Pani Anna mieszka na działce sąsiadującej z działką, na której do niedawna stał mały sklepik. Jednak nowy właściciel postanowił rozbudować go na budynek mieszkalny. W tym czasie wystąpił do gminy o wydanie warunków zabudowy, a pani Anna otrzymała informację o wszczęciu postępowania i możliwości zgłoszenia swoich uwag, wniosków i opinii. – Zgłosiłam zastrzeżenia, by komin, który planował sąsiad, nie był niższy niż kalenica dachu mojego domu i by na ścianie domu od strony mojej działki nie było okien. Tymczasem on w ogóle nie wziął pod uwagę moich zastrzeżeń. Czy nic nie mogę poradzić na tę samowolę? – pyta czytelniczka.
Media / materialy prasowe
Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo po upływie 30 dni od zgłoszenia o zamiarze dokonania robót budowlanych, o ile w tym terminie właściwy organ nie wyraził sprzeciwu. Roboty budowlane to m.in. prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Przebudowa rozumiana jest jako wykonywanie robót, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego budynku (w takich przypadkach wymagane jest jedynie zgłoszenie), z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Przebudowę sklepiku na dom mieszkalny trzeba zakwalifikować jako roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę. W takim przypadku proces budowlany składa się z dwóch etapów:
● postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu
● postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
Na obu etapach organy administracyjne, wydając jakiekolwiek decyzje, zobowiązane są uwzględnić dobro sąsiednich nieruchomości. Gmina wydając decyzję o warunkach zabudowy, powinna zawiadomić wszystkich sąsiadów o wszczęciu postępowania i o możliwości złożenia uwag, wniosków oraz opinii. Niestety, wiele urzędów często rezygnuje z rozsyłania takich zawiadomień i doręcza sąsiadom jedynie odpisy decyzji. Wtedy mają oni szansę zgłosić swoje uwagi, składając odwołanie. Nie musi ono zawierać szczegółowego uzasadnienia, wystarczy wskazać to, co jest dla każdego najważniejsze, podobnie jak w przypadku zastrzeżeń, które zgłosiła pani Anna. Odwołanie kieruje się do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy kolejnym etapem w procesie budowlanym jest złożenie przez budującego się sąsiada wniosku o pozwolenie na budowę. Również na tym etapie sąsiedzi mają prawo złożyć swoje uwagi, wnioski i zastrzeżenia, a organ udzielający pozwolenia na budowę (starosta albo wójt, burmistrz lub prezydent miasta) musi się do nich ustosunkować w uzasadnieniu decyzji. Jeśli uwagi sąsiadów nie zostaną uwzględnione, każdy z nich ma prawo złożyć odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu odwoławczym wojewoda jest zobowiązany sprawdzić, czy organ wydający pozwolenie na budowę prawidłowo ocenił uciążliwość obiektu (np. wysokość budynku w stosunku do sąsiednich zabudowań).
Gdy prace budowlane polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce domu zostały rozpoczęte bez uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę, tak jak w przypadku sąsiada pani Anny, inspektor nadzoru budowlanego zobowiązany jest wydać decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót, rozbiórkę obiektu lub doprowadzenie go do stanu poprzedniego.
Jeśli roboty budowlane są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, inspektor nadzoru budowlanego nakłada obowiązek sporządzenia i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia ich do stanu zgodnego z prawem.

Podstawa prawna

Art. 59 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
Art. 28 i nast. ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. nr 89, poz. 414 z późn. zm.).
Art. 104 i nast. ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 30, poz. 168 z późn. zm.).

PORADA EKSPERTA

Gdy obiekt, który chce wybudować sąsiad, oddziałuje na naszą nieruchomość, to zarówno na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy, jak i wydawania pozwolenia budowlanego jesteśmy stroną w prowadzonych postępowaniach i mamy prawo np. do składania wniosków dowodowych, zapoznania się z aktami postępowania i do zaskarżenia wydanych w toczącym się postępowaniu orzeczeń. Jeżeli organ rozpatrujący odwołanie nie przychyli się do naszego stanowiska, będziemy uprawnieni do złożenia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a w późniejszym etapie do złożenia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Przepisy polskiego prawa zakładają, że wniesienie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje wykonania decyzji (strona skarżąca może jedynie złożyć taki wniosek), jednak w praktyce inwestor stoi przed dylematem, czy rozpocząć realizację inwestycji na podstawie decyzji, która może zostać uchylona w wyniku orzeczenia sądowego.
Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie zawiera ograniczeń czasowych w zakresie jej obowiązywania. Przepisy prawa nakazują organowi administracji stwierdzić jej wygaśnięcie, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub dla przedmiotowego terenu został uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż zawarte w treści wydanej decyzji. Użycie sformułowania „inne” oznacza, iż nie chodzi tu wyłącznie o sytuacje, kiedy nowe ustalenia planu są sprzeczne lub niezgodne z wydaną decyzją. Ustawodawca dopuszcza zatem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu.
Sytuacja ulega zmianie, jeżeli inwestor posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę w chwili wejścia w życie planu miejscowego, zawierającego odmienne regulacje niż zawarte w decyzji. Wtedy zmiana planu nie wywoła dla niego negatywnych skutków prawnych, a organ administracji nie może wszcząć postępowania zmierzającego do usunięcia takiej decyzji z obrotu prawnego.
Obecnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego przewidują – pod pewnymi warunkami – możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej.
Po pierwsze, musi być zgodność projektu z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym w szczególności z ustaleniami planu miejscowego (jeżeli obowiązuje).
Po drugie, konieczna jest zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Jeśli nie są one spełnione, budynek czeka rozbiórka.
Legalizacja samowoli budowlanej związana jest z postępowaniem prowadzonym przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który po dostarczeniu przez zainteresowanego niezbędnej dokumentacji projektowej wydaje pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Warunkiem koniecznym procesu legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu jest również uiszczenie opłaty legalizacyjnej.