Subskrybuj nas na Youtube
Skoro zgłoszenie zamiaru budowy nie będzie skutkować wydaniem decyzji, to nie będzie można żądać stwierdzenia jej nieważności. Rząd dostrzegł wreszcie problem związany z funkcjonowaniem przepisów prawa budowlanego.
Dzięki przyjęciu założeń do projektu ustawy o zmianie prawa budowlanego jest szansa, by wahadło ustawodawcze przechyliło się na stronę inwestora. Bo dziś jeszcze mocno wisi po stronie administracji budowlanej i formalizmów dławiących proces inwestycyjny.
/>
Śmiało można napisać, że każdy, kto chciał coś zbudować w dużym mieście, zna problemy inwestora. Zazwyczaj samo budowanie należy już do najprzyjemniejszej części procesu inwestycyjnego. Koszmarem okazuje się bieg z przeszkodami po pozwolenie. Deweloperzy i duzi inwestorzy już się do tego przyzwyczaili i mają wyspecjalizowane komórki organizacyjne, które zajmują się wyłącznie zdobywaniem opinii, uzgodnień i decyzji. Mali inwestorzy, budujący systemem gospodarczym, często odbijają się od urzędów niczym piłeczka tenisowa od ściany. Czas to zmienić. Warto jednak zrobić to raz, a dobrze.
Zgodnie z zapowiedziami największe zmiany obejmą przepisy dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Przewiduje się odstąpienie od pozwolenia na budowę, na rzecz tzw. zgłoszenia zamiaru budowy. To nie nowa instytucja prawa budowlanego. Dotychczas dotyczyła najprostszych robót, więc nie wywoływała większych problemów społecznych; nie było spraw głośnych medialnie. Ale praktycy dostrzegli jej wady. Paradoksalnie wadą takiej procedury jest brak procedury administracyjnej. Zgłoszenie zamiaru budowy nie powoduje bowiem wszczęcia postępowania administracyjnego. Obliguje natomiast organ do zbadania, czy nie zachodzą przesłanki wydania decyzji – sprzeciwu co do zamiaru prowadzenia budowy bez pozwolenia. Urzędnik nadal ma więc obowiązek żmudnego badania dokumentacji. Tryb ten pozbawia natomiast osoby trzecie praw o charakterze gwarancyjnym.
Skoro zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia budowy nie będzie skutkować wszczęciem postępowania administracyjnego i wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, to nie będzie możliwe zgłoszenie żądania stwierdzenia nieważności decyzji, nie będzie możliwe wznowienie postępowania, nie będzie możliwe wstrzymanie wykonalności decyzji – wstrzymanie budowy etc. Brak wynikających z kodeksu postępowania administracyjnego środków ochrony znacząco ograniczy prawa osób trzecich, których interesy mogą być zagrożone prowadzeniem inwestycji na zgłoszenie.
W przypadku gdy organ nie dostrzeże naruszeń prawa i nie zgłosi w terminie sprzeciwu co do budowy bez pozwolenia, sąsiadom zagrożonym sposobem jej prowadzenia pozostanie jedynie droga cywilnoprawna – ochrona przewidziana art. 347 kodeksu cywilnego. A ta instytucja jest mocno ograniczona zakresem przedmiotowym i czasem, w jakim można z niej skorzystać.
Zupełnie inaczej rzecz by się miała, gdyby przyjęto model administracyjnego postępowania uproszczonego w sprawach o pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych. Organ miałby obowiązek zawiadomienia stron postępowania o wpłynięciu wniosku o pozwolenie budowy z informacją, że niewniesienie w określonym terminie zastrzeżeń oznaczać będzie wydanie decyzji o pozwoleniu na inwestycję bez jego badania.
W takim modelu to strony byłyby czynnikiem kontroli poprawności i legalności wniosku oraz załączonych dokumentów. W sprawach niespornych obowiązek organu sprowadzałby się do prostych czynności: zawiadomienia stron, okazania akt i wydania decyzji. Można nawet pójść dalej – wprowadzić ustawowe domniemanie wydania decyzji, jeśli w określonym terminie strony nie zgłoszą zastrzeżeń, na wzór instytucji określonej w art. 11 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. 2004 r. nr 173, poz. 1807 ze zm.). Stanowiłoby to znaczące odciążenie organów budowlanych od obowiązków administracyjnych w sprawach obejmujących dużą liczebnie, acz małą jeśli chodzi o stopień skomplikowania kategorię spraw, a które doskonale mogą być rozpoznawane przez same zainteresowane strony.
Oczywiście z konsekwencjami. Niezasadne i zawinione zgłoszenie zastrzeżeń winno być obciążone sankcją odszkodowawczą. Nawet dziś problemem są bowiem różnej maści protesty i odwołania, często niesłuszne i nic niekosztujące skarżącego, a czasem wręcz składane wyłącznie w celu osiągnięcia korzyści finansowych w zamian za ich wycofanie. Dopiero w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń rozpoczynałaby się normalna procedura administracyjna obejmująca konieczność zbadania przez organ wniosku i załączonych dokumentów oraz wydania merytorycznej decyzji. Przedstawiony powyżej model postępowania osiąga ten sam cel – następuje skrócenie czasu uzyskania decyzji, a wydaje się być lepszy z uwagi na ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.
Natomiast to, co budzi kontrowersje, to propozycja odejścia od konieczności uzyskania różnego rodzaju uzgodnień, opinii i warunków przyłączenia do instalacji. Niestety, to najprostsza droga do tego, by zaczęły powstawać domy widma. Pół biedy, jeśli napyta ją sobie właściciel działki, budujący dom dla siebie. Gdy po zakończeniu inwestycji okaże się, że nie ma wody, gazu, prądu i innych mediów, choć dostał pozwolenie na budowę, będzie mógł mieć pretensję tylko do siebie. Ale pamiętać trzeba, że domy jednorodzinne budowane są na sprzedaż.
Jaką gwarancję mają klienci, że deweloper, podpierając się pozwoleniem na budowę, nie sprzeda im domu widma – bez zapewnienia podstawowych mediów, bez których w XXI wieku nie da się już funkcjonować? Skutki społeczne takiego rozwiązania mogą być znacznie poważniejsze niż tylko strata czasu na uzyskanie dokumentów potwierdzających, że po wybudowaniu dom nie stanie się odciętym od mediów widmem.
Zgodnie z art. 347 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości ma roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli mogłaby ona naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie to jednak wygasa po miesiącu od rozpoczęcia prac