Hipotekę należy wpisać do działu czwartego księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub dla prawa, które obciąży hipoteka, ponieważ bez takiego wpisu nie będzie mogła powstać. Gdy zamiast księgi wieczystej prowadzony jest zbiór dokumentów, to należy do niego złożyć dowód potwierdzający obciążenie nieruchomości hipoteką.

Oprócz hipoteki umownej wierzyciel może uzyskać również hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika, pod warunkiem że wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym. Może ją uzyskać również na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia.

Zabezpieczenie kilku wierzytelności

Wierzyciel może mieć prawo do kilku wierzytelności, jakie będą mu przysługiwały z różnych stosunków prawnych, np. udzielenia kredytu, pożyczki i dostawy towaru. Wtedy ma prawo ustanowić hipotekę i obciążyć nią nieruchomość, zabezpieczając w ten sposób kilka wierzytelności, które przysługują mu z różnych stosunków prawnych. W takim przypadku w umowie ustanawiającej hipotekę muszą zostać wyszczególnione wszystkie stosunki prawne oraz wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Kwota wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, oprócz roszczenia głównego, obejmuje również roszczenie o nieprzedawnione odsetki i przyznane koszty postępowania, a nawet o inne świadczenia uboczne, pod warunkiem że zostały wymienione w dokumencie, który stanowił podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Natomiast nie zabezpiecza odsetek, które już się przedawniły.

Gdy nieruchomość zmienia właściciela

Wierzyciel nie może jednak domagać się od właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości, aby jej nie sprzedawał, albo nie przekazał umową darowizny. Obciążoną hipoteką nieruchomość można dziedziczyć i wchodzi ona do masy spadkowej po zmarłym właścicielu.

Jednak nawet w razie zbycia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki prawa wierzyciela pozostają zabezpieczone. Wprawdzie na skutek transakcji zmienia się osoba właściciela, ale hipoteka nie wygasa, lecz nadal obciąża budynek, działkę lub lokal.

Gdy dojdzie do podziału nieruchomości, hipoteka będzie obciążała wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Będzie to hipoteka łączna. Wierzyciel, któremu przysługuje, sam wybierze, w jaki sposób będzie domagał się zaspokojenia roszczeń: w całości czy w części z każdej nieruchomości z osobna, czy też tylko z niektórych nieruchomości lub ze wszystkich łącznie.

Co najistotniejsze, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed osobistymi wierzycielami dłużnika. W praktyce oznacza to, że gdy dojdzie do sprzedaży nieruchomości przez komornika, to ma on większe szanse na odzyskanie swoich należności.

Podział pieniędzy ze sprzedaży

Gdy dłużnik nie reguluje w terminie zobowiązania, wierzyciel hipoteczny powinien uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności i wszcząć postępowanie egzekucyjne. Prowadzi je komornik, który dokonuje sprzedaży nieruchomości. Uzyskana ze sprzedaży kwota zostaje podzielona według kolejności określonej w art. 1025 i 1026 kodeksu postępowania cywilnego.

Przede wszystkim więc komornik pokrywa z niej koszty egzekucyjne. W drugiej kolejności zaspokaja należności alimentacyjne, a w trzeciej ewentualne należności za pracę za trzy miesiące do wysokości najniższego wynagrodzenia, oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci osoby trzeciej.

W czwartej kolejności zaspokajane są wierzytelności zabezpieczone hipoteką morską, a dopiero w piątej należności zabezpieczone hipotecznie. Natomiast z kwoty, która pozostanie, będą pokryte wierzytelności innych osób, m.in. wierzycieli, którzy nie zabezpieczyli swoich roszczeń ustanawiając hipotekę.

Wierzyciel hipoteczny jest też uprzywilejowany wówczas, gdy suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości i objęta podziałem nie wystarczy na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii. Wtedy m.in. należności zabezpieczone hipotecznie zostaną zaspokojone w piątej kolejności, ale inne należności będą pokryte tylko częściowo. Wielkość wypłaconej kwoty zostanie określona stosunkowo do wysokości każdej z tych wierzytelności.