W umowie sprzedaży można dodatkowo zastrzec prawo odkupu lub pierwokupu. To pierwsze uprawnia sprzedawcę do nabycia rzeczy z powrotem od kupującego, a to drugie pozwala osobie wskazanej w umowie jako pierwszej nabyć rzecz, gdyby jej właściciel zamierzał ją sprzedać.
Gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość, to zastrzeżone w umowie prawo odkupu warto wpisać do księgi wieczystej. W takim przypadku nawet jeżeli budynek lub grunt zostanie sprzedany, to osoba, której przysługuje prawo odkupu, będzie mogła zwrócić się do nowego właściciela z żądaniem odsprzedania
nieruchomości.
Powrót do poprzedniego właściciela
Prawo odkupu polega na przyznaniu sprzedawcy możliwości odkupienia w przyszłości od nabywcy przedmiotu sprzedaży. Odkupić rzecz można w ciągu pięciu lat. Gdyby nawet strony zastrzegły w umowie okres dłuższy, to takie zastrzeżenie będzie nieważne z mocy
prawa.
Pięcioletni termin na skorzystanie z
prawa odkupu biegnie od dnia zawarcia umowy albo od dnia, w którym zostało do niej wprowadzone postanowienie umożliwiające sprzedawcy skorzystanie z odkupu. Strony nie mogą swobodnie określić w inny sposób rozpoczęcia biegu tego terminu, w celu np. wydłużenia czasu trwania uprawnienia. Aby skorzystać z zastrzeżonego w umowie prawa, sprzedawca musi złożyć oświadczenie kupującemu.
Prawo odkupu może zostać zastrzeżone na rzecz kilku osób, np. każdy uprawniony będzie miał
prawo nabyć tylko jedną jej część. Taka potrzeba może się pojawić np. w sytuacji, gdy prawo pierwokupu ma zostać zastrzeżone na rzecz kilku osób w stosunku do kilkulokalowego domu. Umowa może wówczas stanowić, że każdy uprawniony ma prawo objąć tylko jedno mieszkanie.
Skutki skorzystania z uprawnień
Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Oznacza to, że uprawniony do skorzystania z niego nie może go nikomu sprzedać. Z kolei zmiana osoby uprawnionego może nastąpić w drodze dziedziczenia.
Nie wszyscy uprawnieni do pierwokupu muszą skorzystać z tego
prawa jednocześnie. Jeśli jeden z nich tego nie zrobi, to wówczas pozostałe osoby mają prawo wykonać je w całości.
Z kolei niepodzielność prawa odkupu polega na tym, że uprawniony nie może odkupić tylko części rzeczy (np. bardziej atrakcyjnej i wartościowej części kolekcji). Gdy poprzedni właściciel złoży kupującemu oświadczenie o tym, że chce skorzystać z uprawnienia do odkupu, to wówczas kupujący musi przenieść własność rzeczy z powrotem na sprzedawcę. Natomiast jemu przysługuje zwrot ceny, kosztów sprzedaży oraz nakładów koniecznych, jakie poczynił na odsprzedawaną rzecz. Zwrot pozostałych nakładów otrzyma tylko wówczas, gdy dzięki nim wartość rzeczy wzrosła.
Zdarza się, że strony określą cenę odkupu w kwocie wyższej niż cena sprzedaży i doliczają do niej koszty transakcji. Wtedy sprzedawca ma prawo domagać się obniżenia ceny sprzedaży do wartości, jaką rzecz ma w momencie skorzystania przez niego z uprawnień przez sprzedawcę. Gdy strony nie porozumieją się dobrowolnie co do obniżenia ceny, to wówczas może nawet wystąpić do sądu.
Pierwokup w transakcji z osobą trzecią
Oprócz prawa odkupu w umowie sprzedaży można zastrzec także prawo pierwokupu. Tym się ono różni od tej pierwszej instytucji, że może zostać ustanowione nie tylko na rzecz sprzedającego, ale także na rzecz każdej innej osoby trzeciej. Wystarczy wskazać jej dane w umowie sprzedaży. Dzięki temu będzie ona miała pierwszeństwo w odkupieniu rzeczy, gdyby miała ona zostać sprzedana w przyszłości. Co istotne, prawa pierwokupu nie można zastrzec w żadnej innej umowie przenoszącej własność niż w umowie sprzedaży. Nie jest to więc dopuszczalne np. przy darowiźnie.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne i najczęściej również niepodzielne. Wyjątek od tej zasady ma miejsce wówczas, gdy przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. W dodatku prawo to może przysługiwać kilku uprawnionym. Gdyby jednak tylko niektórzy zdecydowali się skorzystać ze swoich uprawnień, to wówczas mogą wykonać je w całości.
Z kolei tym, którzy nie chcą skorzystać, nie wolno przenieść przysługujących im uprawnień na osoby trzecie. Zmiana osoby uprawnionej może nastąpić jedynie w drodze dziedziczenia. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3 października 1984 r. w sprawie sygn. akt III ARN 5/84 opublikowanym w OSNCP z 1985 r. nr 7, poz. 94. Sąd Najwyższy uznał wówczas, że prawo pierwokupu należy do spadku.
Prawo pierwokupu nie może zostać zastrzeżone w innej umowie niż sprzedaż, np. w umowie darowizny. Osoba, której przysługuje, może zrzec się swoich uprawnień
Wzór umowy sprzedaży z prawem odkupu
Zawarta 8 sierpnia 2013 r. w Warszawie między
Władysławem Mąką, zamieszkałym w Warszawie 00-005 przy ul. Staromostowej 17 m. 33, nr PESEL 63020503320, zwanym dalej Sprzedawcą
Gniewomirem Sępem, zamieszkałym w Warszawie, ul. Mała 8 m 93, nr PESEL 65010803280, zwanym dalej Kupującym
Par. 1
Sprzedawca oświadcza, że jest wyłącznym właściciel kolekcji pięciu obrazów o tematyce związanej z Kazimierzem Dolnym nad Wisłą, wykonanych przez miejscowych malarzy. Kolekcja nie jest przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych, nie przysługują do nich żadne prawa osobom trzecim i nikt nie rości sobie do nich pretensji.
Par. 2
Sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy opisanych w par. 1 i wydać je, a Kupujący zobowiązuje się je odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę w wysokości ................... (słownie: ..........................) złotych, do której zostanie doliczony podatek VAT.
Par. 3
Kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę jednorazowo w dniu podpisania umowy.
Par. 4
1. Strony uzgadniają, że sprzedawcy przysługuje możliwość odkupienia od kupującego przedmiotu sprzedaży w całości. Natomiast nie będzie mógł odkupić tylko części kolekcji.
2. Prawo odkupu zastrzeżone jest na czas pięciu lat, licząc od dnia zawarcia niniejszej umowy.
Par. 5
Prawo odkupu zostanie wykonane przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu.
Par. 6
Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący będzie miał obowiązek przenieść własność kolekcji z powrotem na sprzedawcę za zwrotem ceny określonej w par. 2 i kosztów sprzedaży, a także za zwrotem nakładów koniecznych. Natomiast zwrot pozostałych nakładów, które nie są nakładami koniecznymi, przysługują kupującemu tylko wówczas, gdy miały wpływ na zwiększenie wartości rzeczy.
Par. 7
Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.
Par. 8
Koszty sporządzenia umowy ponoszą solidarnie obie strony.
Par. 9
Spory, które mogą w przyszłości wyniknąć przy wykonywaniu niniejszej umowy, rozstrzygnie sąd właściwy dla miejsca zamieszkania pozwanego.
Par. 10
Każda zmiana postanowień niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Par. 11
Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej strony.
Władysław Mąka Gniewomir Sęp
(sprzedający) (kupujący)
...................................... ......................................
własnoręczny podpis własnoręczny podpis
PRZYKŁAD
1 Przy korzystaniu z prawa pierwokupu obowiązuje strony umowy specjalna procedura
Uprawnionym do prawa pierwokupu może być każda osoba. Rzecz, której to uprawnienie dotyczy, może zostać sprzedana innej osobie niż uprawniony tylko wówczas, gdy on swojego prawa nie wykona, czyli nie złoży oświadczenia zobowiązanemu (właścicielowi rzeczy, który chce ją sprzedać). Czy oświadczenie o skorzystaniu z uprawnień musi być złożone w specjalnej formie? Czy obowiązuje przy tym specjalna procedura?
Tak. Gdy przy zawarciu umowy sprzedaży potrzebna jest szczególna forma, to wówczas oświadczenie też musi zostać w tej formie złożone. Dotyczy to np. obrotu nieruchomościami, przy tych transakcjach umowę przenoszenia własności zawiera się w formie aktu notarialnego.
Przy korzystaniu z prawa pierwokupu obowiązuje też specjalna procedura. Jest ona następująca. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien zawiadomić niezwłocznie uprawnionego o treści umowy sprzedaży z osobą trzecią. Z kolei uprawniony, decydując się na odkupienie, musi ze swoich uprawnień skorzystać w terminie przewidzianym w kodeksie cywilnym, np. w ciągu miesiąca, gdy chodzi o nieruchomości, a w ciągu tygodnia odnośnie innych rzeczy. Termin biegnie od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, pod warunkiem że w umowie nie zostały zastrzeżone inne terminy.
Gdyby zaś właściciel sprzedał rzecz, a nie zawiadomił o tym uprawnionego, to wtedy ponosi odpowiedzialność za powstałą z tego tytułu szkodę. Jednak w pewnych wypadkach taka sprzedaż może być nawet nieważna.
Podstawa prawna
Art. 593–602 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Subskrybuj nas na Youtube