Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Nowa ustawa, wprowadzając obowiązek aktu notarialnego, może prowadzić do absurdu.
Jednym z deklarowanych celów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377; dalej: ustawa), która wejdzie w życie 29 kwietnia, jest określenie „środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę” (art. 2 ust. 1 pkt 1), „wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego” (art. 1).
Od strony formalnej ważnym elementem wspomnianej ochrony jest sporządzanie umów deweloperskich, będących podstawą dokonywanych przez nabywców lokali wpłat na poczet ceny mieszkania, w formie aktu notarialnego.
Takie rozwiązanie zasadniczo poprawia sytuację teoretycznie słabszej strony umowy, jaką jest nabywca (konsument), ale jednocześnie generuje zupełnie nowe, potencjalnie bolesne ryzyka dla notariuszy.
Ból głowy notariuszy
Notariusz redagując umowę deweloperską, będzie musiał badać jej zgodność z prawem na podstawie art. 81 prawa o notariacie (Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369, dalej: PrNot).
Ergo to na niego spadnie odpowiedzialność za naruszenie prawa poprzez wadliwe sformułowanie tej umowy, nawet gdyby wynikało to z niestarannej redakcji ustawy. Jak się wydaje, „ból głowy” rejentów jest tym większy, że w orzecznictwie obserwujemy tendencję do dokonywania rozszerzającej wykładni art. 81 PrNot.
Sąd Najwyższy przyjął, iż „czynność notarialna sprzeczna z prawem” to także „czynność ważna wprawdzie z punktu widzenia prawa, lecz narażająca stronę na niekorzystne dla niej skutki z uwagi na użyty język prawa w sposób budzący wątpliwości co do treści złożonego oświadczenia (wyrok z 12 czerwca 2002 r., sygn. akt III CKN 694/00).
W ocenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku do kategorii „czynności notarialnych sprzecznych z prawem” zaliczyć należy czynność sprzeczną z ustawą, mającą na celu obejście ustawy, sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, „ale także czynność sprzeczną z prawomocnym orzeczeniem sądowym” (postanowienie SA z 23 marca 2011 r., sygn. akt I Acz 191/11).
Ocena skutków ustawy na tle art. 81 PrNot nie byłaby kompletna, gdyby pominąć okoliczność, że notariusz zobowiązany jest do zachowania przy sporządzaniu aktów notarialnych „szczególnej staranności” (art. 49 PrNot). Zawinione (chociażby poprzez niedbalstwo) naruszenie tego obowiązku rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą.
Jednym z największych wyzwań przy redagowaniu umowy deweloperskiej będzie opisanie „zasad dysponowania środkami pieniężnymi” zgromadzonymi na obligatoryjnym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 22 ust. 1 pkt 9 lit. a).
Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się oczywista, nabywca lokalu wpłaca środki na rachunek powierniczy, a deweloper – pod kontrolą banku – dysponuje nimi w miarę postępu prac budowy. Gdy wyobrażamy sobie, jak w praktyce miałoby to wyglądać, rzecz nie jest już tak bezdyskusyjna.
Zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego koszt pojedynczego etapu budowy „nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów” (art. 24 ust. 2 ustawy). Z powyższego można wyprowadzić wniosek, że wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego – w ciągu całego procesu inwestycyjnego – może być niewiele, bo maksymalnie dziesięć.
25 proc., czyli 6,25 proc.
Najczęściej sprzedaż lokali jest mocno rozciągnięta w czasie, co sprawia, że w dacie zakończenia pierwszego etapu budowy (o wartości 25 proc. wszystkich kosztów) sprzedane może być np. 25 proc. mieszkań. Dodatkowo załóżmy, że już pozyskani nabywcy zapłacili 100 proc. ceny za mieszkania.
Deweloper będzie optował za klauzulą pozwalającą na wypłacenie z mieszkaniowego rachunku powierniczego, po pierwszym etapie budowy, kwoty równej 25 proc. wartości inwestycji.
Tyle tylko, że taka kwota stanowić będzie 100 proc. ceny wpłaconej przez nabywców 25 proc. mieszkań. Gdyby którykolwiek z nabywców odstąpił od umowy, nie miałby realnej szansy na odzyskanie środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Z perspektywy notariusza omawiana klauzula może budzić obawy o jej legalność, zaś jej kategoryczne odrzucenie spowodować może zakończenie faktycznej współpracy z deweloperem, z bolesnymi konsekwencjami dla kieszeni rejenta.
Alternatywa, czyli wypłacenie 25 proc. środków wpłaconych przez nabywców jednej czwartej mieszkań, skutkować będzie uzyskaniem przez dewelopera dostępu do jedynie 6,25 proc. wartości inwestycji i konieczność poszukiwania innego finansowania.
Co z prospektem
Notariusz będzie też musiał rozstrzygnąć oczywistą niezgodność pomiędzy art. 20 ust. 2 i 29 ust. 1 pkt 2 ustawy. Pierwszy przepis stanowi, że „prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej”, co sugeruje, że ów prospekt musiałby być częścią aktu notarialnego.
Z drugiej strony „niezgodność informacji zawartych w umowie deweloperskiej” z „informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym” jest podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę (art. 29 ust. 1 pkt 2).
Ostatnia z przywołanych regulacji jednoznacznie wskazuje na odrębność prospektu informacyjnego w stosunku do umowy deweloperskiej. Gdyby prospekt był częścią umowy, to nigdy nie mogłoby dojść do zastosowania art. 29 ust. 1 pkt 2.
Następnym, acz nie ostatnim i nie najważniejszym problemem dla notariuszy próbujących zastosować ustawę, będzie znalezienie formuły na „podkreślenie w sposób jednoznaczny i widoczny” w umowie deweloperskiej zmian w stosunku do tego, co było w pierwotnej wersji prospektu informacyjnego (art. 22 ust. 2 ustawy).
Akt notarialny nie wydaje się dobrym miejscem na eksperymentowanie z podkreśleniami i pogrubieniami.
Ustawa generuje wiele innych praktycznych wyzwań dla notariuszy. Czy dla pionierów jej stosowania wystarczającym pocieszeniem będzie myśl Justyniana: Consuetudo est optima legum interpres (zwyczaj jest najlepszą wykładnią prawa)?
Piotr Bodył Szymala
radca prawny, wykładowca CEE WSB w Poznaniu, dyrektor obsługi prawnej BZ WBK
