Już wkrótce w Polsce po raz pierwszy w historii obowiązywać będzie jeden akt, kompleksowo regulujący proces budowlany. Komisja kodyfikacyjna, której przewodniczy prof. Zbigniew Niewiadomski, przedstawiła właśnie 814 tez przyszłego kodeksu budowlanego.

Jak podkreślają projektodawcy, kodeks ma nie tylko doprowadzić do uporządkowania rozsianego dziś po kilkudziesięciu aktach prawa, ale przede wszystkim stać się mechanizmem umożliwiającym sprawniejsze oraz bardziej racjonalne inwestowanie.

– Komisja proponuje istotne wzmocnienie planowego gospodarowania przestrzenią – wskazywał prof. Zbigniew Niewiadomski na naszych łamach.

Dodaje, że problemem dnia dzisiejszego jest podejmowanie decyzji o lokalizowaniu inwestycji na podstawie źle zdefiniowanej zasady dobrego sąsiedztwa i krytykowanej powszechnie decyzji o warunkach zabudowy, a nie na podstawie planu miejscowego. Przez to właśnie lokalizacja inwestycji następuje dość przypadkowo, co pogłębia chaos przestrzeni.

Koniec z rozlewaniem zabudowy

Aby temu stanowi zapobiec, w tezach do kodeksu budowalnego postuluje się, aby planowe zagospodarowanie przestrzenią stało się zasadą. Wymuszeniu inwestowania na podstawie planu ma służyć szerszy niż dotąd obowiązek sporządzania tychże aktów. Po to też w projekcie kodeksu ustanawia się obowiązek wyznaczenia w studium trzech kategorii obszarów:

● zabudowanego,

● rozwoju zabudowy (nowej zabudowy) i

● o ograniczonej zabudowie.

I o ile dla obszaru zabudowanego i obszaru ograniczonej zabudowy plan będzie mógł być uchwalony, to dla trzeciej kategorii byłby już obligatoryjny.

Wszystkie obszary urbanizacji (to jest obszary zabudowany i rozwoju zabudowy) będą musiały być także przygotowane pod inwestycje – a więc posiadać niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną. Jej realizacja należeć będzie do obowiązków gminy. Obowiązek ten będzie zaś skorelowany z zobowiązaniem właścicieli i inwestorów do partycypacji w kosztach realizacji tych zadań poprzez wnoszenie obowiązkowych opłat adiacenckich.

Co ciekawe, komisja, chcąc wymusić większą aktywność samorządów, postuluje, aby wysokość opłaty adiacenckiej była uzależniona od szybkości ich działań w omawianym zakresie.

Na realizację tych zadań infrastrukturalnych gmina będzie miała, co do zasady, trzy lata od dnia wejścia w życie planu miejscowego dla tego obszaru. Opłatę adiacencką pobierze zaś w wysokości 50 proc. kosztów poniesionych na urządzenia, w części, w jakiej służyć będą one danemu właścicielowi. Jeżeli gmina trzyletniego terminu nie dotrzyma, stawki tej opłaty corocznie będą ulegać odpowiedniemu obniżeniu, aż do ich wyzerowania po ośmiu latach.

Realizacja niezbędnej infrastruktury stanowić też będzie warunek niezbędny do ustalenia nowych stawek podatku od nieruchomości na obszarze objętym planem.

Uchwały w sprawie planu miejscowego nie będzie za to można, tak jak dziś, kwestionować w każdym czasie. Skarga do sądu administracyjnego przysługiwać będzie każdemu, czyj interes prawny zostały planem naruszony, jedynie w ciągu 2 lat od dnia wejścia w życie planu.

Proces inwestycyjny radykalnie usprawniony

Proces inwestycyjny radykalnie usprawniony

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Nie kupisz kota w worku

Rozpoczęcie budowy ma następować w zgodzie budowlanej, którą uzyskuje się dopiero po wykazaniu przez inwestora prawa do dysponowania terenem na cele inwestycyjne, oraz po przedłożeniu projektu budowlanego. W związku z tym kodeks ma zawierać również rozwiązanie gwarancyjne dla podmiotów, które dopiero rozważają zakup ziemi. Chodzi o przyrzeczenie inwestycyjne, w którym organ wiążąco przesądzi o zgodności zamierzonej inwestycji z ogólnym porządkiem przestrzennym. „Wynikające z przyrzeczenia skutki prawne pozwalają zmniejszyć ryzyko poniesienia niepotrzebnych kosztów inwestycyjnych, w sytuacji gdyby z powodu sprzeczności z ogólnym porządkiem planistycznym realizacja zamierzonej inwestycji na danym terenie była niedopuszczalna” – podnoszą projektodawcy.

Zmianie ulegnie również sam proces uzyskiwania zezwoleń na rozpoczęcie prac. Projekt idzie w kierunku jednego głównego rozstrzygnięcia administracyjnego, kładąc kres niekończącym się dziś procedurom uzgodnieniowym. Zwiększeniu ma ulec również katalog inwestycji realizowanych na podstawie zgłoszenia bądź zgłoszenia wraz z projektem budowlanym.

– Na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym już wkrótce będzie można postawić dom jednorodzinny. Budowa w tym trybie istotnie wzmocni więc rolę projektanta i poszerzy jego odpowiedzialność. Bo to on będzie odpowiadać za to, czy dany projekt budowlany, czy całe zamierzenie jest zgodne z prawem – wskazuje prof. Niewiadomski.

Kodeks budowlany ma zwiększyć również kontrolę społeczną procesów inwestycyjnych – stąd pomysł, aby postępowania o pozwolenie na budowę toczyły się w internecie i by powstał ogólnodostępny elektroniczny rejestr budowlany. Znalazłyby się w nim m.in. informacje o planowanych oraz zrealizowanych przedsięwzięciach.

Na realizację infrastruktury gmina dostanie trzy lata. Zwłoka oznaczać będzie niższe dochody

Etap legislacyjny

Tezy do kodeksu