Aktualizacja przez gminy opłat z tytułu użytkowania wieczystego wzbudza wiele emocji.

– Z uwagi na fakt, że wartość nieruchomości systematycznie rośnie, gminy, korzystając z przysługującego im uprawnienia, wypowiadają wysokość dotychczasowych opłat i proponują wyższe – potwierdza Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr. Prawnicy wskazują, że w tych postępowaniach jest rzeczywiście wiele zawiłości.

Użytkownik zawsze ponosi koszty

Gminy, chcąc wypowiedzieć na przyszły rok wysokość dotychczasowej opłaty, muszą tego dokonać do 31 grudnia, przesyłając użytkownikom odpowiednie pismo. W wypowiedzeniu muszą określić sposób obliczenia nowej opłaty oraz podać informację o aktualnej wartości nieruchomości. Nowa wysokość wchodzi w życie począwszy od 1 stycznia roku następnego.

– Wieczysty użytkownik, który nie zgadza się z nową stawką, może w ciągu 30 dni złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w celu sprawdzenia, czy wypowiedzenie dokonane zostało w sposób zasadny – wyjaśnia Michał Gruca. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może z kolei wnieść sprzeciw z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wówczas orzeczenie SKO traci moc, zaś sprawa rozpatrywana jest od nowa – tak, jakby postępowanie przed SKO nigdy się nie toczyło. Na tym etapie pierwotny wniosek wieczystego użytkownika, który inicjował postępowanie przed SKO, traktowany jest jak pozew, inicjujący postępowanie sądowe.

– W konsekwencji to zawsze użytkownik wieczysty niezadowolony z podwyższenia opłaty jest, jako autor wniosku, obciążony opłatą od pozwu. Nawet wówczas, gdy rozpoznania przez sąd cywilny żąda inna strona – wyjaśnia adwokat Andrzej Michałowski, członek Naczelnej Rady Adwokackiej.

– Wniesienie sprzeciwu jest bowiem równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew – zauważa adwokat Karolina Wojciechowska, prowadząca własną kancelarię. Właściciel gruntu (gmina, Skarb Państwa) niczym zatem nie ryzykuje, wnosząc sprawę do sądu powszechnego.

– Wnosząc sprzeciw i nie opłacając go, usuwa automatycznie z obrotu prawnego orzeczenie SKO. Jeśli zaś użytkownik wieczysty nie opłaci pozwu, to rażąco naruszające jego interes prawny wypowiedzenie (np. opłata obliczona na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego) będzie prawomocne – akcentuje nasz czytelnik, pan Edward Gwoźdź, użytkownik wieczysty.

Działanie wbrew swoim interesom

Oznacza to, że obowiązujące przepisy przymuszają użytkowników wieczystych do skarżenia pozytywnych dla siebie rozstrzygnięć samorządowych kolegiów odwoławczych, w sytuacji gdy z ich orzeczeniem nie zgadza się druga strona – właściciel nieruchomości.

– Sądy, opierając się na art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymuszają zapłatę za wpis od pozwu na wieczystych użytkownikach. Nawet jeśli nie mają oni ochoty ani interesu prawnego, aby wnieść sprawę do sądu powszechnego, ponieważ są zadowoleni z orzeczenia SKO, to sąd wyśle im wezwanie do uzupełnienia braków pozwu – podkreśla Edward Gwoźdź. Użytkownik będzie więc „powodem z przymusu”, ponieważ jeśli nie opłaci pozwu i nie poprowadzi sporu, to sprawę przegra.

– Zatem w interesie użytkownika wieczystego jest uiszczenie opłaty od pozwu, ponieważ umożliwi mu to merytoryczne rozpoznanie sprawy przez sąd – mówi Karolina Wojciechowska. Dodatkowo to wieczysty użytkownik obciążony będzie obowiązkami wynikającymi z przepisów o rozkładzie ciężaru dowodu w procesie.

– To na nim ciążyć będzie obowiązek udowodnienia za pomocą opinii biegłego, iż aktualizacja jest uzasadniona we wskazanej przez niego wysokości. To on będzie również zobowiązany do pokrycia wynagrodzenia biegłego. Oczywiście w przypadku wygrania sprawy koszty te zostaną mu zwrócone. Nie zmienia to jednak faktu, iż początkowo muszą zostać przez niego pokryte – mówi Michał Gruca.