub leśne, które mogą być dzielone według uznania właściciela. Jeśli wartość gruntu wzrosła, gmina może nałożyć na właściciela opłatę adiacencką.
Osoba, do której należy jedna duża nieruchomość położona na atrakcyjnym terenie, może ją podzielić na kilka mniejszych i np. sprzedać. Zbycie małych działek jest zarówno łatwiejsze, jak i bardziej opłacalne, bowiem można za nie uzyskać wyższą cenę niż za jedną większą. Podział gruntu jest także jednym ze sposobów wyjścia ze współwłasności będącej najczęściej efektem spraw spadkowych oraz rodzinno-rozwodowych. Procedura ta wymaga jednak wielu czynności faktycznych i administracyjnych.
Z reguły nowe działki wydziela się na wniosek osoby mającej w tym interes prawny (np. właściciela, użytkownika wieczystego). Przy czym jeśli grunt jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści, chyba że upoważnią jedną osobę do występowania w ich imieniu. Zatwierdzenie podziału następuje na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wyjątek stanowią nieruchomości rolne lub leśne, które co do zasady mogą być dzielone według uznania ich właściciela, bez przeprowadzenia procedury podziałowej. Chyba że zachodzi konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo gdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Sprawdzić plan

Właściciel, który zamierza podzielić swój grunt, powinien zacząć od sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (oczywiście jeśli taki istnieje). Jest to dokument, który mówi o przeznaczeniu nieruchomości położonych na terenie danej gminy. Zawarte są w nim informacje na temat funkcji użytkowej działek, np. mieszkaniowa, usługowa, rolna, rekreacyjna itd. Określa on również wielkość działek budowlanych. Na jego podstawie ustala się, czy i jak można wydzielić z jednej nieruchomości kilka mniejszych. W związku z tym jeśli np. teren przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe, podział może nastąpić przy zachowaniu warunków zawartych w planie (m.in. zachowując określoną w nim wielkość działek).

Podział w decyzji

Z jednej nieruchomości mogą powstać nowe działki, także jeśli nie ma planu miejscowego, ale nie jest on obowiązkowy. Z tym, że w takim przypadku zasady i możliwość ewentualnego podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przy czym jeśli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy po uchwale rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu lub po jego wyłożeniu do wglądu, postępowanie podziałowe zawiesza się do czasu jego uchwalenia, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy. Jeżeli w tym okresie dokument nie zostanie uchwalony, organ wykonawczy gminy będzie mógł wydać decyzję podziałową. Z kolei jeżeli gmina nie uchwaliła planu miejscowego, mimo że miała taki obowiązek, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zostanie zawieszone do czasu uchwalenia tego dokumentu.

Wyjątki od reguły

Od wyżej wskazanych zasad istnieją jednak wyjątki, tzn. możliwy jest również podział gruntu niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotyczy to m.in. przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi legalnie, tzn. na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli ma on polegać na wydzieleniu domów i niezbędnych działek na rzecz współwłaścicieli albo gdy ma zostać wyodrębniona działka nabyta z mocy prawa np. przez zasiedzenie.

Wstępny projekt

Po uzyskaniu z urzędu gminy wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustaleniu, czy i w jaki sposób można wydzielić nowe nieruchomości, kolejnym krokiem jest sporządzenie wstępnego projektu podziału gruntu. Czynności te może przeprowadzić samodzielnie, jednak zalecane jest powierzenie tego zadania geodecie. Po pierwsze przyspieszy to całą procedurę, a po drugie pozwoli uniknąć popełnienia ewentualnych błędów (m.in. przy wytyczeniu dróg dojazdowych do nowych nieruchomości). Wstępny plan sporządza się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Dokumenty te można uzyskać w starostwie powiatowym (ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).

Dostęp do drogi

Przy projektowaniu podziału należy pamiętać, aby nowe działki posiadały dostęp do drogi publicznej. Inaczej podział będzie niedopuszczalny. Przy czym wydzielane grunty nie muszą przylegać bezpośrednio do drogi. Dojazd można zapewnić poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek albo poprzez ustanowienie innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej, jeśli następuje sprzedaż wydzielonych gruntów wraz ze sprzedażą udziału w drodze wewnętrznej.

Działka z budynkiem

W przypadku gdy na dzielonym gruncie znajduje się budynek, należy pamiętać aby granica dzieląca nieruchomość przebiegała wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego (od fundamentów aż do dachu), tak aby istniała możliwość samodzielnego wykorzystywania wydzielanej część budynku niezależnie od jego pozostałych elementów. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Potrzebny wniosek

Po sporządzeniu wstępnego planu podziału kolejną czynnością jest złożenie do gminy wniosku o jego zaopiniowanie. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta sprawdza zgodność wstępnego projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydając następnie opinię w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Pozytywna opinia jest podstawą do sporządzania właściwego planu, który tym razem musi wykonać geodeta. W tym celu dokonuje on m.in. wytyczenia granic, określenia punktów granicznych, oznaczenia podziału na odpowiedniej mapie itp. Po zakończeniu działań geodeta powinien przygotować odpowiednie dokumenty, które będą niezbędne do złożenia wniosku o podział.

Zatwierdzenie podziału

Ostatni etap to złożenie wniosku wraz z wymaganymi dokumentami, m.in. z mapą z planem podziału. Zatwierdzenie podziału następuje w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Ostateczna decyzja jest podstawą do naniesienia zmian w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków. Do ewentualnej sprzedaży wydzielonych działek albo zawarcia umowy zniesienia współwłasności potrzebne będą m.in. ostateczna decyzja zatwierdzająca podział wraz z mapą z projektem podziału oraz wypisy z rejestru gruntów.

Opłata adiacencka

Koszty całego postępowania podziałowego ponosi wnioskodawca. Należy mieć także na uwadze ewentualną opłatę adiacencką, która może zostać nałożona, jeśli w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nowych działek (metr kwadratowy małej działki budowlanej jest droższy od metra kwadratowego dużej działki). Stawka daniny nie powinna być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości gruntu. Decyzja w tej sprawie może zostać wydana w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Termin ten odnosi się do rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Wartość nieruchomości przed podziałem i po nim ustalają rzeczoznawcy majątkowi.
Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, wniosek o podział muszą złożyć wszyscy współwłaściciele albo współużytkownicy wieczyści

Etapy procedury podziału działki:

● pobranie z urzędu gminy wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

● sporządzenie wstępnego projektu podziału działki i złożenie w urzędzie gminy wniosku o jego zaopiniowanie,

● wydanie przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta opinii na temat wstępnego projektu podziału gruntu,

● sporządzenie przez geodetę dokumentacji podziału działki,

● złożenie w urzędzie gminy wniosku o podział,

● wydanie przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta decyzji zatwierdzającej projekt podziału,

● naniesienie zmian w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o podział nieruchomości:

● dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, np. wypis aktu notarialnego,

● wypis z katastru nieruchomości, tzn. wypis z rejestru gruntów i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi (można je uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w starostwie powiatowym),

● decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego),

● pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków (w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków),

● wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

● wykaz zmian gruntowych,

● wykaz synchronizacyjny (jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej),

● mapa z projektem podziału.

Kiedy jest potrzebna decyzja zatwierdzająca w przypadku podziału gruntów leśnych i rolnych

Właściciel dużej nieruchomości oznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny chciałby ją podzielić na mniejsze działki. Podział gruntów rolnych i leśnych następuje co do zasady według uznania ich właściciela, bez przeprowadzenia procedury podziałowej. Odbywa się to poprzez sporządzenie operatu podziałowego, który po przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego stanowi podstawę wykazania nowo określonych granic działek w ewidencji gruntów i budynków. W odniesieniu do takich nieruchomości nie jest wydawana decyzja zatwierdzająca projekt jej podziału poza dwoma wyjątkami. Obejmują one następujące sytuacje: gdy dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych oraz gdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Grunty rolne i leśne to nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na te cele, a w przypadku braku planu miejscowego tereny wykorzystywane jako rolne i leśne, tj. wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651). Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663).