Subskrybuj nas na Youtube
Odwrócony kredyt hipoteczny ma zabezpieczać interesy seniorów, którym nie wystarcza na podstawowe potrzeby, a posiadają wartościowe nieruchomości. Ministerstwo Gospodarki przedstawia swój pomysł na tę instytucję.
/>
Resort kierowany przez Waldemara Pawlaka proponuje, aby przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot (jednak nie na osoby bliskie) w zamian za wypłacane dożywotnio świadczenie pieniężne odbywało się na podstawie odrębnej ustawy. Założenia do niej właśnie zostały opracowane i poddane dyskusji uzgodnieniowej. Natomiast umowy o dożywocie lub o rentę zawierane przez seniora z osobami bliskimi byłyby nadal na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Tylko spółki kapitałowe prawa polskiego, europejskie spółki akcyjne oraz firmy, które proponują odwrócony kredyt hipoteczny, będą mogły występować z ofertą przeniesienia na nie własności nieruchomości, gruntu lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w zamian za wypłacanie dożywotnich świadczeń lokatorowi i możliwość dalszego zamieszkiwania.
Działalność taką będą mogły wykonywać w Polsce także podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które w swoim kraju spełniają wymogi umożliwiające im prowadzenie takiej działalności – przewiduje projekt przygotowany przez Ministerstwo Gospodarki. Tylko spełnienie wymogów określonych w projekcie założeń umożliwi firmom zawieranie umów dożywocia w zamian za wypłacanie do końca życia renty właścicielowi nieruchomości.
– Zwiększy to bezpieczeństwo obrotu – wyjaśnia przedstawiciel resortu.
Tłumaczy, że wymóg wykonywania działalności w określonej formie prawnej wynika z tego, że spółki kapitałowe posiadają osobowość prawną, a zarządzający nimi mają obowiązek chronić interes spółki.
W dodatku co najmniej dwóch członków zarządu (w tym również prezes) musi mieć minimum dwuletni staż pracy na kierowniczym stanowisku w instytucjach rynku finansowego albo w podmiotach oferujących usługę przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenie. Przez to z większej ochrony skorzystają właściciele nieruchomości, którzy pozbywają się swojej własności.
Rejestr i nadzór
Świadczenia dożywotnie w zamian za działkę, mieszkanie, lub inną nieruchomość będą wykonywały tylko podmioty wpisane do rejestru działalności regulowanej, prowadzonego przez ministra gospodarki – przewiduje projekt założeń. Minister będzie również sprawował nad nimi kontrolę. Takiego nadzoru nie przewidywała poprzednia wersja projektu, która wymagała jedynie uzyskania zezwolenia na działalność z Komisji Nadzoru Finansowego.
Aby uzyskać wpis do rejestru, spółka powinna mieć kapitał założycielski w wysokości co najmniej 250 tys. zł, a przez cały czas prowadzenia działalności kapitał własny na pokrycie zobowiązań z tytułu zawartych umów, nie niższy niż 250 tys. zł – przewiduje najświeższa wersja projektu.
– W wyniku dyskusji uzgodnieniowych nad poprzednią wersją założeń wysokość kapitału podniesiono z równowartości 50 tysięcy euro, co ma zapewnić większą ochronę seniorów, a przede wszystkim gwarantować im wypłatę świadczeń – komentuje radca prawny Piotr Czachorowski z kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.
Jednakże na żądanie organu nadzoru fundusze własne spółki mogą być zmniejszone lub zwiększone. Oprócz tego organ nadzoru będzie kontrolował także ich działalność i stan majątkowy, przede wszystkim po to, aby sprawdzić, czy wywiązują się z obowiązku zapewnienia pokrycia zobowiązań funduszami własnymi.
Wymagał będzie składania rocznych sprawozdań finansowych i przedstawienia dowodów, że posiadają środki własne w wymaganej wysokości.
Oprócz tego spółki będą przekazywały organowi dwa razy w roku informacje o tym, ile umów zawarły i jaka jest ich łączna wartość. Dodatkowym zabezpieczeniem umów odwróconej hipoteki gwarantującym wypłatę świadczeń mają być też instrumenty finansowe: gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.
Są i sankcje dla nierzetelnych przedsiębiorców: gdy spółka naruszy w sposób rażący wymagane warunki, wówczas organ prowadzący rejestr wyda decyzję o zakazie prowadzenia dalszej działalności w tym zakresie i może wykreślić firmę z wykazu.
Bez kruczków w umowach
– Korzystając z oferty firmy świadczącej usługę tzw. renty hipotecznej, senior powinien zwrócić uwagę, w jaki sposób będzie regulowała ona obowiązki obu stron, a także aby nie zawierała klauzul niedozwolonych. Bardzo ważne jest zapewnienie mu w umowie prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości, z zaznaczeniem, że prawo to będzie miało pierwszeństwo przed hipoteką – zwraca uwagę mecenas Czachorowski.
Niekorzystne zapisy pojawiają się w umowach oferowanych seniorom do podpisu dosyć często.
– Spotkałem na przykład postanowienie, że można będzie zażądać od seniora, aby zrzekł się prawa do użytkowania lokalu w zamian za wynagrodzenie – przytacza prawnik.
Przypomniał o tym również ostatnio Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wymierzając karę 30 tys. zł Funduszowi Hipotecznemu Dom za wprowadzanie klientów w błąd reklamą naśladującą komunikat urzędowy. Do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów został też złożony pozew o wpisanie do rejestru klauzul niedozwolonych pięciu postanowień znajdujących się w umowach dożywocia oferowanych przez tę firmę.
Dlatego prawnicy pozytywnie oceniają pomysł resortu, zgodnie z którym ustawa ma określać szczegółowy zakres informacji, które musi otrzymać klient przed podjęciem decyzji o tym, czy skorzysta z oferty i przeniesie własność swojego mieszkania w zamian za dożywotnie świadczenie.
Zanim senior podpisze
Informacje o zawartości umowy oraz o zapewnieniu prawa do zamieszkania zostaną przyszłemu klientowi przekazane na piśmie lub przez internet – przewidują założenia do przyszłej ustawy. Zainteresowany zawarciem umowy klient będzie też musiał otrzymać jej projekt z określeniem szacunkowej wysokości przyszłych świadczeń. Dopiero, gdy w ciągu 30 dni senior złoży oświadczenie na piśmie, dojdzie do zawarcia umowy.
– Takie oświadczenie nie będzie jednak umową przedwstępną ani umową zobowiązującą do przeniesienia własności – podkreśla jednak prawnik Jacek Stanisławski z kancelarii Olczyk & Kubicki.
Zwraca przy tym uwagę, że w kolejnej wersji projektu resort zrezygnował z propozycji zawierania umów przedwstępnych. W uzasadnieniu do założeń podkreślono wręcz, że rezygnacja ze złożenia oświadczenia nie będzie powodować negatywnych skutków po stronie niedoszłego świadczeniobiorcy.
Aby jednocześnie nie obciążać klienta kosztami wyceny nieruchomości – skoro nie wiadomo, czy dojdzie do podpisania umowy – wysokość przyszłych świadczeń w projekcie umowy będzie określana jedynie w sposób szacunkowy, z uwzględnieniem płci, wieku oraz podanych przez seniora informacji o nieruchomości.
Gdyby ustalona potem wartość nieruchomości odbiegała od szacunkowej o co najmniej 15 proc., klient mógłby zrezygnować z zawarcia umowy i nie musiałby pokrywać kosztów poniesionych w związku z przygotowaniami do jej zawarcia.
– Taki zapis w ustawie zmusi przyszłych świadczeniodawców do szacowania wysokości świadczeń w wartości najbardziej zbliżonej do wersji ostatecznej – zauważa Jacek Stanisławski.
Świadczeniodawca w razie niedojścia umowy do skutku będzie mógł się domagać zwrotu kosztów wyceny, dopiero gdy nie będzie odbiegła znacząco od kwoty szacunkowej.
Interesy seniora zabezpieczy też zapis o ustanowieniu na jego rzecz hipoteki na mieszkaniu, które stanowiło dawniej jego własność, a potem przeszło na świadczeniodawcę. Chodzi o zabezpieczenie wypłaty należnych mu świadczeń w razie utraty płynności finansowej firmy.