Nabywcy mieszkań będą lepiej chronieni

29 kwietnia 2012 r. wchodzi w życie uchwalona 16 września 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wskazują prawnicy, stanowi ona milowy krok w zakresie ochrony nabywców nieruchomości budowanych przez deweloperów, choć ustawodawca nie ustrzegł się w niej błędów.

Zastrzeżona forma

Ustawa definiuje zagadnienia związane z zawarciem umowy deweloperskiej, ewentualnym odstąpieniem od niej oraz przeniesieniem prawa własności na nabywcę.

– Umowa deweloperska będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Na mocy nowej regulacji klient będzie miał możliwość odstąpienia od niej w sytuacji, kiedy deweloper nie dopełni ustawowych obowiązków lub zawrze z kupującym umowę niezgodną z ustawą – wyjaśnia Marcin Płoszka, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

Może się tak zdarzyć np. wówczas, gdy prace budowlane nie będą postępowały zgodnie z harmonogramem i realizacja inwestycji będzie opóźniona. Forma aktu notarialnego, w sytuacji gdyby deweloper uchylał się od podpisania umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na kupującego, umożliwia automatyczne powstanie roszczenia, którego można dochodzić na drodze sądowej. Ponadto zachowanie tej specyficznej formy umożliwia wpisanie roszczeń kupującego wynikających z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której realizowana jest inwestycja.

– Trzeba jednak mieć na uwadze, że w przypadku przerwania budowy bądź jej nierozpoczęcia, nawet akt notarialny może okazać się nieprzydatny. Dzieje się tak, ponieważ nabywca nie może dochodzić na drodze sądowej przeniesienia własności przedmiotu umowy, który w ogóle nie został wybudowany, a więc nie istnieje – dodaje mecenas Płoszka.

Obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego może również zwiększać ryzyko potencjalnych nabywców.

– Znakomita większość kupujących nabywa bowiem lokale z wykorzystaniem środków z kredytu. Dotychczas nabywca zawierał zwykle umowę w formie pisemnej, która stanowiła podstawę ubiegania się o promesę kredytową.

Po uzyskaniu promesy podpisywano umowy przedwstępne (acz niekoniecznie w formie aktu notarialnego). Przy wprowadzonym rozwiązaniu może się zaś zdarzyć, iż nabywca zawrze umowę deweloperską, która stanowić będzie podstawę ubiegania się o kredyt, a ostatecznie kredytu nie uzyska. W takim przypadku istnieć może realne ryzyko utraty środków wpłaconych jako wkład własny – ostrzega Maciej M. Bogucki, radca prawny w Kancelarii Mamiński & Wspólnicy.

Pieniądze na rachunku

Ustawa zmienia również model finansowania inwestycji. Deweloper nie uzyska już bowiem pieniędzy bezpośrednio od osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, lecz od banku.

– Ustawa nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, na które klienci wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunki będą mogły mieć dwie formy – otwartą i zamkniętą – tłumaczy Marcin Płoszka.

Przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez klienta na rachunek otwarty odbywać się będzie stopniowo – w miarę postępów procesu budowy. Zadanie banku polegać więc będzie na bieżącym kontrolowaniu prac budowlanych, a firmy deweloperskie otrzymywać będą kolejne transze tylko pod warunkiem ukończenia kolejnych etapów budowy.

– Przepisy nakładają na bank nowe obowiązki. Pojawia się tu pytanie, w jaki sposób bank powinien dokonać owej kontroli i jaki powinien być jej faktyczny zakres – dodaje Katarzyna Otwinowska, radca prawny w kancelarii Bird & Bird.

Ustawa wskazuje, że podstawą takiej oceny będzie jedynie wpis kierownika budowy w dzienniku budowy.

– Mając na względzie, iż deweloper ma prawo dysponować środkami z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jedynie w celu realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 8), a kontroli w tym zakresie dokonuje również bank, sam wpis w dzienniku budowy wydaje się niewystarczający – argumentuje mecenas Otwinowska.

– Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego bank przeleje pieniądze na konto dewelopera jednorazowo dopiero po ukończeniu budowy, w momencie przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego – zauważa mecenas Płoszka.

Zabezpieczenie nabywców oparte na rachunku powierniczym będzie obligatoryjne dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r.

Problem z upadłością

Ustawa deweloperska ma za zadanie również chronić nabywców lokali czy domów przed skutkami upadłości dewelopera.

– Ustawa zmienia prawo upadłościowe i naprawcze, przewidując w razie ogłoszenia upadłości dewelopera uprawnienie nabywców do żądania dokończenia inwestycji przez syndyka – wskazuje Maciej M. Bogucki.

– Roszczenia nabywców będą również zaspokojone w pierwszej kolejności z wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych i prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na której realizowana jest inwestycja – dodaje mecenas Płoszka.

Ustawodawca, tworząc taką nową konstrukcję w prawie upadłościowym, nie dostosował do niej jednak dotychczasowych przepisów.

– Nie zostały zmienione warunki, które muszą wystąpić, aby sąd ogłosił upadłość dewelopera, a w szczególności nie zmienił się art. 13 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego, który stanowi wprost, że sąd oddali wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli majątek upadłego nie wystarczy na zaspokojenie kosztów postępowania – zauważa radca prawny Joanna Chruściel, prowadząca własną kancelarię.

W sytuacji więc, gdy ustawodawca kreuje odrębność masy, z której mają być zaspokajani nabywcy, w przypadku gdy jedynym majątkiem dewelopera będzie inwestycja, to z dużym prawdopodobieństwem nie dojdzie do ogłoszenia upadłości.

– Tym samym nabywcy nie będą mieli możliwości zamieszkania w lokalach, na poczet których wpłacali pieniądze – dodaje mecenas Chruściel.

– Z uwagi na zasady prawa upadłościowego, mającego na celu równomierne zaspokojenie wierzycieli, te przepisy mogą też zostać uznane za niekonstytucyjne, w szczególności naruszające art. 64 ust. 1 i 2 konstytucji, jako nadmierne faworyzowanie jednej z grup wierzycieli upadłego dewelopera – konsumentów – kosztem innych – wskazuje Chruściel.

Niejasne przepisy

Zdaniem ekspertów niepokojące jest również, że twórcy ustawy w kilkudziesięciu paragrafach próbują w niezbyt czytelny sposób uregulować bardzo złożony stan prawny, jednocześnie nakładając za nieprzestrzeganie nowej ustawy bardzo poważne sankcje.

Wystarczy spojrzeć na art. 33, który stanowi, że „kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.

– Załącznik do ustawy definiujący wymaganą treść prospektu nakazuje umieszczać w nim np. informacje na temat inwestycji planowanych w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, o których można się dowiedzieć z publicznie dostępnych dokumentów.

Powstaje więc pytanie, jakie dokładnie dokumenty należy uznać za „publicznie dostępne” oraz na ile osoba sporządzająca prospekt musi wykazać się należytą starannością, aby określić i przedstawić takie przyszłe inwestycje – zastanawia się mecenas Płoszka.

Nie jest jasne, o jakie inwestycje chodzi – publiczne czy prywatne. Podobnie nie wiadomo, czy wystarczy, aby deweloper dotarł do postanowień planów miejscowych (choć one mówią tylko o możliwości zabudowy, a nie o planowanych inwestycjach), czy powinien sięgnąć dalej – do decyzji o warunkach zabudowy albo wręcz do pozwoleń na budowę, do których co do zasady dostęp jest utrudniony.

Deweloperzy przyspieszają, ale bez paniki

Jedną z najważniejszych przyczyn, dla której deweloperzy przyspieszają wprowadzanie nowych inwestycji do oferty, jest chęć odsunięcia w czasie obowiązku zakładania dla każdej z nich odrębnego rachunku powierniczego. Będzie to obowiązkowe dla każdego projektu, który wejdzie do sprzedaży po 29 kwietnia.

Monitorująca rynek mieszkaniowy firma Reas jeszcze kilka miesięcy temu spodziewała się, że początek roku może z tego powodu przynieść wysyp ofert z bardzo odległymi datami zakończenia, zahaczającymi np. o 2015 rok.

– Pierwszy kwartał pozytywnie nas zaskoczył. Widać, że doszło do przyspieszenia we wprowadzaniu projektów do sprzedaży, ale nie w takim stopniu, jakiego można się było obawiać. Deweloperzy wprowadzili do oferty inwestycje, które i tak pojawiłyby się w sprzedaży w tym roku. Przyspieszenie wynosiło jeden, maksymalnie dwa kwartały – mówi DGP Katarzyna Kuniewicz z Reas.

Dodaje, że w kwietniu na rynku zaczęły pojawiać się oferty, w których deweloperzy niechętnie wskazują termin zakończenia inwestycji. Były to jednak nieliczne przypadki.

Na większą aktywność deweloperów w kwietniu zwraca uwagę także Home Broker, jeden z największych pośredników nieruchomości.

– Docierają do nas informacje, że deweloperzy, którzy do tej pory wprowadzali do sprzedaży średnio jeden projekt na kwartał, do końca miesiąca chcą wejść na rynek z dwoma – trzema – Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający w Home Broker.

Spółki imają się różnych sposobów, aby uciec przed wymogiem stosowania rachunków powierniczych w przypadku mniej sprecyzowanych projektów. Polnord, jeden z największych krajowych deweloperów, opublikował ogłoszenie, w którym informuje, że rusza ze sprzedażą lokali mieszkalnych oraz domów w ramach sześciu przedsięwzięć deweloperskich. Nie wymienia konkretnych nazw, a jedynie numery ksiąg wieczystych oraz działek. Krzysztof Olszewski, rzecznik spółki, przyznaje, że na części z tych gruntów inwestycje jeszcze nie są prowadzone.

– Korzystamy z przepisów tak, jak są skonstruowane – mówi DGP.

Za dwa lata rząd sprawdzi, jak działa ochrona konsumentów

Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie była uregulowana prawnie. Na istniejącą lukę w prawie zwrócił uwagę w 2010 roku Trybunał Konstytucyjny. Przyszli właściciele własnego M nie byli w wystarczający sposób chronieni przed ewentualną niewypłacalnością lub bankructwem dewelopera. Tym samym w każdej chwili mogło okazać się, że wymarzony zakup stanie pod znakiem zapytania, podobnie jak perspektywa odzyskania pieniędzy wpłaconych na inwestycję.

Wierzymy, że rozwiązania, które zaczną obowiązywać od 29 kwietnia, skutecznie zabezpieczą ekonomiczne interesy nabywców nieruchomości. Ustawa wprowadza wiele obostrzeń, które zapewnią efektywną ochronę konsumentów oraz wpłacanych przez nich środków finansowych.

Służy temu wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, uregulowanie obowiązków przedkontraktowych inwestora, określenie kształtu wzorców umów deweloperskich, kwestii odstąpienia od nich oraz zasad postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości przedsiębiorcy.

Przyjęte przepisy realizują projekt poselski i są wynikiem prac zarówno parlamentu, strony rządowej (w tym Ministerstw: Infrastruktury, Sprawiedliwości, Finansów, a także UOKiK), jak i społecznej, której przedstawiciele brali czynny udział w procesie legislacyjnym.

Warto też wspomnieć, że ustawodawca nałożył na Radę Ministrów obowiązek przeglądu funkcjonowania przepisów po 2 latach od wejścia w życie ustawy oraz przedstawienia Sejmowi propozycji ewentualnych zmian. Tym samym zapewniona jest kontrola skutków wprowadzenia nowych rozwiązań.